刘展超

　　我国房价有无泡沫或者泡沫是否严重，业界对此话题一直存在很多争议。

　　昨日，中国社科院发布的一份报告首次直接给出了明晰且具体的各地房价泡沫数据。不过，其整个推导计算过程尚未能获得外界的完全认同。

　　最高房价泡沫达七成

　　在这本2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》中，报告撰写人通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

　　其中，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

　　泡沫较高、泡沫成分占实际价格比例在30%～50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。

　　而存在一定的泡沫、泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

　　泡沫数据从何得来？

　　近年来，虽然房价不断上行，有关楼市泡沫的争论时常出现，空方认为楼市泡沫严重，未来两三年内房价将遭腰斩，而也有多方人士坚称房价泡沫较小，尚在可控范围之内。

　　这种争论的背后，直接指向了政府调控政策的取舍，泡沫严重与否将决定政策是打压楼市还是促使市场保持相对稳定。

　　因此，是次社科院报告发布主要城市房价泡沫指数，引来外界很大关注。但这个数据由何而来、结论是否科学，这些问题尚有存疑之处。

　　该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华接受《第一财经日报》采访时表示，该指数不能代表未来房价走势，数据也并非完全准确，但对市场分析有一定指导意义。

　　邹琳华介绍说，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的。具体而言，泡沫指数=1－基准价格/实际价格=(实际价格－基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。

　　如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数的取值在0～1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

　　由是观之，计算房价泡沫指数有两个关键：一是实际价格，二是基准价格。邹琳华对记者表示，房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，来源是国家信息中心中国房地产信息网。

　　在报告中引用的数据是，北京普通住房实际价格为26446元/平方米，上海是18500元/平方米。泡沫指数最高的福州，其实际价格则为13457元/平方米。

　　基准价格则是通过对一系列参数进行演算而来的。换言之，基准价格并非统计部门的统计数据，而是参考多项其他数据的结果。

　　据邹琳华介绍，这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共(汽)电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标。

　　这11项数据来源于《中国统计年鉴(2010)》和《中国统计月报》相关各期。

　　从上述11项指标如何通过计算得出一个城市的普通住房基准价格？对此问题，邹琳华未作出详细解释，他表示这中间有可用于推导的数量模型。