本报记者 陶春宇 发自广州

　　35天里，5道急律令。房地产市场一片告急之声。

　　10月，北京商品房成交量比9月下跌36%。11月首周，深圳二手房成交环比降七成；11月首周，广州全市商品房成交面积环比下跌20%……

　　如同疾风骤雨，房价僵持的局面瞬间被打破。北京市房地产成交均价在年内首次不足2万元/平方米。从9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。苏宁置业南京楼盘首度宣布降价2000元/平方米。

　　这是新政后，房地产企业首度公开宣称降价。此前的5月5日，恒大地产宣布旗下全国楼盘八五折让利销售。

　　房价的多米诺骨牌已经倒下了第一张，接下来是否会形成连锁效应？随着调控的深入进行，“强者愈强，赢家通吃”的马太效应愈加强化，万科集团等地产大佬，又有几多并购机会？

　　退房潮涌来

　　5道律令的效应正在迅速显现，并瞬间扩散开来。

　　11月7日 (周日)上午10点30分左右，广州林和西路中信广场一楼，亚运城项目销售展示厅，电视大屏幕不停播放亚运城广告宣传片，五六个销售人员百无聊赖，销售现场格外冷清，与9月26日开盘后几天的销售火爆场面形成鲜明对比。

　　根据开发商的统计，亚运城销售前两天就卖出了2300套房子。如果数据真实，这是有史以来广州开盘前两天销售最多的单个项目。

　　如今，亚运城已经风光不在。一位罗姓销售人员极力向记者描绘着亚运城美好的未来，但谈到公积金贷款时，他表示只能采取一次性付款或者分期付款的方式。因为按照11月3日住建部的通知，停止向购买第三套房发放住房公积金贷款。而此前的9月29日，多部委已经下文，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　据他称，最近不少人是因为9月以来的新一轮调控政策而放弃了买房的计划。而有媒体称，目前亚运城已有上千户业主因为“限外令”(广州规定非长住居民及18岁以下居民不能购买商品房)、限购令(广州户籍及长住居民均限制近期只能买一套房子)、限贷令等政策影响，无法购房，准备退订，正在申请退房中。但亚运城退房人数尚未得到其代理商合富辉煌方面的证实。

　　非独亚运城项目有退房现象，地产调控也让中国奥园集团饱受困扰。日前，北京王府世纪和奥园开发的长安8号，就在10月中旬出现10套“被退房”，退房率3.77%。

　　事实上，新政下销售滞缓甚至遭遇退房的豪宅并不少见。二次新政，系列密集的调控政策纷至沓来，加剧了楼市的观望气氛，楼市急剧降温。

　　房价僵局被打破

　　去年12月14日，“国四条”出台以后，各部委曾经进行了一系列的房地产调控。然而房价仍然一路上扬，房价在高位运行的僵持局面始终未被打破。

　　万科集团董事长王石曾经说，如果死扛房价，可能会遭到更加严厉的地产调控。现在果然应验了他这句话。毋庸置疑，本轮调控切中要害：暂停发放第三套贷款、房价过高上涨过快的城市限制家庭购房套数、非本地居民购房受限制。

　　效果立竿见影，最先的表现就是全国不少地方房屋销量均大幅下滑。而北京、广州等地房价也出现了不同程度的下跌。

　　面对不利的销售局面，一些开发商迅速行动，降价促销。

　　11月8日，苏宁置业在南京召开新闻发布会宣布，将于11月12日开盘的苏宁睿城二期开盘将采取降价措施，每平方米均价不超过1.63万元，比2009年8月开盘的一期单位1.8万元/平方米的均价低2000元/平方米，这是南京楼市10月以来，首次开盘降价的楼盘。

　　而在此前的房产新政后，5月5日，恒大地产也曾公开宣称，全国所有在售项目一律“八五折”销售。当时，有人认为，这可能会造成房价拐点出现。恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。两个月之后，地产行业的带头大哥万科地产股份有限公司也跟进降价。中粮万科继“紫苑”调整价格成功售罄之后，几经考虑，又将长阳半岛的开盘价由原来预期中的均价15000元/平方米，下调至均价13400元／平方米，仅比比邻的6号地限价房项目12500元/平方米的平均售价高出不到1000元/平方米。由于长阳半岛为精装修产品，如果剔除装修成本，长阳半岛开盘价格不比周边限价房高出多少。万科在以实际行动回应调控政策。

