杨兴云

　　12月1日，由于不满开发商不顾承诺大幅提高价格，数百名参与团购的市民聚集在 “天骄北麓”售楼大厅里，将楼盘模型推倒。

　　接下来，12月4日，上千位已经交纳数万到数十万购房 “诚意金”的市民再次聚集到售楼部维权。一部分情绪激动的市民甚至把鸡蛋、番茄扔向 “天骄北麓”的工作人员及现场保安，秩序一度大乱，昆明市出动大批全副武装的特警前往现场，双方相持不下。

　　在此之前，昆明刚刚发生一起开发商以虚构楼盘进行诈骗的案件，受骗者达2000余人，涉案金额近3亿元。

　　昆明连续发生的房地产纠纷，被认为与大规模 “城中村”改造推高的房价有直接的因果关系。

　　并非孤例的涨价事件

　　今年28岁的李海峰是昆明一家私营企业的财务主管，去年准备买房结婚。刚好这个时候，昆明北市区“天骄北麓”小区开始预售商品房。按照开发商的承诺，对于参与团购并按照不同面积交纳3万到30万不等的 “诚意金”的购房者，购房的价格在3600-4600元/平方米之间，均价为4300元。

　　“天骄北麓”位于昆明北市区龙泉路和红云路的交会处，昆明市五华区第一批城中村改造项目，它同时也是云南伦华房地产有限公司在昆明市的第七个地产项目。

　　当时周边楼盘的均价在6000元/平方米左右。昆明市三环之内，低于每平方米5000元的房价几乎绝迹。因此 “天骄北麓”立刻受到无数购房者追捧。

　　李海峰表示，当初之所以选择“天骄北麓”，就是因为价格便宜。他女朋友所在的单位——昆明机床厂，有800多人参与了认购，分别交了3万元或6万元的意向金。

　　然而，开发商今年12月1日公布的价格却让李海峰傻了眼，开盘价每平方米8060元/平方米。去年参加团购的客户需按照这个价格补齐房款。

　　此时，周边楼盘的价格已经飙升至1万/平方米左右。

　　事实上，由于 “天骄北麓”在收取众多购房者的 “诚意金”之后，承诺的开盘时间一拖再拖，各种猜疑早就接踵而至。

　　近期在昆明，由房地产引发的纠纷， “天骄北麓”并非孤例。相关知情人士告诉记者，滇池泊屋、奥宸世纪半岛苹果谷等售楼部都有人在闹事了，原因都是开发商的承诺成了空中楼阁。

　　“问题的源头出在现在这种 ‘大跃进式’的城中村开发模式。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心一位专家表示。2008年，仇和上任昆明市委书记后不久，昆明提出全面推开 “城中村改造”，欲在5年之内完成涉及常住人口76万，占地19.5平方公里的336个城中村的改造。这一举措称为 “仇和新政”。

　　被推高的房价

　　永华房产总经理助理刘新学认为，房地产开发商之所以屡屡失信，与大规模 “城中村”改造不断制造出刚性购买力，并推高房价有着直接的因果关系。

　　“在超大规模的城中村改造过程中既全面释放出极为稀缺的位于城市黄金地段的土地，又释放出强大的刚性的购买力，在此过程中将房价迅速推高，结果是政府和开发商实现了双赢。GDP也会毫无疑问地大幅增长。”

　　刘新学的分析是：在一个城市里，在一个不太长的时间内，产生如此之多急需房屋的有钱人，如果供应关系没有相应大幅提高，那么，唯一的可能就只能是房价的提高。同时，随着不断飙升的房价，开发商自然更有拿地建房的信心和动力，而普遍存在的资金不足问题也需要开发商寻找适当的解决方式。

　　“违规现象近期不断增多，正是上述背景下的一种表现形式。”

　　实际上，昆明的房价飙升主要就是在近两三年之间。2007年昆明的房屋均价每平方米为4000多，目前均价是9000多，三年内翻了一番。

　　事实上，据昆明市规划局有关人士介绍，近几年是昆明城市扩展最快的时期，其中城市向北市区的延伸以及呈贡新城的建设起到了核心的作用。在此过程中，城市建成区面积从150平方公里迅速扩大到250平方公里。

　　新耀房地产公司销售经理梁锦辉也认同城中村改造对推高房价的直接作用。他表示，几年前他们曾经在靠近市区的边缘开发过一个百亩左右的楼盘，每平方米3000多元的售价还被认为太高，开盘后两年房子都没有卖完， “现在，那个地段的房价已经接近万元。”

