见习记者 石俊

　　中国指数研究院提供的数据显示，全国楼市正出现回暖势头：11月第一周成交量“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升，第三周18个城市开始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴随着成交量的反弹，部分城市房价也出现上涨。

　　“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控难度也遇到了前所未有的挑战。”在近日北京举行的中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会(下称“住专会”)的成立大会上，住房和城乡建设部副部长仇保兴如是表示。

　　金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。谈到房价波动的危害，仇保兴分析主要有四点：首先，房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展，因为房产和金融密不可分，很多住房者要用一生的资产购房，一旦出现负资产，就会影响社会稳定。其次，房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定。第三，房价太高导致购房者负担过重，影响一个国家、城市或区域的竞争力，这个城市或地区容易被边缘化。第四，房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛，对实体经济的资金需求产生挤出效应。当国民经济中某一个行业是暴利行业，资金会大量涌向这个领域，其竞争能力就会退化。

　　在谈到房地产市场调控的难点时，仇保兴分析认为主要有六点：一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄。三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。四是房产持有环节税收制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平方米仅1000元左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

　　仇保兴最后提出，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。现在要做的工作，包括对房地产泡沫衡量和警戒；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。

　　仇保兴也坦言，1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。“我们30年的房地产市场化经验、成绩来之不易，问题也值得总结，正视问题，这样我们才能避免在同一个地方两次跌倒。”

　　据了解，住专会是在中国城市科学研究会领导下，以促进城市房地产健康发展、构建和谐社会为宗旨，研究探讨住房政策和市场调控、住宅与房地产业发展中的风险防范、泡沫预防等问题以及组织房地产宏观调控效果评估等方面的学术交流与宣传推广活动的全国性学术组织。