贾玉宝

　　资金万能，渠道不死。如今，这资金已经稀少，这渠道已经收窄。持续调控之下，地产商面对的是僧多粥少、成本增加的一场资金夺取混战。

　　就银行资金而言，因时近年末贷款盘子已空，地产商所沟通和等待的就是明年年初银行信贷的及时获取。当然，在银监会摸底调查公布和窗口指导或会适时公布之下，银行资金收紧终究会是高房价的棒杀之策。

　　就信托资金而言，高达20%以上的融资成本固然让人望而却步，但也难以抵挡一些地产商对未来预期的对赌，不惜铤而走险，以90%以上股权的合同出让模式换取聊胜于无的信托贷款。因此，如果数月后没有一定量的销售资金回笼，面对目前二三线城市在建和竣工地产项目延期的风险苗头，信托资金将以股权拿下中小地产商的土地和已经烂尾的楼盘。

　　就保险资金而言，高达4800亿元的理论入房市保险资金固然是地产商目前最大的诱惑，但从长远看，保险公司真正的图谋大有自行进军地产行业之嫌。因此，保险公司会在对其他地产商短期捧杀之下，最终成就自身。

　　如此一来，地产商现在谋求的，是在上半年假摔之后，维持目前不降价之下，不惜高成本的获取各种资金，以实现年末调控的最后对赌。但此轮调控既已梅开二度，想来绝不会止于年末。明年年初的大势，除了地产商降价一途，市场还找不到更好的求解方案。

　　拥趸4800亿保险资金

　　就在地产商资金链持续遭遇各种封堵之时，上帝却客观而间接地打开了另一扇门。

　　这就是目前热议的保险资金被准进入地产行业。以三季末保险资产总规模4.8万亿计，按总资产的10%可投资商业不动产的上限比例，理论上将有4800亿元保险资金可投向地产领域。

　　如此天量资金开闸，是对保险资金数年来隐形进入地产领域的监管默认。尽管保险资金目前只是投向不动产，且有“三不原则”限制，但资金饥渴的地产商已经嗅到了“项目公司”特例的个中三味。

　　本报记者从多种渠道获悉，不少保险公司一方面组建自己的保险系地产团队乃至公司，另一方面也在接受各类地产公司的资金需求洽谈。

　　某保险集团人士称，旗下子公司希望集团和大的地产集团签订总对总的保险资金融资额度协议。“这段时间来，我们不断接待各类地产商，有以其所持土地和保险资金合作的，有直接将商业地产项目转让的，有向我们推荐写字楼项目的，总之是需要资金。我们多是通过旗下信托或投资公司进行。”

　　某地产公司高层称：“我们正和平安谈项目合作，想在签署额度协议的同时，拿块地合作开发。”该高层所叙的例证是，早在两年前，平安便通过平安信托与四川锦弘集团合资成立弘安投资管理公司，四川锦弘以土地等存量资产入股，平安以现金出资。

　　随着地产商资金链的日趋紧张，这种显性和隐性的“土地+信托资金或保险资金”合作将更加强化。当然，如果是“土地+保险资金”的项目合作，保险公司需要承受5年的项目等待期，实际上相当于一笔银行中长期贷款，外加股权投资而已。

　　再则，恰在目前，保险公司可以从地产商手中以中等价位购下商业地产，这也为地产商盘活了存货，便于其腾出手来获得新的土地和项目开发。从保险公司目前获得楼宇转让的密度和区域来看，保险资金大肆进入地产领域态势已现，且是在一二三线城市同时发力。

　　如此一来，二三线城市中小地产商的生存空间大有增加，对他们而言，往往是协议拿地、一个项目就决定生死，同时也增加了一线城市大地产商的合作空间。因为保险资金所购买写字楼、酒店租用价格和相关地块商业住宅价格获得了同步提升。

　　此外，保险资金如果通过信托模式多渠道中转，批量实现类似银行中长期贷款的功用，更是各类地产商急于和保险公司进行前期商洽的原因。这一切以及背后的游戏规则，都让各类地产商对保险资金充满新的想象。

　　不问负债问资金

　　显然，保险资金不是地产商拥趸的唯一对象，信托、私募基金、担保都已在候选范围。

　　不过，由于担保资金往往在信托之前短期投入，且利率过高，尽管已为一些中小地产商采用，其规模仍然较小。私募基金由于在风险防范框架下，对股权投资和项目收益的苛刻诉求，也往往让中小地产商望而却步。因此，信托资金仍是目前地产商除银行资金来源之外的首选之一。

　　作为信托公司的一时翘楚，平安信托无疑走的更远。数日前，平安信托即与万通地产(600246)签署《房地产项目投资战略合作框架协议》，拟在5年内完成50亿信托资金对万通地产目标项目的投资。这只是平安信托和若干个地产商签署的若干个框架协议之一。平安信托负责人日前对外称，地产仍是较好的投资。

　　平安信托在地产方面的作为在目前的信托界不是孤证。普益财富数据显示，在其他投资领域信托产品数与上月持平的10月份，地产信托发行量大幅上涨，环比多发10款至46款，平均预期收益率继8月的9.8%、9月的10.1%之后，再次上扬至10.57%，个别地产信托产品预期收益率甚至超过15%。

　　其实，无论预期收益率几何，都是对客户资金而言的，信托公司目前开给地产商的融资成本是20%以上，已经远远超过此前香港上市的内地地产商发行的15%的美元票据利息。记者从业界了解到，平安信托拟与某银行(非平安银行、亦非深发展)联合发行一笔大额信托计划，其开出的价码就是22%左右。

　　广州某地产商财务人士称：“信托融资成本不断在走高，有时候我们也要做，尤其是现在，多一口存粮、少一口存粮，差异已经很大。”

　　对地产商而言，目前的严峻态势是，调控预期在持续，降价预期在增加，销售回笼资金越发不现实，为未来计买地行为不能完全中断，谁能挺过年底寒冬，谁才能迎来明年春天。

　　正因为此，面对年底银行信贷盘子的普遍到顶，地产商一方面要做的是加紧和银行沟通，希望在年底能达成明年年初的贷款协议，另一方面就是通过信托等途径多方筹措资金，以解燃眉之急。

　　不过，面对加息周期的普遍预期，以及限购令、房产税等调控政策的实施和即将实施，明年年初的银行信贷资金恐怕并不会像地产商预期的那样，能够一如往年的贷款发放开门红。

　　而保险资金获准进入地产，与其说是地产商以拥趸获得支持，不如说是保险公司有了新的更大的市场图谋。地产商对保险资金的觊觎最多也是短期行为，即便如此，保险资金的最大获利方显然是保险公司本身。

　　如此种种态势之下，银监会所担心的地产商资产负债率普遍高企、经营活动净现金流普遍为负，在地产行业的类金融特征和资金杠杆作用之下，并不为地产商所恐惧。

　　诸如保利等地产商在资产负债率高企、经营活动净现金流为负状况之下，持续增加拿地行为就是典型的证明。而为了三季报的表面光鲜，金地集团等地产商普遍存在通过财务技巧达到财务费用资本化以增加利润表现的情况。