阴雪

　　昨日，北京市住房公积金管理中心发布“关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知”(下称《通知》)，宣布自即日起对北京住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务(含个人住房组合贷款)进行调整。

　　《通知》规定，个人购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

　　相比以前更为严格的是，《通知》叫停了公寓、别墅及其他高档住宅的第二套住房的贷款。《通知》明确，“所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭，即现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的缴存职工家庭。而第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的，则不予发放公积金个人贷款。”

　　根据这一规定，以三口之家计算，现有住房面积如果超过86.43(即28.81×3)平方米，再购买第二套住房的，将不能使用公积金贷款。

　　与此同时，《通知》还收紧了二套房的贷款利率，即将第二套住房的个人贷款利率提高为同期首套个人贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%。此外，“对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。”

　　“从这次的北京公积金贷款新政可以明显看出，公积金贷款仍然保持对于首套房购房者的优惠政策，但是对二套以上购房的限制力度很大。应该说差别化利率分得很细，没有一刀切。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，公积金贷款的差别化利率，意味着北京的个人住房贷款已经完全实现差别化利率调控。另外，该政策对于购房者的心理影响非常大，可以看做是一次非常有力的调控加码。

　　21世纪不动产近期对北京200位二手房购房者的调查问卷结果显示，其中有61位购房者使用了公积金贷款，占比30%，而其中非首套房的购房者比例超过了50%。“可以说自新政以来，购房者通过公积金贷款购房的比例相比此前出现了大幅上涨。”

　　对此，林蕾预计，公积金贷款政策的变化将对目前北京市场上近一半的公积金贷款购房者产生影响。“也就是说，将对目前市场上约20%的购房者的购房成本产生直接影响。而受影响的这部分购房者，很有可能因为这条政策中止购房计划。”

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，此次公积金贷款政策的收紧，使得改善性需求也增加了成本，其目的是严格控制市场中的非理性交易，“宁可错过改善需求也不放过投机需求”。

　　在差别化利率的背景下，公积金在收紧二套房贷款政策的同时，也表现出了基于自住需求下首套住房的鼓励。

　　北京中原统计显示，截至10月，北京市利用公积金贷款的购房者中，超过80%为首套房购房者，这部分购房者在新政中基本不受影响，依然可以享受低利率的公积金贷款。

　　林蕾也认为，正因为北京公积金差别化利率的实施，令公积金贷款对于首套房购房者的优势大大增加。这使得与商业贷款相比，原本处于弱势的公积金贷款，将更受首套房购房者的欢迎。