见习记者 刘娟商报记者 徐跃明

　　“沪12条”后，上海二手房市场交易量下降明显。商报记者近日从21世纪不动产、福美来、中原等中介公司了解到，继“金九”二手房成交1．7万套，创下下半年单月新高后，“银十”的单月成交量在此基础上速降两至三成，10月全市二手房总成交套数约在1．35万套，而中介10月下旬带看量及成交量的下降最为明显，较上月同期下滑约50％。

　　成交价格依然高企

　　尽管10月二手房成交量普降两到三成，但成交价格依然坚挺。商报记者了解到，10月份二手房22781元／平方米的成交均价基本和9月持平，环比涨0．3％。

　　据21世纪不动产对全市多个板块的成交情况监测显示，从10月的市场行情来看，外环以及外环外的区域出现了挂牌量小幅上升的情况，增幅约在5％左右。这些房东多为持有多套物业的投资客，他们怕周边新盘开发商熬不住调控降价，提前挂牌出售，但是价格尚无明显松动迹象。而从10月成交情况来看，约有八到九成的客户为自住型客户，其中首次置业的刚性需求又比改善型需求稍多。调控后，严苛的贷款要求、较高的贷款利率，使得改善型客户受到了强烈冲击，成交零星。

　　这是否意味着二次调控效力未显？有分析认为，二手房市场在遭遇政策调整时的行情波动甚为灵敏，其交易量的先行下滑预示着新房市场在11月的行情很可能进一步回落，“可能外围区域11月的成交量还会再跌二成。”

　　首次置业者未受“重伤”

　　近日，多家银行把个人首次商业贷款的最低利率由7折调至8．5折。此次银行收紧个人商业房贷的举措无疑将紧缩的对象指向以首次置业者为代表的刚需买家。但商报记者通过对浦东金桥、闵行七宝、普陀长风和虹口凉城等多个刚需主导板块的调查发现，8．5折商贷利率对首次置业者并没有带来太大影响。

　　福美来三林分行某业务员告诉商报记者，他最近接手的业务中，首次购房的客户几乎都表示能够接受8．5折的优惠利率。“究其原因，自今年8月开始，不少银行就已经将个人商贷利率提高到7．5折优惠，市场对此已有预期；此外，不少首次置业者一般购买房源面积不大，选择组合贷款的方式下，利率提升后对他们每月的还款压力也并不太大，多数买家表示可以接受。”一位二手房业内人士如是说。

　　沪上房贷中介凯盛经略的说法是：“从10月28日起，首套房客户如已递交申请但还未审批通过的单子全部按照8．5折执行；如已审批通过的则还是按照审批通过时的利率来执行。除了业务量有所萎缩外，凯盛经略并没有出现大面积退单现象，由此可见客户已经能够冷静地对待各类房贷政策。虽然有加息、减少首套优惠政策出台，但整体幅度并不是很大，且大家对政策都有了一定的心理预期，因此客户反应并不明显。”