经济观察报 记者 邬琼 拥有109年历史的广铁南站在2010年11月25日这一天改变了命运。

　　此前为华南地区最大的站港合一的铁路及水路交通枢纽的广铁南站最终以86亿元的价格变身 “地王”。

　　《广州史志》载，始建于1901年的广铁南站，作为粤汉铁路起点的客货综合站成为华南地区最为重要的交通枢纽，其联系珠江航道与粤汉铁路，成为广州对内及对外贸易的中枢。最初，首任粤汉铁路公司总经理的詹天佑曾在此办公。

　　2005年，年均货物吞吐量达525万吨的广铁南站关闭，但其因背靠荔湾老城区，直面珠江，拥有近900米的河岸线成为房地产开发商垂涎的宝地。

　　2009年，广铁南站新规划完成。2010年10月，作为广州旧城改造项目，占地面积26.15万平方米的广铁南站地块挂牌。11月25日，经过222轮竞价，广铁集团最终以86亿元的价格摘下该地块。

　　“广铁南站这块地拍卖没有赢家。”作为一个广州老“地产通”，合富辉煌首席分析师黎文江在其博客中表示。

　　成本优势

　　作为旧改地块，广铁南站拍卖规则一经推出便在坊间引起争议，争议一方面在于土地规模及起始地价，另一方面则在于土地出让款的分配方式，其中的规则漏洞在其后为开发商所利用。

　　10月上旬，广州市国土房管局将广铁南站挂牌时，挂牌时的楼面地价就已经超过9000元/平方米，为广州市挂牌土地起始楼面地价最高的一块。

　　作为旧改地块，按广州市旧城改造政策，广铁南站地块最终成交金额的60%必须返还给土地原使用权人，如地块要求拆迁部分于2010年完成拆迁，地块原使用权人还可获得10%的补偿，同时，广州市国土房管局未对土地竞拍人做任何资格限制。

　　这意味着，一旦原土地使用权人参与土地竞拍，其只需向广州市政府缴纳土地竞拍价格30%的地价款即可再次获得土地使用权及开发权。

　　广铁南站“原地主”为广铁集团旗下的羊城铁路实业发展有限公司，广铁南站地块曾为羊城铁路实业发展有限公司的划拨用地。羊城铁路实业发展有限公司一旦介入土地竞拍，只需实际支付成交价格30%的土地款，对于大多数开发商而言，这样的土地成本优势显然是一个巨大的挑战。

　　广铁集团面临的问题是自身的开发资质和开发能力的限制。与开发商合作，广铁出地，开发商出钱，并负责开发，双方分享利润成为广铁集团操作广铁南站地块可行的开发模式。于是在今年10月，广州坊间便传言，珠江系旗下珠光地产已与广铁集团达成协议，双方将共同开发广铁南站地块。

　　巨大的成本优势所带来的价格承受能力，让广州地产界认为珠光地产与广铁南站的结合将没有竞争者，部分地产界人士认为大多数开发商会选择放弃竞争。

　　但11月25日现场发生的状况显然出乎这些人的预料。

　　“我事前曾预测到开发商会联合广铁集团智取该地块，但没想到要付出比底价超出80%的代价。”黎文江事后评论道。

　　事实上11月25日，万科及越秀城建组成的联合体以及保利与金地华储组成的联合体先后投入与广铁集团的土地争夺，并最终经过222轮的竞拍将广铁南站地块的价格抬升至86亿元。竞拍轮次与楼面地价双双打破广州土地交易市场纪录。

　　在多数广州房地产业内人士看来，在广铁集团的成本优势面前，先后参与地块争夺的万科与越秀城建联合体及保利地产的抬价行为不可理解。这正是黎文江评论广铁南站地块最终没有赢家的原因所在。

　　规则下的成本优势意味着广铁与珠光能够更大能力地承受高价格，这使得开发商通过抬高广铁南站地价，促进房价预期成为可能。

　　在最终的成交价格面前，广铁南站地块未来的售价预期已经在3.5万—4万元/平方米，甚至更高。珠江新城之外的广州商品房市场的价格承受极限被打破。

　　隐形的博弈

　　开发商通过土地竞拍抬升的市场预期让广州市政府在宏观调控的当下颇为尴尬。

　　11月25日，广铁南站地块拍出之后，广州市国土房管局随即通过新闻发言人表明态度：广州市委、市政府坚决贯彻落实中央和省各项房地产调控政策的态度是一贯的；坚决抑制不合理住房消费、遏制房价过快上涨。

