张斌

　　热钱借FDI(外商直接投资)流入房地产的速度正明显加快。

　　本报自商务部获得数据显示，1-9月份房地产业实际利用外资同比增长56%，而同期全行业的增幅是16.6%，制造业只有1.6%。

　　一位地方上长期利用境外资本的机构投资者王先生对记者表示：“这些钱进来的方式多种多样，操作最多的还是以FDI的方式。”

　　“热钱通过FDI进入是最安全的，其次才是虚假贸易，地下钱庄的安全性比较差。”广东社科院教授黎友焕博士跟踪研究时发现，“通过FDI这个与地方政府共赢的方式携带资本入境显然安全得多。”

　　数字告诉我们的

　　当前国内房地产正经历着严厉的宏观调控政策，自今年4月份的“新国十条”逐步落实以来，各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得中国房地产企业国内融资渠道收窄。

　　1-8月，中国房地产开发企业外部资金来源中的国内资金部分呈逐月下降趋势，资金规模由年初的3189亿元降至8月份的2816亿元，占房地产企业总资金来源的比重也由60%降至50%左右。

　　但严厉的调控并没有阻挡住房地产市场“量价齐升”的局面。

　　国家统计局发布的数据显示，9月，经受了几个月政策调控的全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，其中高档住宅涨幅最大。成交量更是暴增5成。

　　仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业高达95家，其中增资的达43家，新设立的有31家，并购为6家。这些数字均超出过去3年的平均水平。

　　“虽然1-9月份农林牧副渔实际利用外资的增幅高达近90%，但是它们整个占比很小，房地产不同，它占全国实际利用外资的20%多。”一位接近商务部人士这样分析。

　　他说：“外资流入房地产领域的速度正在加快，房价仍在走高部分原因在此，这是国际游资在赌人民币升值和资产价格上升。”

　　房地产领域吸收外资情况是从今年2月份开始止跌回升的，恰逢被搁置已久的人民币升值问题再次“热炒”之际。

　　这不是巧合，已经成一个规律。

　　中国建设银行行长办公室高级经理赵庆明说：“每当人民币升值预期加大，又赶上国内对房地产调控的时候，FDI一定会呈现激增的态势。”

　　“外资只要在中国持有不动产，即便是房价没有变化，也能获得等同于人民币升值幅度的收益。”易居中国研究院综合部部长杨红旭表示。

　　虽然近几天人民币升值态势有所转向，但是大家对其预期并未因此减弱。

　　新华财经SMRA报告称，美联储新一轮定量宽松将确保美元在今年剩下的时间中继续疲软，从而为人民币兑美元进一步温和升值且贸易加权汇率持稳创造空间。如果在最后几个月人民币兑美元进一步升值1%，那么会令汇价上升至6.62，这似乎是合乎情理的笃定。

　　摩根大通中国区董事总经理龚方雄在世纪管理名家讲堂上也说：“通过人民币适当升值来管理中国的通胀比加息更有效。”

　　FDI最安全

　　热钱进来，钻“FDI”政策的空子最安全。

　　王先生告诉记者：“通过FDI这一有地方政府保障携带资本入境的方式就简单多了。”

　　这个过程并不复杂。

　　首先在开发区找到一家外资公司，或者找一家合资公司，如果有一个项目本来需要2亿元的资金，“但是我们与政府沟通好后上报该项目需要资金4亿元，剩下两个亿的缺口可以光明正大地入境后再分流出来，需要做的就是把报表拼凑好就可以了，一点痕迹也没有。”

　　王先生称，这样做的好处是以后有资金入境可以不断追加项目，不用再去注册新的公司。况且注册资本基本不会一步到位，急需用钱的时候可以继续抽离注册资本，不用的时候又可以将注册资本补齐。

　　“招商引资的总量是多少仍是地方政府官员很重要的考核指标。”王先生解释说，那些招商引资总资本和实际到位资本发生严重差额的公司是中介代理机构重点寻找合作伙伴的对象。

　　为了缓解内地部分地区的资金紧张，2009年3月国家将境外企业对境内企业的并购审批权下放至地方商务局，“但商务部门对外商投资项目的审批，主要还是案头文件审查，我们只要给出一个很好的理由，还是可以蒙混过关的。”

　　记者电话咨询一个高新区的招商办负责人，该负责人表示，只要其他程序上没有问题，如果驻扎在该开发区，扩大项目资金的上报额度可以有弹性空间。

　　外资以这种方式入境换成了人民币之后，有专门的账户监管，但是原公司本来就有一定的实业基础，通过变更一下用途或者追加投资的方式规避监管还是一件很容易的事。

　　有时候，王先生还会直接“借壳进场”。

　　“很多香港公司本来就在内地有投资项目，或者持有内地房产公司的股权，那我们就会直接收购他们的股权，只要不是上市公司，股权变更其实很容易也很隐蔽。招牌一样，谁知道这家公司背后是谁呢？”

　　大规模的机构热钱不太可能通过地下钱庄的方式进入，这种方式的安全系数太低；虚假贸易的方式面临更严厉的监管，被截留下来的热钱要面临高昂的所得税课税，这也将大幅度提高热钱的进入成本。

　　最常用的三种方式中，FDI的空子最好钻。

　　外汇管理局的一位人士也承认，“今年上半年国内房地产企业在宏观调控下境内融资困难，开始通过境外关联公司从境外获取贷款，然后再将资金以外商投资方式投入境内，这也是前三季度房地产行业外商直接投资大幅增长的重要原因。”

　　

　　来源：经济观察网