建业地产董事局主席胡葆森

　　中国经济网北京12月5日讯（记者 梁梦晚） 随着国家房地产调控政策的不断出台，未来几年房地产市场走势愈加扑朔迷离。对此，建业地产董事局主席胡葆森在2010(第九届)中国企业领袖年会的分论坛上坦言，未来两三年内房地产不会出现软着陆，好日子已一去不返地产商要把各种准备做得足一些，把未来想的复杂一点。

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　　以下为对话原文实录：

　　刘戈（主持人）：我理解我们之所以不说“绑定”而说“绑架”，“绑架”和“绑定”之间的关系是什么?都是绑起来，但是绑架有一种可能性，就是把你弄死，实际上大家用“绑架”这个词暗含的是这样一个意思。就是说如果互相之间不能够达成某种妥协的话，那么房地产开发商是可以把经济弄死的，是这样一个前提。胡总也是非常大的住宅开发商，而且在二线城市，可能跟他们还不太一样，请谈一下您的看法。

　　胡葆森：其实刚才刘总总结的很好，由于房地产行业自身的属性，自身规模比较大，作为单行业占GDP的比重比较高，今年有可能成交额会突破5万亿，自身规模比较大，和其他产业关联度比较高，关联的产业至少在50个左右。从老百姓日常消费层面上来说，它是一个人们日常生活当中最高附加值的商品，我想主要从这三个属性角度来说。

　　刚才主持人说“绑架”，“绑架”实际上是从行为、目的到结果是违反了对方意愿的这样一种行为应该称为“绑架”，因为不是心甘情愿的跟着你走的这种情况。现在客观上有没有产生这样一种作用?我觉得实际上它的正面作用还是大的，大家看看中国的城市化，实际上房地产还是一个重要的载体。如果评价中国的城市化过去这10年或者20年是朝着一个正确的方向在走的话，房地产整个行业对于整个城市化所起到的作用一定是正向的。

　　刘戈：如果这样一个命题成立的话，可能我就会提出来下一个问题，在这样一个过度依赖当中，产生了房地产的剧烈波动，房地产本来是经济问题，最后变成政治问题，变成了整个社会的焦点问题，无数的人为房子而焦虑，买了房子的人也焦虑，没买房子的人也焦虑，盖房子的人焦虑，卖房子的人也焦虑，甚至给房子提供配套的人也焦虑。也就是说实际上看起来很多人享受到了房地产涨价，房子涨价给他带来的巨大财富效应，但是并没有得到一种巨大的满足感，而是仍然在焦虑当中，这样的话，里面肯定是发生了一些什么问题，就是整个我们这种房地产的运作体制是不是在一个健康状况下的状态?是不是发烧了的一个状态?我们确实也需要有一个判断。我在下面和胡总交流过，他和其他人不太一样，他是在所谓的二三级城市进行开发。在他看来，可能大城市，北上广深这样的城市，和在郑州、濮阳、南阳发生的事情可能还不太一样，而且通常我们这些搞媒体的人也未必能搞清楚这里面到底不一样的地方是什么，下面我想听听胡总的看法，您经常在一个城市里面一开发就是很大一片住宅，就您自己的感受来说，目前房地产市场的开发是健康的?还是已经走上了畸形的道路?

　　胡葆森：我先说一点不同的意见。我看到今天的题目是房地产调控能否软着陆?为什么又改成了这个题目?

　　刘戈：我们分几个层次，先来讨论一下房地产的作用和地位，接下来我们再讨论一下房地产的现状，给它下一个定义。

　　胡葆森：我担心很多朋友是冲着这个题目来的，结果我们说的东西都是答非所问，我们说的内容满足不了台下朋友的疑问或者胃口。

　　其实刚才凌总也讲了关于中国地产的一些很多根本性的问题，其实大家都议论到了，我之前跟刘戈已经说了，我不是反对他，我说中央台二套本来是财经频道，应该说一点权威性的关于房地产的评论。但是经常我自己觉得，因为评论员可能是发表出了自己的观点，但是很多主持人和播音员他说的东西肯定都是编辑写的东西。

