上周，京贸国际城项目从26000元／平方米的均价下调到19800元／平方米，降幅高达6200元／平方米，且给之前成交价超过2万元／平方米的老业主按2万元／平方米的均价返还差价。京贸国际城因此一炮走红，成为上周北京楼市“最热闹的事”。

　　据北京房地产交易管理网数据显示：上周的京贸国际城3号楼575套新房已经售出370套，而截至23日合计签约为376套，新增签约不足10套，日均不足一套。这说明京贸国际城的降价行为接近一星期并没有为之带来太好的销量。而按照2万元的均价，开发商预计将补偿购房者近2亿元。

　　降价楼盘缘何未获市场认可？北京中原张大伟分析认为，主要是利好已经提前透支。他说，实际上，通州在9月份就已经出现了部分项目单价从2.5万元降价1万元的情形，但促销以后依然成交量不高。

　　张大伟说，首先，通州房价泡沫过大，虽然从全市乃至全国来看在目前通货膨胀的情况下房价下调幅度不会太大，但是3月开始的暴涨使得通州急剧积累泡沫。“房价严重虚高，使得小区域的价格下调可能依然很大。”

　　其次，他认为，通州房价依然远远高过对应消费群体的购买力。“相比城区，通州一直是CBD中低收入人群的首套房购房区域，而依然高达2万元／平方米的价格使得在三成首付的高压下，刚性需求无力购买。”

　　除以上因素之外，张大伟还表示，通州市场过分重视住宅销售，而商业等配套依然落后，八通线及京通快速等上班高峰期接近崩溃的交通，很难让购房者接受，而且目前其2万元售价也难敌东四环沿线房屋2.5万元左右的价格。

　　来自北京房地产交易管理网数据显示，截至11月23日，通州年内合计供应项目为31个，合计供应套数为9178套，总供应面积为95.77万平方米。而目前已经签约的套数为4384套，签约率为47.8%，签约总面积为43.3万平方米。但是4月15日调控新政出台后的签约数据明显降低很多，数据显示调控以后供应的19个项目合计供应房源为5280套，但是签约只有1558套，签约率仅为29.5%。

　　其中，单价超过2万元的5个普通住宅项目，在新政后合计提供房源为1249套，而截至目前签约套数仅为103套，签约率仅为8.2%。

　　由年初的疯涨到年末的下调，通州房价在2010年如同坐“过山车”。据北京中原调查显示，60%的网友认为，年末通州房价将会大幅下降，30%网友认为会出现小幅下降，仅有10%人认为通州房价会保持平稳。大部分人都选择继续保持观望，降价不到位绝不出手。

　　伟业我爱我家市场分析人士表示，通过局部项目的成交情况来看，项目预售定价以略低于项目所在区域的市场价格为主，反映出开发商对房价的心理预期已出现松动，预售定价策略带有明显的“探市”倾向；同时，项目实际成交均价普遍低于项目的预售定价，表明开发商明显放宽了交易过程中的议价空间。现阶段开发商为了实现快速回款，销售过程中价格预期及定价策略也在不断调整。

　　（来源：中国经济时报）

　　（责任编辑：何欣）