史进峰，荆宝洁

　　监管层对房地产信贷风险的防范再度升级，大型房地产集团被列为新一轮信贷调控的重点。

　　11月8日，消息人士向本报透露，监管部门近期选择了60家大型房地产企业集团进行密集调研，调研结果显示，有十多家集团平均资产负债率超过70%；有数十家成员企业资产负债率超过90%。大型房地产集团负债率整体上升，资金链趋紧已成监管层心头之患。

　　此前据《新世纪》报道，银监会最近选择60家大型房地产企业集团进行的分析发现，大型房企存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。

　　“大型房地产集团也被盯上了。”某国有大行公司业务部负责人说，“监管层之前着重强调中小型房地产开发商的风险，这次的调研表明，对房地产企业的融资渠道将进一步收紧。”

　　有商业银行人士透露，监管层已发出信号，要求各银行接下来要对大型房企以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。

　　房企集团内互保膨胀

　　分析人士认为，诱发监管层出手的，在于“上有政策、下有对策”的逻辑。

　　进入二季度后，随着“国十条”出炉，开发商的融资渠道全面收紧，融资成本纷纷激增；房地产集团不得不为难以获得银行信贷支持的子公司出手。

　　在此背景下，房地产集团内互保现象有所上升。据统计，前述60家大型房企集团所属的800多家贷款企业中，同时在2家以上法人银行获得授信有一半左右，同时在5家以上法人银行获得授信也近百家。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额超过1000亿元，较年初增长两成。

　　另据本报调查，今年以来， 各地开发商的担保融资出现井喷式爆发。泛海建设(000406.SZ)、中华企业(600675.SH)、华远地产(600743.SH)、新湖中宝(600208.SH)、金地集团(600383.SH)、上实发展(600748.SH)、金融街(000402.SZ)等房企纷纷通过为旗下控股、子公司提供担保，母公司、大股东为上市公司担保，企业间互保等多种形式进行大规模融资，仅9月份，就有数十家开发商公布了其担保融资的新方案。

　　以亿城股份为例，4月份为保证天津亿城山水履行对中诚信托的不超过11亿元债务，亿城股份公司及北京亿城分别以持有的天津亿城山水的股权向中诚信托提供质押担保，同时天津亿城山水以其持有的天津红桥广场项目全部土地使用权及在建工程向中诚信托提供抵押担保。

　　此项担保生效后，亿城股份累计对外担保余额将达到16亿元，占公司最近一期经审计净资产的64.12%，其中为子公司担保余额11亿元，占公司最近一期经审计净资产的44.08%。

　　与集团内相互担保飙升相比，大型房地产集团内部复杂的关联结构及信息严重不透明，更令市场担忧。

　　前述60家大型房企集团共有4000多个成员企业，平均每个集团70来个，有部分集团成员企业更超过100个，其中跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而商业银行对这些信息并未完全掌握，直接形成关联风险防范的盲点。

　　“许多集团在香港或境外注册成员企业，这些离岸企业虽不直接在境内贷款，但往往参与境内关联企业的资金运作，成为信贷监测的一大盲区。”前述国有大行公司业务部人士介绍说。

　　同时，上述60家房企贷款面临集中到期，也引发商业银行房地产贷款逾期增多的担忧。从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为超过两成，2012年年底前到期的大额贷款占比超过六成。

　　“为缓解资金压力，部分房企通过基金募集、境外融资、信托融资等渠道融资，这些融资成本偏高，部分年息甚至在15%以上，无异于‘饮鸩止渴’。” 一位接近监管层的人士认为。

　　“名单制”监管升级

　　针对大型房企集团的金融风险积聚问题，银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码，将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。

　　据接近监管层人士透露，接下来监管层要求以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。

　　“之前一些大型的房地产企业，资金实力比较雄厚，但这次也要求商业银行对其授信额度进行量化管理，并对信贷风险作出一个限额。”上述国有大行人士分析。

　　同时，对集团内部关联交易进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，严防信贷资金转移或挪用。核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。

　　“不过，要对房地产集团贷款统一并表授信管理，难度系数很大，”一位知名券商分析师认为，“几乎所有房企集团都不止对一家银行贷款，各家银行之间存在竞争关系，很少愿意透露各自真实的授信数据。”

　　自今年初以来，银监会便力图以“名单制”管理方式，将房地产企业开发贷款的信贷风险纳入可控范围。

　　早在1月，银监会就明确提出，对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款。

　　4月，“国十条”等房地产调控政策出炉后，监管层曾明确要求，商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理。针对闲置土地行为的开发商，则提出了严厉的信贷管控要求。随后国土部1457宗闲置土地名单被曝光。

　　最近，监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示，要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其它相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构，其主要负责人需向监管部门写出书面说明。

　　“开发商面临着银行信贷步步紧缩的局面，这是必然。”阳光100集团常务副总裁范小冲指出，今年以来不仅银行放款速度变慢，审核严之又严，一些“四证齐全”的小公司甚至拿不到贷款。而最近个别城市出台的预售资金监管政策给市场带来了很大的影响。“融资成本升高了。”

　　房企融资“紧而不崩”

　　尽管银监会针对大型房企集团贷款风险的警告在升级，开发商也已感受到来自监管层的寒流，但一位不愿具名的信托公司高管仍表示，在他和开发商打交道的过程中发现，大部分企业的资金链仍处于“紧而不崩”的状态，虽然行业内有一些比较缺钱的小开发商使用高成本融资，但大的开发商资金状况普遍都还不错，尚未有开发商因为资金链断裂而被迫降价出货的情况。

　　“三季度甚至比二季度更好。”天相投资顾问分析师刘义对本报记者说，近日不少券商发布了房地产行业资金状况的调研报告。大家一个共识是，大企业资金状况良好。

　　爱建证券研报显示，房地产上市公司前三季度实现了同比增长15%的销售金额和同比增长44.45%的预收帐款，因此，货币资金足以应付短期债务需求，资金压力不大。

　　广发证券认为，2010 年1-9 月房地产行业资金来源高于支出848 亿，随着土地购置费支出和投资开发支出增速的降低，预测2010 年资金供需状况，得出行业总来源将高于总支出仅约150 亿，基本实现收支平衡。

　　至于上述调研报告提到的互相担保问题，上述信托人士认为，此举是为了锁定还款来源，控制地产公司融资风险。为此，不仅要求借款单位有抵押物的担保，还要集团公司的信用担保，甚至令董事长个人提供连带担保责任，而“抵押加担保”的模式几乎成为行业惯例。“事实上，对于很多公司来说，母公司即使不在名义上做担保，也在事实上承担了担保责任。”

　　一些大型开发商对新一轮融资监管升级也表示“并不看得很严重”。

　　“(地产企业)果腹的钱有，只是现在大家都在逐渐修正想吃太饱的思路。” 龙湖地产(00960.HK)一位不愿具名的高层11月8日在听闻来自监管层的消息后对本报记者表示，尽管银行在收紧对开发商的信贷融资，但银监会控制以外的钱依然很多，流动性充裕。龙湖在香港市场上已经掌握了融资主动权。而且今年前11个月，龙湖已经提前完成了全年的销售任务。“资金状况相对良性，接下来销售取得的资金，将是计划外的资金用于未来的发展。资金不是当前房地产企业最大的困扰。”