　　此外，广州市国土房管局还表示，广铁南站能够拍出86亿元的价格表明开发商一方面是对地块看好，另一方面则是因为亚运之后，地块价格反映出广州城市价值的提升。但广州市国土局并未对地王可能产生的房价预期作出任何评论。

　　但广州市媒体在亚运会结束后便匆匆开始对地王可能产生的房价预期进行批评，指责广州市政府土地供应规则造成地王，并形成房价预期，继而批评宏观调控之下，广州市控制房价不力。

　　今年二季度之后，广州市似乎成为全国房价最为坚挺的城市之一。部分楼盘成交均价已经突破5万元/平方米，这为一向自称价格稳定的广州市场所未有。

　　同时，广州市土地市场价格上涨迅速，自今年9月以来广州市先后拍出白云区高尔夫球场、金沙洲、越秀区下塘西等多块地王，直至广铁南站地王，广州市土地出让单价创下新高。

　　这种房价与地价同时疯狂上涨的态势，即便是在广州房价上涨最为疯狂的2007年亦未曾出现。在宏观调控背景下，广州市抑制房价的努力几乎化为泡影。

　　土地争议

　　事实上，广州市国土房管部门与开发商的博弈由来已久。

　　在针对房价上涨的舆论表态中，与大多数城市不同，开发商与广州市国土部门之间，似乎从未在统一战线上达成共识。一方面开发商指责政府供应土地不力，造成广州市房价上涨，而另一方面广州市政府则指责开发商囤积土地，拒不开发，哄抬土地市场价格，造成广州房价上涨。

　　2005年，广州市主要开发商便已经在广州市二沙岛召开公开论坛，广州市主要开发商将矛头指向广州市国土房管部门，认为土地供应不力，造成开发商出现地荒，继而造成商品房市场供应紧缺，导致市场价格上涨。

　　但是广州市国土局坚定地认为，开发商本身有大量土地未能消化，不对市场形成有效供给，且开发商在土地市场上抬高土地价格，以促进此前未消化的土地升值，其认为，制造地王为开发商博弈市场的一种手段。因此2005—2007年的房地产市场价格上涨与土地供应并无多大关系。

　　但显然开发商不同意国土局这种说法。他们坚定地认为，如果广州市土地供应充足，不可能形成开发商争抢土地，地王频出的局面。他们认为，土地供应的数据显然不足以说明广州市国土房管局土地供应充足，大多开发商认为，土地供应结构才是造成房价和土地价格上涨的核心因素。广州市2006年后的土地供应中，城市周边区域土地供应量大，城市中心的土地供应则集中在珠江新城这种但并未成熟的城市核心区，成熟老城区的土地供应极少。

　　一个现实的案例是，2009年广州市土地供应当中，仅亚运城一块土地就占全年总供应量的一半，此外，当年土地供应大多集中在罗岗、南沙及番禺大学城等区域周边。

　　2009年，广州市致力于广州市中心城区开发的中型开发商负责人甚至对本报表示，2009年，广州市核心区域供应的项目不超过28个，此举造成广州市中心城区与周边区域土地供应失衡。在2010年，广州市土地供应计划中，中心城区供应的居住用地仅为0.8平方公里，远远无法满足中心城区市场需求。

　　“中心城区的土地供应规模与数量无法与周边区域相比，这是广州市惯例，但问题是近年来广州市中心城区住房的需求量在增加，周边区域住房需求量在减少，中心城区房价显然无法通过周边大规模的土地供应进行平衡，原有的平衡一旦被打破，广州市中心城区的房地产价值被迅速地放大了。开发商是意识到土地的价值才敢在土地市场上举牌的。”广州市某房地产开发商对本报表示，“所以我们说他们土地供应不够。”

　　也许正如黎文江所言，在广州市现有土地供应思路之下，市场博弈矛盾加剧，这个市场越来越不存在赢家。