王营

　　 记者调查发现，限购令的行政调控手段出台以来，北京出现了小幅供应高峰，但影响楼市之根本的供求失衡并没有得到缓解。

　　 广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令13大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。

　　 需求被限 供应未放大

　　 据上海中原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市本月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少，本月供求比亦失衡，高达2.7。

　　 中原地产分析师刘渊表示，供应下跌主要是受调控影响，开发商推盘意愿大幅下降。虽然11月上半月有高达14个项目取得预售，但大部分项目为担忧12月预售资金监管的中小项目，合计供应房源仅为2272套，不足11月上半月成交的3成。但刘渊表示，这依旧没有缓解供求缺口。

　　 据亚豪机构数据显示，11月1日-15日，北京市共有15个项目开盘，仅上周就有8个项目开盘，开盘数量超过传统旺季“金九银十”同期开盘数量的总和，开发商推盘意愿明显增强。但记者从北京房地产交易管理网上发现，北京住宅期房目前可供应量仅为64380套。

　　 “虽然受预售监管影响，北京开盘量大幅增加，但供应项目都很小。供求比仍然很严峻。”亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京对3万元以上的楼盘限制开盘，整体供应量仍然不见增长。

　　 协成机构预测显示，万科红、金融街金色漫香郡、城建筑华年、招商嘉铭·珑原、中粮·祥云国际生活区和中建·玲珑山等30余个项目还将陆续入市，新增供应面积量或将进一步增加。但也应看到，受3万元/平米以上预售项目暂停发证的影响，中高端楼盘供应量将进一步萎缩，市场将主要以中端楼盘供应为主。

　　 截止到11月份，北京新房市场今年共有246个项目开盘，新增供应套数仅为79299套，新增供应面积871.17万平方米。“北京的新盘供应越来越少，即便是受预售款监管影响，该推盘的推盘，但总体推盘量也不会很大。最大的市场在二手房。”路劲地产北京公司副总经理温立伟称。

　　 但另一北京二手中介资深人士向记者表示，二手房源真正供应也不多。“处于成交均价价位的房源大概只有5%—10%，比成交均价高1000—2000元/平方米的房源大约占了50%，有40%的房源，挂牌价格偏高，明显属于无效房源。”

　　 调控任务越显艰巨

　　 正如温家宝总理在澳门视察时所指出的，内地房价要真正调下来不容易，调控环境也愈加复杂。

　　 国家统计局的数据显示，10月份全国房地产投资继续保持强劲增长势头，但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长，个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。而业内人士普遍预计，这种负增长的趋势今后几个月将会继续。

　　 调控的方式，已经逐渐由行政调控转变为金融调控。

　　 “10月下旬以来，房地产市场感受到的最明显的政策信号是，信贷在全面收紧。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说，房地产贷款，无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。“一旦再进入加息周期，那就会与信贷政策一起，产生房地产调控的‘政策叠加效应’。”

　　 但短期来看，调控效果仍有待检验。

　　 据北京市交易管理网的数据，11月上半月，全市共成交新房9801套，环比上涨51.3%；其中新房住宅共成交6259套，环比上涨55.3%，超过了“金九银十”，这两个数字也双双创下新政之后，各月同期成交量新高。二手房市场也势头强劲。过去半个月，全市共成交二手房8310套，环比上涨39.9%；其中二手房住宅7485套，环涨34.5%，成交量已与9月份基本持平。北京并未出现意料中的成交量大跌现象。

　　 打折促销已经成为业内对冲调控的一种普遍做法。协成机构调研数据显示，截至11月16日，北京楼市共有93个在售商品住宅项目采取打折促销。但打折不足以对居高不下的房价产生实质性的冲击，距离政府调控预期较远。从目前情况来看，真正有魄力“以价换量”的开发商并不多见，即使有，降幅也不明显。二次调控以来单个楼盘最大的降幅约为20%。

　　 “真正的市场变化还得看明年，目前各家的销售量基本完成差不多。”温立伟表示。

　　 数据显示，截至10月，国内10家标杆房企中有8家已完成全年销售任务8成以上，其中万科、保利、龙湖等已提前完成全年销售任务。上海中原分析师刘渊表示，开发商的资金的确受到挤压，但开发商资金状况仍然要好过2008年。

　　 在这种背景下，部分开发商开始选择转向商业地产。业态为商业会所、酒店及酒店式公寓为主的天津泰安道一号院近期来京招商。天房集团负责运营该项目的天泰置业常务副总经理雷雨表示，今年年底首先推出商业地产部分，住宅部分可能于明年推出。

　　 香港开发商高银地产将推出的200万平方米的“新京津·高银天下”项目，除了高端住宅区外，还包括国际商务中心区、国际马球会、豪华酒店、高端购物及娱乐与消闲设施等。该开发商近期首先推出不受市场影响的马球会，为明年的住宅市场造势。

　　 广发证券数据显示，上周56％的城市环比上涨。复杂的调控形势，更加考验决策层的智慧。