57个新盘入市库存创年内新高 44个项目销售率不足一半 其中
11月份成交的逆势回暖,使得楼市再次成为众矢之的,第三波调控的呼声屡见报端。12月首周,13个项目的入市,更是让购房人对降价前景信心不足。“价格法”、“房产税”等尚未用过的“重武器”被当作终极宝典,呼之欲出。
不过,记者从专业机构的研究数据中发现:在楼市成交回暖的背后,上万套保障房在年底的集中配售“功不可没”;大量新盘集中供应的繁荣下,是多数项目定价虚高,成交惨淡的窘境。对此,业内人士表示,当前10.6万套的商品房住宅存量已达到去年9月份的水品,明显加大了开发商的销售压力,年底或将迎来降价。
35天 57个项目抢入市
12月1日起实施的预售资金监管政策,由于执行的时间点为房地产开发企业向建委申请商品房预售许可证的日期,而非建委网站公布的日期。导致许多在上个月提出预售申请的项目,即便在12月份入市人不受新规监管。
记者根据北京市房地产交易管理网公示的信息统计:11月1日至12月5日,35天时间里,共有57个商品住宅项目入市,其中11月份占43个,12月仅前5天就有14个。
对此,北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,12月虽然已有14个商品住宅项目领证,但这些项目都是11月份抢先申请预售证的项目,尚未有受到资金监管。并且新增的供应全部集中在五环外,合计供应均价仅为15734元/平方米,相比11月份的供应均价下调了近8000元每平方米。预计在 12月中后期,受预售监管的项目才能出现。
44个新盘签约率不足50%
库存量创今年新高
尽管楼市在11月的量价齐升,引来了对调控“不给力”的非议,但仔细梳理数据不难发现,大多数新盘在调控背景下成交难的窘境。
据北京市交易管理网数据显示,11月后领取预售证的57个商品房住宅项目,销售率超过50%的仅有13个。包括大兴的理想城在内的4个项目,新开盘价格低于该项目上一期推盘时的定价,从而获得了购房人的认可。相反,截至记者发稿前,44个签约率不足50%的新盘中,有11个项目是零成交,几乎占了总入市项目的20%。
开盘项目增多却卖得不理想,就必然导致了库存量的攀升。根据北京中原地产统计,截至12月4日,期房住宅库存为73995套,而现房住宅库存为32581套。合计库存为106576套。这也是继2009年9月商品房住宅库存持续后,再次稳定到10万套以上。
值得注意的是,受资金监管的影响,开发商捂盘惜售的空间正在被挤压,更多的存量房被推入市场。许多开发商为了躲避12月份的预售资金监管,一改以往一栋楼一栋楼销售的作风,不少项目甚至十余栋楼集体取证,明显提高了销售节奏。例如以花园洋房为主打的金隅花石匠,一口气推出了12栋楼,共计1607套房源。 另一个通州项目运河湾,更是将本原打算明年销售的9号楼提前推入了市场。
低价策略换热销
城、郊再现价格倒挂
当下楼市成交的冷热不均,主要是由于开发商在定价上的差异。尤其是通胀的背景下,购房再次成为一种抵御通胀的选择,因此采取低价策略的项目,还是受到了购房人的追捧。
例如,城区项目融景城和远洋新悦,均价不到2万元,已基本售罄。还有位于丰台区,地铁5号线附近的新盘万科红,成交均价为28331元/平方米,入市半个月后,142套房源已签约126套。
与低价盘形成对比的是一些高端项目的待价而沽。通州区某高端新盘,开发商公布的拟售价达到了3.6万元/平方米,不但在区域内凤毛麟角,甚至与不少城区盘的定价形成了倒挂,这也导致492套房源至今仍是零销售。
对于开发商的两种态度,亚豪机构副总经理高珊表示,开发商坚守的价格堤坝已经松动。少部分采取低价策略的开发商收效明显,很可能迫使同区域其他项目跟进。
岁末价格回落可期
在供应量加大,库存量重回高峰的背景下,不少业内人士表示房价在年末回落可期。
高姗认为,11月以来,开盘项目量大增,但是市场的消化能力并没有特别显著的提升。另外,大部分新盘都集中于五六环外的远郊区县,以大兴、昌平、通州等新城区为主。这就造成了同一区域多个楼盘同时推盘,购房客户必然被分流,项目销售压力有增无减。特别是在年末开发商偿还银行贷款的高峰期,增加的库存和购置土地挤占了大量流动资金,更多项目采取降价方式促进销量、回笼资金。
北京中原地产也表示,受传统淡季和新政的影响,今年最后一个月到明年春节前,楼市供应将明显减缓。中低价位普通商品房的匮乏与需求依然是个不小的矛盾。随着明年春节前后中低价位普通商品房供应量的增多,房价可能会出现下降。
(来源:北京青年报)
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