每经记者 叶书利 发自北京

　　昨日，北京通州楼盘京贸国际城的一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，该楼盘正在预售的一期第三批房源，时下销售均价从之前的26000元/平方米，下调至19800元。为了不引起已购用户的不满，开发商正在向这批房源中已销售的369套房源客户返还原价与现价间近6200元/平方米的差价，总计开发商将向已售房源客户返还近2亿元现金。

　　向369套已购户返还近1.7亿

　　时下，北京通州楼盘京贸国际城正在发生一件怪事，开发商正向该楼盘一期第三批房源369套已购户返还按每平方米约6200元计的现金。

　　该楼盘工作人员向本报记者具体解释说，该楼盘一期的第三批总计575套房源于3月28日拿到预售许可证，当时的销售均价为26000元，4月底时曾冲高至26800元/平方米。时下销售均价将直降6200元/平方米至19800元/平方米。不过，为了平息这批房源中已购户的愤怒，开发商决定向这批房源中369套已购户返还他们购买时的价格与19800元/平方米间的差价。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘一期的第一、二批房源的销售均价分别为14000元/平方米与18000元/平方米，时下正在销售的第三批房源已销售369套，成交均价为24315元/平方米，与19800元/平方米的时下均价差价近4500元/平方米。粗略计算下来，开发商将向369套已售房源业主返还现金近1.66亿元。

　　京贸国际城的大幅调价，让人不由得想起同为通州的楼盘月亮河·御泉公馆，该楼盘在10月20日加息前后，突然将销售均价从之前的30000元/平方米下调至26000元/平方米，最低价从之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

　　业绩不佳缘于定价虚高

　　京贸国际城销售价格的直降，与该楼盘的销售业绩不佳存在直接关系。

　　北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘一期第三批房源，共计575套，户型以小户型为主。自3月底预售以来，近7个半月后的今天，仅成交369套，成交率仅为64%。而且由于4月新政的影响，这批房源在销售过程中还遭遇了3套退房。

　　对于京贸国际城的大幅降价，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟将此归结为市场不理性背景下开发商定价虚高。

　　他认为，在调控政策挤压下，北京通州楼市已经开始降温。在这种大背景下，一些开发商，尤其一些之前定价不理想的开发商被迫以降价换销量。而对于老项目来说，为了避免影响之前的销量，只能采取向已购用户补贴之间的差价。而近2亿元的差价补贴，正好说明该楼盘之前定价的非理性。

　　另一位行内人士向本报记者说，虽然时下该楼盘已将均价由之前虚高的26000元/平方米下调至19800元/平方米，但定价仍然偏高。以该楼盘为代表的通州房价，依然存在不少的回调余地。

　　绿城逆势提价现预期分歧

　　不过，就在京贸国际城降价的同时，绿城地产旗下的北京楼盘绿城北京诚园将于21日再次提价。

　　据本报记者调查，楼市调控后，该楼盘却逆势步入“上涨通道”，与新政的调控精神背道而驰。该楼盘于3月19日以均价38000元/平方米开盘后，4月涨至44000元/平方米，此价格一直维持到楼市调控初始。然而在10月20日央行加息时，该楼盘均价上涨至46000元。本月13日，均价再次上涨6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售价将再上调。

　　一位业内人士向本报记者说，该楼盘此次的涨价可能出于“尾盘搏击”。他说，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，该楼盘286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盘。在开发商资金充足，楼盘销量不错且预期看好的背景下，催生了本次涨价。京贸国际城的降价与绿城北京诚园的涨价，正说明调控高压政策下，楼市渐趋不明朗，不同开发商对前景预期开始出现分化。