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楼市调控40天厦门房价被松动 房企促销加温

http://www.sina.com.cn  2010年11月08日 10:36  中国网

  经过40天的持续加码加压,二次调控威力显现,一度胶着的厦门楼市终起波澜——从最初半月的尚属平稳到如今的成交锐减,加之悄然加温的促销活动,以及偶见报端的“零成交”、低价开盘等信息,虚虚实实之间,备受市民关注的房价俨然陷入了“被松动”的微妙境地。到底房价是滞涨还是下行,促销加温能否带来又一波降价潮,或许,一场新的博弈才刚刚开始,而这场博弈,注定更加考验买卖双方的耐性与智慧。

  房产数据暂停更新

  “量跌价升”压力大

  虽然近期没有买房打算,小黄还是十分关注楼市动态,经常登录“网上房地产”查看楼盘信息。不过,最近他却发现,“网上房地产”的楼市成交数据暂停更新,从10月30日开始,这种情况已经持续了9天。

  对此,部分网友猜测,数据暂停更新可能是因为成交量持续走低,数字“不好看”,或加剧观望;持相反看法的则认为,数据暂不公开更可能是因为成交价格仍然高居不下,调控加压效果不够明显。

  事实上,仔细对比二次调控后一个多月的成交数据,不难发现,虽然有所反复,新房成交“量跌价升”的趋势十分明显。据厦门本土专业房地产网站统计,10月4日至10月10日,全市住宅成交539套,环比下跌21.08%,日均成交77套,均价10568元/平方米,环比下跌9.42%;10月11日至10月17日,全市住宅成交407套,环比下跌24.49%,日均成交58套,均价10938元/平方米,环比上涨3.5%;10月18日至10月24日,全市住宅成交260套,环比下跌36.12%,日均成交37套,均价12370元/平方米,环比上涨13.70%;10月25日至10月31日(无10月30日与10月31日数据),全市住宅成交294套,环比上涨17.94%,日均成交59套,均价14772元/平方米,环比上涨19.42%。

  新房成交量下跌,二手房也不例外。在厦拥有最多门店数的丹厦房产运营总监张扬透露,10月,丹厦旗下中介门店总体成交量比9月份下跌10%-15%。至于房价,同样处于胶着状态,虽然部分房东报价有所降低,但实际成交价格反而有所上涨。

  高端盘忙圈层促销

  价格微调小众试探

  不过,如果把10月厦门房价与其他城市进行横向对比会发现,虽然均价上涨,涨幅却受到了抑制。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2010年10月,76个城市价格环比上涨,厦门住宅价格环比涨幅位于74位;而9月全国86个城市价格环比上涨,厦门的排名在68位。

  更耐人寻味的是,滞涨之下,近期不少房产广告中频频出现的“优惠”、“让利”等久违的字眼,被业内人士解读为房价出现松动的信号。

  诸多促销活动,最抢眼的当属岛内某高端海景盘。该楼盘位于鹭江道旁的老市区,起价27000元/平方米,均价35000元/平方米。不过,正式发售2个月,却仅销售2套。近日,传来该楼盘售价每平方米“狂降”13000元的消息,而几乎与此同时,该楼盘又分别在房车展和某省内地级市商会周年庆典上推出每套188888元的让利优惠。

  但是,上述楼盘有关负责人对“降价”说不以为然。他称,所谓起价18000元/平方米、均价22000元/平方米只是针对部分放弃精装修的客户群而言。该楼盘此前对外推出的全部是精装房,允许客户选择简装房,是在新政影响下所作的灵活调整。至于每套188888元的让利,也是针对小众群体、限时限量的常规优惠动作。

  “见招拆招,要做就做第一家,才能更多抢占市场份额。”这名负责人并不讳言,高调让利是圈层促销,意在给特定人群一点刺激以试探市场反应。从目前的反馈看,让利优惠的效果还是不错的,单仅房车展3天,就有六七套房被预定。而据业内人士透露,除了上述海景盘,岛内其他高端楼盘也推出了不同形式的隐性促销。

  中低端房源争相让利

  万科当起“领头羊”

  面向小众的高端盘有了松动迹象,面向大众的中低端楼盘促销热也逐渐升温。

  团购优惠倒计时、“最后”献礼、七天特惠限购、5000万元购房优惠基金、一次性付款享受购房优惠……关注楼市的厦门市民明显感觉到,近来频频出现的房产广告发生了微妙的变化,比起此前侧重描述楼盘品质避谈价格,越来越多新推楼盘或房源反把价格当成了第一卖点,“优惠”、“让利”等久违的词汇更是直接刺激着市民的眼球——10月21日,特房·山水新座发布信息,VIP会员及一次性付款客户即可享受购房优惠;10月25日,水晶国际3号楼发售,9900元/平方米起,还可享受七天特惠限购;10月27日,泉舜·泉水湾也推出了截至10月31日,优惠700元/平方米的团购价;11月4日,禹洲·环东国际推出二组团开盘团购优惠倒计时活动;11月5日,禹洲·城上城二期样板间公开,声称购房就有机会赢取宝马大奖,五重惊喜大礼等待送出。

  尤其引人关注的是,11月2日,万科集团董事会主席王石刚在厦门承诺,将主动承担起企业应尽的社会责任,努力配合地方政府做好平抑房价的工作。11月3日,万科便宣布,闽南万客会“筑梦计划”推出5000万元购房优惠基金活动,活动期间新、老会员凭会员卡即可免费获得万科购房优惠基金,凭此基金购买厦门万科在售项目即可享受2000元—5000元/套的对应购房优惠,而购买金域华府二组团房源,购房优惠基金还可以翻倍。另有业内人士透露,比起上述优惠措施,更吸引人的优惠还在于一次性付款可在9.8折的基础上再让利至9.6折。

  而去除促销的外衣,具体到新推房源的定价,也大多有所回调。比如,水晶国际二组团9900元/平方米起、均价13000元/平方米,远低于一组团起价15000元/平方米、16000元/平方米均价的水平;金域华府精装房开盘价9277元/平方米起、10000元/平方米左右的均价也略低于此前人们对该楼盘的预期;禹洲·环东国际二组团的定价虽比一组团有所上调,但上调幅度也十分有限。

  -探因

  回款计划+业绩压力

  年底促销也理性

  虽然近来促销热有所加温,但这并不意味着买方市场已经到来。事实上,买卖双方的博弈还在继续,房价正处于“被松动”的微妙境地。

  蓝火置业研展部经理陈添佑认为,目前部分楼盘的价格调整战略力度还不够大,数量也不多。部分楼盘推出促销活动,将带来买卖双方的短期博弈,如果开发商试探性的举措获得更多购房者的认同,促销潮则可能继续扩大。

  新百瑞物业企划有限公司副总经理邹绍军称,促销潮产生的原因主要有两个,一是部分楼盘被“捂”得太久,此前高企的定价市场不买单;一是不少房产代理商与开发商都是在市场高峰期签下的代理合同,为了完成年度任务,感受到销售压力的代理商会主动说服开发商促销让利。

  新景祥代理公司副总经理柏云飞则表示,经过2008年寒市的洗礼,存活下来的房企大多有了更好的抗风险能力,即使推出促销举措,也只是基于年度回款计划或者企业业绩报表的客观需要,并非因为利益攸关的生存问题受到影响。而不仅推盘计划按部就班,较少受政策影响,回馈客户的促销等活动也相对理性,不急回笼资金的项目就慢慢卖,反之则适当让利,这就可能出现高品质楼盘继续维持高价位、大众化楼盘价位更趋近消费者预期两端并存的情形,也将为购房者提供更多样化的选择。

  

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