记者 徐凤 田桂丹

　　中国社科院指出，目前二三线泡沫高于一线

　　信息时报讯 (记者 徐凤 田桂丹) 昨日，中国社科院公布的《住房绿皮书》指出，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ，其中，二三线城市的泡沫开始高于一线城市。福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高。广州的房价泡沫指数相对较低，在全国排名23名。

　　泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。二三线城市的泡沫高于一线城市。

　　地产经济学家邓浩志认为，二三线城市的实际购买力都弱，当地居民收入不高，当前二三线城市更多的是投资和投机需求，其实是因一线城市房价上涨后所导致的购买力外溢。房企转移开发重点也是重要原因。

　　各城市泡沫指数排名

　　泡沫指数最高的前七个城市

　　1.福州(0.703)

　　2.杭州(0.669)

　　3.南宁(0.668)

　　4.青岛(0.558)

　　5.天津(0.542)

　　6.兰州(0.534)

　　7.石家庄(0.520)

　　泡沫较高的城市

　　8.北京(0.496)

　　9.深圳(0.485)

　　10.武汉(0.481)

　　11.长春(0.473)

　　12.宁波(0.444)

　　13.哈尔滨(0.417)

　　14.大连(0.400)

　　15.贵阳(0.369)

　　16.上海(0.365)

　　17.郑州(0.346)

　　18.成都(0.300)

　　存在一定泡沫的城市

　　19.南昌

　　20.济南

　　21.合肥

　　22.西安

　　23.广州

　　24.昆明

　　25.西宁

　　26.长沙

　　泡沫较低的城市

　　27.南京

　　28.重庆

　　29.太原

　　30.呼和浩特

　　31.沈阳

　　32.厦门

　　33.海口

　　34.银川

　　35.乌鲁木齐

　　广州房价有无泡沫？

　　有——房价6年涨4倍 收入却没涨

　　广州房地产市场也存在一定的泡沫。绿皮书显示，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

　　中海地产相关人士向记者坦言，广州的房地产市场确实存在一定的泡沫，但不是很大。“就我个人认为，广州中心城区的房价每平方米在1.5万元相对合理，但目前市区房价每平方米基本在2万元以上。”同时，他又认为，楼市有泡沫是正常现象，合理的泡沫能推动城市发展。

　　邓浩志认为，全国泡沫都很严重，从每年加大的房价收入比剪刀差就可以看出，就广州而言，2004年广州市一手住宅年成交均价为4439元/平方米(旧八区，现中心6区)，目前中心6区的房价近16000元，整整涨了4倍。但这6年时间无论是GDP还是收入都没有增长6倍。所以说楼市泡沫比较严重。

　　没——泡没破就说明没泡沫

　　但也有不同的观点。资深房地产专家谢逸枫认为，目前广州商品房楼盘空置率或者说黑灯率偏高，超过20%，有的区域达到25%，远超过国际警戒线，却没有出现所谓的泡沫破裂的现象，既然房地产泡沫没有破裂，怎么就知道它就是泡沫？除非有正确的数据和权威的数据去证明，这个泡沫是否存在和达到什么程度才会破裂。

　　广州维森置业有限公司总经理张维纶认为，广州楼市泡沫相对比较合理，预计在10%-20%之间，不会达到30%那么高。前年的广州一手住宅全市均价是8000~9000元/平方米，去年是1万元/平方米左右，今年如果是1.2万元/平方米是比较正常的。他预计，广州房价会围绕1.2万元/平方米浮动，但浮动比例不会超过20%。也就是说，全市一手住宅均价涨不会超过1.5万元/平方米，但跌也不会破1万元/平方米。

　　名词解释

　　房价泡沫

　　房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。即指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

　　也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而是房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。