上海迪斯尼项目周边房价已“被透支”

　　新房滞涨，二手房僵持

　　叶国靖

　　上海迪斯尼乐园项目的正式签约没能“挽救”周边的房价，“迪斯尼概念”的房源正处于新盘滞涨，二手房僵持的疲软期。

　　成交僵持

　　本周，《第一财经日报》记者从市区驱车1个多小时到达浦东新区川沙板块，现场踏访“迪斯尼概念”楼盘。位于川周路8682弄的鼎鑫名流苑紧邻迪斯尼乐园项目，记者在现场看到，偌大的售楼处空空荡荡，门庭冷落。售楼处大厅内除了销售员以及保安人员，鲜有客户过来咨询、看房。

　　去年11月迪斯尼落户的消息宣布后，本报记者曾探访该楼盘，被销售人员告知，捂盘待涨，随后该盘成交突然大幅放量，新房单价一夜冲击2万元/平方米的高位。如今，该盘的上涨阻力明显。

　　记者以购房者身份咨询销售人员时了解到，去年11月，迪斯尼项目获准投建后，大批购房者涌入并买走了大批房源。其中，投资客的比例大约占据两三成。温州人扫走了不少房源，他们当时买入的价格多为19000元/平方米。如今，该楼盘在售的主力户型均价维持在21000元/平方米，但近期的交易并不活跃。

　　一手新盘的滞涨也使周边二手房市场出现僵持。驻扎川沙板块的中原地产川沙华夏分行经理陆云、21世纪不动产川沙店经理祝和飞在接受本报采访时不约而同地表示，新的利好消息公布以来，门店的带看量有了增加。但是，真正下单购买“迪斯尼概念”楼盘的自住客并不多，投资客更是寥寥无几。去年11月的盛况没有在当下重新上演。迪士尼概念已被多次炒作，多个“迪斯尼概念”楼盘单价已经站在2万元/平方米的关口，因此愿意继续入市的客户不多，导致短期内成交僵持。

　　“目前，川沙区域房源的成交情况并不理想。事实上，川沙板块二手房的主力成交价在13000~15000元/平方米，户型多为80~90平方米的紧凑户型。”陆云介绍，由于迪斯尼概念已被多次炒作，周边房源均价已近2万元/平方米，眼下愿意入市的人并不多。

　　“网上房地产”数据显示：在楼市重现火爆的8月、9月、10月，鼎鑫名流苑的销售速度分别是1套、5套、1套。在迪斯尼概念再度被热炒的11月，至今仅销售1套。

　　鼎鑫名流苑的现状，是楼市走弱的一个“缩影”。中房信研究总监薛建雄表示，迪斯尼板块在去年楼市上涨期，概念炒得过热，房价被透支，成为目前楼市调控时期的房价“雷区”。所以尽管迪斯尼开工，但还是老旧概念，没能再次提升目前处于高位的周边房价，使得投资者短期观望。鉴于当前的密集楼市调控政策，川沙镇周边房价没有重现飙涨，而是陷入疲软。数据显示，同属川沙板块的“迪斯尼概念楼盘”东方城市绿苑，11月1~10日仅售出1套。

　　投资客“期房转让”急套现

　　据鼎鑫名流苑的销售员介绍，由于项目尚未交房，业主们需要等待一段时间才能拿到小产证。但记者发现，在鼎鑫名流苑的马路对面，一家川沙本地的小型中介却在销售该项目的二手房。

　　记者以购房者身份向一位中介业务员咨询后了解到，门店挂牌的多套鼎鑫名流苑准二手房普遍报价约为20000元/平方米。因为这些房源尚未交房，房东还未获得小产证，目前的买卖属于期房转让。一段时间以来，这个楼盘的房源有过部分买卖成交的案例。

　　据他介绍，这些房源的交易一般是先让上家与下家签个定金协议，下家先首付一定的定金，双方约定等待期房转为现房之时，再另外签订正式的商品房买卖合同。他同时强调，为了消除买家与卖家的彼此风险，双方会在协议中明确惩罚机制：在期房办出小产证之后，买卖双方任一方因房价涨跌原因不愿进行交易，则违约一方需向另一方支付房屋总价20%的违约金。

　　中原地产陆云、21世纪不动产祝和飞均证实：在川沙板块，的确存在部分小中介暗地里进行着隐藏巨大交易风险的买卖行为。今年5月前后，一位个人投资者通过多家中介以市价挂牌拟出售10多套鼎鑫名流苑二手房源。不过，半年过去了，仍有部分房源无人接手。