　　实际上，在多重利好及持续刚性需求的强烈支撑下，昆明市区的商品房价格仍在继续向上攀升。来自昆明市房产信息网的数据显示，11月30日至12月3日这周昆明主城共成交商品房1816套，成交面积和金额分别为22万平方米、20.07亿元，成交均价约为9121.7元/平方米。

　　刘新学表示，正是在上述背景下，不少房地产开发商才不惜铤而走险，通过故意制造一些协议上的漏洞，甚至陷阱，诱使购房者提前支付一部分房款，最终达到无息占用资金，弥补自有资金不足的效果。

　　更多的遗留问题

　　“缺乏周密的研究和考量，就提出要在5年内消灭城中村，导致在此过程中各种问题层出不穷。”上述云南财经大学的专家说。

　　对此，昆明市住房和城乡建设局有关人士并不否认。 “随后在拆迁及改造过程中遇到的许多问题可以说是始料未及的。”

　　位于昆明穿金路与联盟路交会处的王旗营村，距离昆明火车北站仅咫尺之遥，随着城市建设的突飞猛进，这个原来属于城市近郊区的地方，现在已经成为绝对的市区中心。

　　在昆明城中村开发过程中，它被列为首批开发的名单，按照政府的计划，这个占地面积179亩，涉及村民288户的 “城中村”，必须在今年7月30日之前完成全部地上建筑物拆除工作。

　　然而拆迁工作进展并不如预想的那么顺利。据参与拆迁改造的昆明奥斯迪百爵房地产公司工作人员介绍，截至目前尚有6户村民不愿接受条件，坚持不拆房屋。

　　在已经拆成一片瓦砾的空旷场地上，一座6层楼高的小楼竖立其中。在不远处一片片具有现代气息的高楼大厦的映衬下，显得特别的醒目。

　　说到不同意拆迁的原因，房屋的主人伊永福告诉记者说，有关部门将他这栋房龄只有7年、光工程费用就花了50多万元的房子等同于那些仅花费两三万元修建，居住了二三十年的房子，怎么合理？此外，负责拆迁的工作人员毫无诚意，采取吓唬、威胁的手段，令其不悦。今年以来，伊永福已遭遇了6次断电、4次断水。

　　按照王旗营村的改造计划，不久的将来，这里将建设 “一街、一坊、一小镇”，同时还将借助滇越铁路起点的资源，打造一个城中村改造的文化范本。

　　然而，对于这些当地村民并不感兴趣，他们向记者流露出的更多的是对昔日生活的留恋。

　　“村里的庙宇也拆掉了，新搬的小区再不可能有烧香的地方了，到清明节都不知道怎么祭奠逝去的亲人。”一位老人伤感地说。

　　即便生活条件已经很不便利，伊永福孤零零的小楼里仍有不少租户与他在一起坚守。一位住户向记者表示，他租住伊永福的一个套间，每月租金只有300元，如果不是 “城中村”的房子，相同地段的套间月租至少在千元以上，靠卖菜的收入根本无法承担。

　　另一位租户则表示，迟早还是要搬走。因为学校拆了，今后小孩子已经没有上学的地方。

　　由于大规模的城中村拆迁，很多居住其中的外来流动人员子女将面临失学的问题。附近民办小学的校长于昌敏对此很无奈，他一度拥有3所私立小学，如今一所学校已经被拆，另外两所前途渺茫。

　　被影响的不仅仅是农村，还有城市。昆明近年除房价飙升，其他变化也很大。经常来往于温州和昆明之间、从事商品贸易的邵老板抱怨说，现在昆明绝大多数人说不清到省内城市应该到哪个车站乘车。原因是，几乎在很短的时间内，昆明市就废除了原来位于市区的几十个汽车站，分别在距离市区十几到二十公里以外的地方修建了五个新车站。邵老板表示，此举不仅造成乘车的混乱，还大幅提高了人们的出行成本和时间，搞得在昆明坐汽车比去飞机场还远。

　　事实上，对于昆明市在城中村改造过程中出现的问题，中央有关部门已经有过初步的评价。据知情人士透露，住房和城乡建设部驻昆明督察组认为，在昆明的城中村改造实践中，存在改造推进速度过快，对城中村改造有 “一刀切”的倾向，开发模式相对单一等等。

　　为此，督察组建议，接下来在昆明的城中村改造过程中，除应因地制宜，科学合理地确定建筑高度、建筑密度、容积率等指标，完善公建及市政配套建设及规划建设管理的技术规定外，还应进一步广泛听取村民、专家等社会各方面的意见，继续积极探索多元化的开发模式。

　　来源：经济观察网