　　胡葆森：我自己认为是需要一个六方会谈，我自己觉得18年来一直没有见到一次六方会谈，永远都是各说各的理，中央电视台作为媒体不可能牵头来做这件事，应该是政府借助中央电视台这样一个权威性的公共平台，把六方召集在一起讨论讨论这个问题，让老百姓明白这个事情的真相，就是问题究竟出在了哪里。其实我想这两三年，我们今天在座的朋友们心里非常清楚，问题究竟出在哪儿了?就看政府现在在做什么你们就知道了，政府现在已经说了，明年要盖一千万套保障房，要投1万4千亿。你想想三年前他们盖了多少套?五年前他们盖了多少套?你就知道他今天为什么要做这件事了。如果假如三年前盖了300万套，五年前至少盖了200万套，今天就不需要盖这么多。所以肯定是今天在补过去几年的欠帐，大家就知道，原来所有的开发商都成了过街老鼠，我们假如让所有的开发商从今天开始都用成本价卖房，我们可以相信，中国依然有70%以上的人买不起房。

　　刘戈：就您开发的过程当中，政府拿到的钱占到您开发的比例是多少?

　　胡葆森：60%以上。各种税费加在一起，占了整个房价的60%以上，让政府拿走了。开发商用成本价卖房，今天有70%的消费者依然买不起房，这是一个事实。另外政府从今天的房价里面拿走了60%也是一个事实，我就想说这两件事，问题出在哪里了，大家心里都很清楚。

　　刘戈：我总结一下，问题是出在政府了。如果我们判定现在房地产市场有不健康的因素，或者是发烧过度，或者是打摆子。

　　胡葆森：我补充一下，政府其实也意识到了。

　　刘戈：我们现有的讨论房地产发展的这些前提就都不存在了，我们要在新的模式和新的架构上重新讨论问题，就是足球场上用篮球的规则了，可能是发生了一个重大的变化。胡总在开发的时候有没有这样的预想吗?发生了新的模式和管控方式?

　　胡葆森：我基本上同意王总和刘总的判断，今天假如有开发商在场的话，我讲一下自己的看法。

　　第一千万不要把未来这两年的事情想得太简单了，一定会非常复杂。

　　第二现在制定政策的这些决策者们，对下面的情况一定是没有吃透。我也想明年“两会”的时候，我从现在已经开始准备提案了，因为有这样一个条件，我是人大代表，所以我就准备还是要说两件事：一是保障房最后能不能完全、及时、真正的到应该买保障房的人的手里?二是现在应该买保障房的人是不是已经在他们的统计数据里面，盖1千万套房子，准备给他认为的应该享受保障房条件的人，是否在过去的几年前已经通过其他的渠道拿到了他已经住到的房子?比如讲公务员，在统计里面公务员是应该享受保障房待遇的，可是这些权利部门在过去的10年中早已用权力，通过各种方式解决了单位公务员的住宅问题，有的都已经不止一套两套了。实际上在中央决策层的手里，应该买保障房的人，假如还有5千万人或者还有1亿人的话，实际上公务员这支队伍里面的一批在过去的10年里面已经通过各种方式有了住房了，所以我就担心决策者手里拿的数据是有问题的。

　　第三是央企参与房地产的问题。恰好是今天房地产假如有泡沫的话，他们也是一个主要的黑手。因为过去的两年中，我们研究机构的一些数据已经出来了，过去的两年，我的观点非常鲜明，国务院或者中央决定保留这些央企，是让他们担任国家发展保障任务的，不是让他们拿着钱去做房地产，比如像中国石油、铁路建设等等，保留央企是让他们解决国家的经济安全任务，在这个行业里面比如说资源型企业，要保障国家的资源安全，拿了这个钱去做房地产肯定不行。我有数据，过去的两年中，中国每个城市的地王，60%以上的流入了央企之手。

　　还是回到我们的主题上，未来两年非常复杂，通货膨胀、可能要加息，可能要不断的加息，给经济带来问题，关于房产税的问题，又要说香港的经验，增加印花税、交易税的问题等等，包括对于预售款的监管问题，今天假如有地产商的朋友和同行的话，未来这两年，不会再出现07年和09年下半年那些好日子了，至少在未来的两三年内是不会了。所以要把各种准备做得足一点，不存在软着陆的问题，要把未来两三年想的复杂一点。

　　（责任编辑：董琳）