本报记者 路晓丹 北京报道

　　 随着12月1日一天一天临近，北京市预售款监管的大限即将到来。开发商也一改10月份开盘的扭捏姿态，进入11月的短短10天里，北京就有9个住宅项目相继入市。

　　 记者调查发现，除了定价明显低于其他项目的阳光波尔多小镇一日售罄，其他项目相较9月时的火爆市场，销售节奏有所放缓。此外，只有鸿坤理想城、阳光波尔多小镇价格下调，其余项目均未见实质性下降。

　　老项目价格松动

　　 据北京房地产交易管理网数据统计，11月1日-10日，北京市共有9个住宅项目开盘，合计提供房源1670套；其中，位于大兴区的项目4个，房源供应1103套，占比达到66%。

　　 记者了解到，多数新盘依旧采取低价入市的策略，9个项目中，仅有位于朝阳区的世华泊郡家园开盘价超过了2万/平米；而位于大兴采育的阳光波尔多小镇，开盘均价更低至7600元/平米。不过低价也确实为阳光波尔多小镇的销售带来了绝对的刺激，售楼处人员告诉记者：“我们现在什么房都没了，当天就卖完了，现在便宜房子太少了。”

　　 值得关注的是，记者发现，11月再次开盘的几个老项目，售价相比前期开盘价大多有了小幅回调，价格松动已现端倪。

　　 据了解，9个项目中降价项目有两个，分别是鸿坤理想城和阳光波尔多小镇。大兴鸿坤理想城本期开盘均价为2万元/平米，而该项目4月份开盘价曾一度高达24000元/平米；阳光波尔多小镇本期开盘均价为7600元/平米，而其上期在7月份开盘时，均价为9000元/平米。相较前期价格变化不大的项目有三个，分别是龙山华府、远洋东方嘉园和金地仰山嘉园。

　　 燕都世界名园上一期开盘时间还是2009年，因此价格较前期有所增长。该项目售楼顾问告诉记者：“这期现在均价是10500元/平米，如果不是很着急住的话，可以等待D区开盘，现在预计开盘价仅为9500元/平米，不过最终价格还是要以实际价格为准。”

　　 而世华泊郡的售楼顾问则向记者透露：“这期开盘量很少，已经售完，下期开盘大概在11月底，价格肯定会比现在周边别的楼盘便宜。”

　　 价格的分歧直接带来了销售情况的分歧。阳光波尔多小镇7600元超低价开盘，虽然位置偏远，依然一日售罄。而同样位于大兴区的金地仰山嘉园和鸿坤理想城，相比之下，销售节奏就比较慢了。

　　 鸿坤理想城的售楼顾问告诉记者：“户型基本上都还有，但是楼层不是很全了。”

　　 而燕都世界名园的售楼人员则坦承：“基本上中间楼层是全的，户型也是全的。”

　　折扣难享受

　　 记者调查中了解到，除了全款折扣外，不少楼盘均要求购房者首付五成以上，才能给予折扣，这恐怕也在一定程度上反映了开发商回收资金的迫切。

　　 例如，龙山华府要求首付5成以上，才能享受9.9折优惠，按揭无优惠；燕都世界名园则是5成以上首付享受9.8折优惠；世华泊郡则要求只有全款支付，才有9.8折折扣。而金地仰山嘉园等项目则表示，只有开盘当天实行了全款9.7折优惠，现在已经没有任何优惠了。

　　 中原地产三级市场研究部研究总监张大伟对记者表示：“在开发商已经被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金回笼。”

　　 而亚豪机构市场总监郭毅则表示：“预售金监管制度降低了开发企业的资金杠杆率，而10日刚刚公布的准备金率的提高则使得开发商企业在年底前很难通过银行信贷方式融资。在此背景下，企业资金流入恐将断流，而年末却面临着各种款项的集中结算，资金回笼压力巨大，开发企业不得不选择加快推盘节奏。”

　　置业建议

　　房价仍有下降空间

　　 中原地产三级市场研究部研究总监张大伟：

　　 10天9盘，开盘量环比激增是毋庸置疑的事实。然而，需要提醒购房者注意的是，这批开盘的9个项目里，只有阳光波尔多小镇、鸿坤理想昂城、金地仰山嘉园开盘量超过了300套，其余项目房源供应量都很小，世华泊郡甚至本期开盘只供应了42套房源。此外，11月6日开始，存量房库存又一次跌破了10万大关，库存压力短期内在减小。截至11月10日，北京市存量房库存为98890套。

　　 超大盘在11月开盘的项目还没有出现，而库存又回到了10万套以下，库存压力也没有压到红线，价格松动还没有完全表现出来。当前价格应该并不是市场最低位，开盘量虽然增加迅速，但是实际开盘面积并没有大幅增加，未来价格进一步松动可能性很大，购房者不妨暂且观望，多方考虑。

　　刚需该出手就出手

　　 亚豪机构市场总监郭毅：

　　 只要楼市泡沫没有破灭，房价居高不下，调控仍将常态化，从而迫使开发商降低楼盘售价，在政策的叠加作用下年底博弈的结果将趋于明朗，价格松动将率先从远郊开始。对于购房人来说，如果计划购买远郊住宅，应谨慎选择，尽量购买轨道交通沿线的楼盘，如果计划购买中心城区的住宅或远郊别墅，由产品稀缺性为项目带来的增值能够抵消一部分政策影响，可以趁低及时出手。

　　 中广信地产机构总经理助理施加胜：

　　 项目定位不同，未来降价预期会有较大差别。当前，对于以刚需为定位的项目，因为需求旺盛，开发商信心很足，未来调价余地有限，甚至有可能一期比一期开得高，建议购房者遇到合适的项目尽早出手。