黄树辉

　　万科A(000002.SZ)此前提出的千亿销售梦想在2010年12月终成现实，这也将成为万科乃至整个中国房地产业的一个里程碑。

　　昨天，万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报》采访时表示，千亿销售目标的实现，一方面将给万科带来更大规模效益，但另一方面也对万科的企业管理复杂性提出更大挑战，探索并建立能够不断提高管理能力和创业激情的企业管理制度将成为万科未来的重要命题。

　　自住购买力助推万科圆梦

　　根据万科12月3日发布的公告，截至2010年12月1日，万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。而此前万科总裁郁亮预期万科2014年销售额将达到千亿的规模，这一目标的实现比郁亮的预期提前了四年。

　　公告显示，万科11月实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。

　　而此前的8月份，万科以119.9亿元的销售业绩刷新国内房地产企业的单月销售纪录后，万科在9月份销售额再度创下历史新高，销售金额达142.1亿元。这种火爆销售势头在10月继续延续，10月份万科实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元。

　　2009年万科曾实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元。今年万科销售目标是800亿元，已于10月底完成。截至今年12月1日，万科销售金额是去年的1.56倍。

　　万科董事局主席王石此前接受本报采访时称，万科一贯坚持不捂盘策略和随行就市的定价策略，以及一直坚持的装修房受欢迎程度显著上升，这是万科在宏观调控背景下仍取得不错业绩的重要因素。

　　日信证券的分析报告认为，快速扩张二三线城市，成就了万科的行业领跑者地位。近年来万科业务构成中二三线城市占比不断提升，环渤海区域今年前11个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前万科已进入了逾40个城市。

　　另有业内人士分析，由于万科一贯坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，其产品在调控背景下更容易得到自住购买力的支持。目前，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平方米以下户型占比近九成。

　　万科早在2007年就创造了500亿元的业绩，2006年到2007年的万科处于亢奋增长期，销售金额由212.3亿元飙升至523.6亿元，增长速度从52.2%跳升到146.6%。

　　而作为万科学习榜样的美国最大房地产企业帕尔迪，因受金融危机影响，2009年销售收入仅为38.7亿美元。

　　但郁亮表示，新一轮调控政策推出后，已对市场产生明显影响。谭华杰也表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。

　　转向规模扩张和管理效益

　　双轮驱动

　　千亿元规模既是对万科25年成长的肯定，也是对未来发出的挑战。万科在跨越千亿门槛后，正在进入“规模扩张及管理效益提升”双轮驱动时代。

　　多位万科内部人士称，单纯追求规模发展已不是万科的发展目标。有业内分析人士认为，随着住宅开发商纷纷向商业地产进军，万科逐步扩大商业地产业务将成为千亿规模之后的题中应有之义。

　　实际上，当外界还在为万科是否应进军商业地产而激烈讨论时，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。

　　但谭华杰表示，这在很大程度上是对万科的误读，万科将继续专注于做住宅开发，“我们也不认为目前的住宅市场不能容纳一个更大的万科的程度，目前万科在中国的住宅市场上仅占2%多，这是一个非常低的占有率。虽然万科已经是世界上最大的住宅开发公司。”

　　谭华杰称，目前万科依然会把帕尔迪作为学习榜样，但汇丰银行对各种市场环境的适应能力也值得万科研究学习。汇丰银行是股权分散型企业的杰出代表，由职业经理人来驱动的汇丰银行发展模式，在建立不断进取和保持永久创业激情的机制建设方面受到万科推崇，其既有高度统一的标准化，又有对旗下众多公司分权式管理的企业制度，以及每次在危机中都表现出超乎想象的前瞻性和战略，这些和万科的思路基本一致。