高端物业抗风险能力经过屡屡验证，成为抗跌保值的投资首选。今年，北京单价在5万元以上的楼盘，受4月楼市调控影响，成交量一度下挫。不过经历了9月底二次调控的部分高端物业交易量却出现上涨。业内人士认为，高端物业占据城市核心资源，颇受避险资金喜爱，加上新增供应少，豪宅价格难降。

　　11月高端物业“零”领证

　　11月前半月，北京楼市迎来了一波“领证”热潮，截至11月17日，共有12个项目获得预售许可证。但记者从北京市交易管理网统计发现，“领证”项目只有17日获得预售许可证的水云居项目，拟售单价超过3万元，均价为34958元/平米。而单价在5万元以上的领证项目为零。

　　事实上，高端物业预售许可证难产，并非始于11月。今年4月份楼市第一次调控后，就曾有多个高端项目因为没有领到预售证，将开盘项目一拖再拖。“9·29”新政后，多位资深业内人士对记者表示，北京市住建委接到开发商申请预售证时，只要看到是单价3万元以上的项目，都会被打回，反复修改几次至单价在3万元以下后才会获得通过。

　　预售证的难产，给在售的高端物业带来了一大利好。“拿不到预售证，意味着市场供应会减少，如此更可显示出高端物业的稀缺性”。世联地产北京公司董事总经理李岩说。

　　二次调控后老盘后期成交火热

　　与4月份第一次调控政策不同，9·29二次调控政策出台后，高端住宅的成交量没有出现再次的严重下挫，部分楼盘甚至出现了小幅度的回升。例如中海紫御公馆10月份的成交量再次突破了100套，11月份截至目前成交62套。而据李岩介绍，世联地产代理的红玺台项目，成交量也出现回升，11月到目前成交金额已经接近2亿元。

　　从北京易居房地产研究院的统计数据看，11月首创禧瑞都成交13套，成交单价59714元；银河湾成交7套，单价52171元；霞公府成交5套，其成交单价也从9月份的107000元/平米降至如今的86000元/平米；京城另一知名楼盘龙湖颐和原著以单价76000元/平米均价成交3套，其10月份共成交5套；盘古大观11月成交2套，其10月份成交4套。

　　另外，亚豪机构统计的数据显示，10月份成交单价在5万元以上的顶级豪宅项目，其成交套数环比上涨15.2%。

　　同样是调控，导致的结果有明显不同，专家们一致认为，二次调控是一次调控的延续，并没有新的政策出台，购房者和开发商对此心理上已经有准备。北京懋源置业有限公司项目总监李翔认为，与第一次的调控相比，购房者的预期已经发生了变化，房价下降预期减弱，近期因为CPI上涨明显，很多人开始判断房价将上涨。

　　而中广信地产服务机构运营总监卞明则认为，二次调控后市场反应平稳的原因是成交量始终比较低迷，这种情况下即使又出台调控政策，也很难在成交量上发生明显变化。

　　通胀加剧豪宅保值功能突显

　　业内多位人士认为，高端物业越来越受到热捧，除了其拥有的稀缺的城市资源外，避险资金进入高端市场的趋势也很明显。

　　阳光100集团副总裁范小冲表示，在通胀压力愈加明显的背景下，顶级豪宅成为各路资金首选，此外，有能力购买顶级豪宅的人士会一次性或分期付款，不会受信贷政策影响。

　　缘溪堂项目营销负责人姜科表示，购买该项目的客户中，有相当一部分人是用于自住兼投资，而且大部分客户都是一次性付款。

　　豪宅新增供应少价格难降

　　虽然今年楼市调控对北京高端物业产生了一定的影响，但是世联地产北京公司董事总经理李岩表示，高端物业作为稀缺性产品，迎合高端人群的需求，在市场上一直会占据重要地位。

　　缘溪堂项目营销负责人姜科也认为，顶级豪宅占据城市核心资源，不管楼市如何调控，资源的不可复制性不会改变，因而导致了顶级豪宅无论是投资价值、收藏价值，还是保值、升值潜力都是非常突出的。豪宅价格出现松动的可能性不大，相反，部分项目的价格可能还会有所上浮。在供应量方面，因为现在已经接近年底，市场进入淡季；同时受新政影响，今年最后两个月将不会出现新增供应量大幅增加的现象。

　　■ 数说

　　5月后市场成交持续低迷

　　据北京易居房地产研究所提供1-10月高端物业成交数据显示，高端物业一季度成交情况最好。中海紫御公馆1月和4月成交量均突破100套，而绿城北京诚园、红玺台等楼盘，成交量也在50套左右。

　　从5月份开始，高端住宅的成交量就呈现出明显下滑的态势，除个别项目成交量超过10套，大部分项目都是个位成交甚至零成交。第一季度销量最高的中海紫御公馆，5月份仅成交了3套，而7月份仅成交了1套。可见，市场受到政策的影响较大。

　　相比之下，盘古大观、龙湖颐和原著等顶级项目成交量变化并不明显，亚豪房地产服务机构营销总监王亮表示，由于这些项目成交量一直不高，因此看不出明显变化，但受到调控的影响，客户成交周期更长了。

　　对此，业内人士普遍认为，第一季度没有政策压制，而此后政策导致的观望和对房价下降的预期是影响成交量的最主要原因。除了预期影响，世联地产北京公司董事总经理李岩认为，限购政策对高端住宅成交的影响也非常大。高端住宅的客户中，外地客户占比重很大，接近5成，限制外地人购房的政策过滤了很多客户。

　　本版采写/本报记者 曾慧娟 牛紫千