　　而此次苏宁置业的跟进，是否会形成连锁效应？

　　当被时代周报记者问及调控有多大影响时，颐和地产副总裁赵永爽快速地回答，这还不好说。龙湖地产执行董事兼客户及公司品牌部总经理秦力洪则比较隐讳地回答降价问题：“持续进行的宏观调控必将对市场产生深刻的影响，龙湖将更为审慎地辨别销售机会，增加对二、三线城市需求以及自住型需求的关注。在今年剩下的时间里，龙湖将采取更加灵活的策略促进销售，确保全年销售目标如期达成。”

　　碧桂园控股有限公司有关负责人则表示，虽然没有直接降价，但是却在通过团购和合作等方式来促进销售。

　　目前已经有一批开发商加入降价队伍。问题是，在这轮调控中，还会有多少企业会跟进降价，真正的市场拐点会出现吗？

　　“马太效应”上演

　　政策组合拳打击，形势急转直下，房地产市场却出现冰火两重天的境地。

　　数据显示，今年的第三季度，在136家房地产上市公司中，有56家(占四成比例)的三季报净利润同比环比均出现下降，环比降幅达35%。房地产企业利润严重缩水，主要是因为严厉的调控政策重创楼市。

　　万科地产在回答时代周报记者的采访时认为，新一轮的调整政策确实对企业的资金产生了较大影响，如果成交量出现持续萎缩，行业资金面将会逐渐趋紧。

　　随着调控的深入，银监会已经多次警示房地产风险，并且明确指出一些房地产企业可能因为资金链断裂而崩溃。

　　此前，重庆排名第6的明星开发商—同创置业因为欠债14亿元，面临破产危机。

　　然而，仍然有相当一部分地产企业销售业绩逆势增长。

　　表现亮丽的当属万科集团、恒大地产、龙湖地产、碧桂园等地产龙头企业。

　　11月5日，万科地产公告称，10月销售金额155亿元，大增137.3%，1-10 月累计销售金额869.3 亿元。

　　农业银行总行高级经济师何志成说，万科的销售额大幅增长，得益于万科的降价顺应了市场，顺应了公众的预期，及早回笼了资金。因此有人为万科的举动叫好，万科不仅聪明，而且绝顶聪明。

　　而恒大公布的销售数据也显示，截至10月末，恒大累计已实现销售额411.6亿元，提前完成全年400亿元合约销售目标的102.9%，相比2009年同期的236亿元，增长74.4%。全年实现销售500亿元的目标在望。

　　恒大表示，销量的持续上涨，主要得益于公司调整产品结构，采取随行就市的销售策略，对价格进行了适当微调。

　　龙湖地产在解释今年前10个月签约金额236.7亿元、同比增长56.1%、完成了全年目标的95%的业绩时，认为宏观调控对市场肯定是有显著的影响，在这样的市场环境下，好产品就会有优势。

　　11月4日，碧桂园也宣布，今年前10个月实现销售认购金额约288亿元，同比增长65%。仅仅10月份，碧桂园就实现合同销售金额约51亿元，这也是自集团成立以来单月销售额最高。高盛曾对碧桂园发布研究报告，称其是内地城市化发展的受惠者。高盛表示碧桂园70%资产分布于非楼市过热的城市(主要是二、三线甚至是四线城市)，受调控楼市政策的影响较少。

　　调控将会使“强者愈强，赢家通吃”的马太效应得以强化。2009年，政府的救市，使得万科错失了ww并购的机会。今年，万科的销售将突破1000亿元，手中再次握有大笔现金流。随着调控的深入，机遇将会再次垂青万科。

　　万科地产在回答时代周报记者关于并购的话题时表示：今年以来市场虽然经历调控，但企业的资金状况仍然好于2008年，真正的并购机会，尤其大型并购机会并不多。外界所称“并购”，其实基本上是万科通过盘活存量土地获取项目资源，这方面的机会始终是存在的。目前万科的资金状况非常良好。如果行业资金面趋紧，当然将有助于提升万科在土地市场上的竞争力，但这一优势不仅表现在存量土地市场，在新出让土地市场同样存在。