徐健

　　二次调控刚满两月，看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。

　　《第一财经日报》记者调查发现，在刚过去的11月下半月，闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。本被预期将会低迷收场的11月上海楼市也因此成功逆转，成交量逼近百万平方米，成交均价更是彻底翻盘，达到了历史高位。

　　有分析人士担忧，时隔两个月，上海楼市或再次出现量价齐升的上行压力。

　　调价刺激需求入市

　　在“金九银十”楼市成交大幅攀升带动下，上海各新盘售楼处的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府及时二次调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起，房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。

　　让人意想不到的是，不到10%的调价，已刺激楼市中的潜在需求向优质楼盘“出手”。

　　11月中旬，《第一财经日报》记者在青浦徐泾某高端楼盘销售现场看到这样一幅景象：车水马龙、人头攒动。据售楼现场有关负责人介绍，开盘当天实现销售超过七成。

　　在闸北大宁慧芝湖花园三期的开盘现场，排队争购的场面同样火爆，据售楼处工作人员介绍，开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个小时，售楼处总共接待了千余组购房者。最后，该项目在11月以约34000元/平方米的均价成交了389套。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄指出，受二次调控政策影响，虽然11月上海商品住宅成交环比下滑了28%，但仍达94.86万平方米，较今年前10月月均成交量73.8万平方米高出28.5%。与此同时，平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再次上涨了2.7%，达到22627元/平方米。

　　薛建雄认为，随着成交量的重新回暖，本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。

　　“10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用‘假离婚’、借用身份证等方式化解而逐渐失效，楼市很有可能在通胀的推动下又重新回暖。”薛建雄表示，进入第四季度，上海楼市在10月第一周达到高点，10月4日~11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平，之后在限购、限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8日~14日当周成交量仅15.77万平方米。

　　然而，时值年底，开发商开始加速推盘，11月新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%。这在一定程度上刺激11月后两周上海商品住宅成交量突然反弹到21.2万平方米和32万平方米的高位。

　　二手房买家亦顺势而动

　　与此同时，记者从上海各大知名中介机构处获悉，近期，二手房买家也正在加紧入市。

　　两个月前，二次调控使得上海二手房市场成交在10月份应声下滑，环比跌幅超过20%。进入传统淡季的11月份，二次调控全面实施，业内普遍对11月份行情不抱希望。特别是11月上半月，在挂牌房源、来电带看量均出现环比下滑30%的状况后，11月份难看的数据也是情理之中。

　　但是，从汉宇地产11月末对全市门店的统计数据来看，11月份二手买卖成交不降反升，环比增长16.48%，特别是宝山、松江等自住区域，门店成交量大比例增长，这在一手房环比下跌20%以上的市场背景下确实难得。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计亦显示，11月前28天，全市多个板块的二手房成交量较10月同期增长8%~10%不等，带看量的增幅则在20%~50%不等。

　　其中，宝山顾村、杨浦新江湾城、杨浦控江、浦东金桥、浦东联洋等板块，刚需和置换型买家均积极入市，与其需求对应的100平方米左右两房、及150平方米左右三房房源，则是市场交投的热点所在。据悉，11月的新增挂牌量仍与上月基本持平，待售房源在总体上的议价空间也较为有限。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，在限购、货币紧缩的形势下，大户型的可售量又较为有限，业主惜售；另一方面，买家在认准不动产保值的基础上，也青睐于购买高端楼盘的大户型。目前，单价约5万元/平方米、面积150平方米以上的新增挂牌房源在1~2周内即可去化，比10月调控细则出台前缩短近一倍时间。

　　专家：或将引发三次调控

　　在此背景下，一些分析人士开始产生楼市会再次量价齐升的担忧。

　　“从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供需量会止跌回升。”薛建雄如是说。

　　易居中国分析师付琦亦在接受本报记者采访时指出，目前开发商看待市场的态度偏向乐观。

　　一位港资开发商代表认为，目前来看，房价还没有上涨，但未来一段时间或会出现区域性的差别。“外环以内的楼盘新增供应相对较少，在旺盛需求的支撑下开发商或者会小幅上调报价，但外环外的供应量太大，一定时间内房价下调压力还是存在的。”

　　薛建雄认为，政策都有固定的消化周期，一般在刚发布的时候效果是最大的，3~4个月之后，政策效果则基本得到释放。转入2011年之后，开发商马上需要为新一年的业绩进行冲刺，以奠定全年的指标基础。“此时楼市很容易被吹热，政府极有可能视情况在12月底或1月初再度进行调控。从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外，就只能是‘房产税’。”