□晚报记者 张骏斓 报道 制图 任萍

　　今天是“9·29”楼市新政满月，在这一个月里，楼市调控层层加码。不管是新房市场，还是二手房市场，观望再现，成交热情明显降温。

　　在盘点新政满月时，不难发现两组有趣的现象，一方面是部分业主开始退订，另一方面由于担忧楼市调控，众多楼盘都延后了开盘时间，与此同时，至“9·29”新政以后，上海住宅市场成交量一路下滑，而成交均价却始终维持在2万元/平方米关口之上。

　　退订

　　市场退订数占签约数两成

　　在新政实施这一个月里，各地纷纷出台地方细则，上海也首度推出 “沪十二条”与中央调控保持一致。停贷、限购再到近期的加息，使得已经有阳春感觉的9月楼市迅速降温。部分国庆节前后认购、预订的购房者出现犹豫情绪，原本小规模的定金撤销、合同撤销现象如今越来越多。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者介绍，在国庆节期间全市商品住宅成交量创出今年的最高点后，随着上海限购令政策出台，其成交量也出现了一波明显的回调，其中上周商品住宅成交面积相比国庆节减少了近三成，这正是政策效应的显现。其次，一部分高端项目出现了明显的退订现象，如闵行一高端项目，开盘半个月左右，已出现了该项目定金逾期总数已达82次——与前两周相比，这一数据有了大幅度增加。相比2009年一抢而空的状况简直就是天壤之别。同样的新江湾的高端项目也出现了签约较低，大量客户退订的情况。

　　对此，业内人士指出，虽然“定金逾期”还不能完全视作退房量，但也反映出购房者可能面临资金问题或在购房心态上有了变化。而由于豪宅市场的相对封闭性，上海版调控细则颁布后，购房者对市场预期发生转变或许是促成其打退堂鼓的主要原因。

　　而来自美联物业的数据也显示，目前市场上的退订数大致占同期签约数的两成以上，并有进一步扩大的趋势。究其原因，投资客退订主要是因为受到限购令及部分人对市场后市的观望形成的，而改善型及刚性购房者退订则多是因为新政及加息一系列调控政策的叠加作用下的影响。

　　捂盘

　　住宅开盘量同比去年减两成

　　一手的退订，也在逐步蔓延到二手市场，据汉宇地产董事总经理施宏睿透露，目前退订的比例约占缴纳定金总人数的10%。记者也从多家中介公司获悉，购房者退订的情况正陆续出现，一位王先生在国庆期间看中21世纪不动产一门店浦东源深板块的金羽名庭一套103平方米的二房，并支付了5万元的定金，随即便出台了楼市新政。就在25日，王先生以房源建筑质量存在瑕疵为由，停止了与房东的进一步沟通，5万元定金即是其解约的代价；但实际上，担心房价下跌是其真正原因。

　　新政一月间的调控层层加码，再到购房者的退订抬头，让开发商原本打算“银十”再捞一把的打算落空。为此，开发商们纷纷调整了自己的营销计划，而推迟开盘成为开发商们首先想到的应对策略。据搜房网数据监控中心截至10月27日统计，10月上海住宅已确定开盘项目60个，环比9月开盘量增加18%，同比去年10月下降38%，10月延迟开盘项目达49个。

　　搜房网数据监控中心分析师向记者指出，7-10月各月上市楼盘个数分别为24、32、51、60个，开盘项目个数呈缓慢增长态势。与之成正比的是，“金九银十”期间延迟开盘现象也有所提升，10月延迟开盘项目多达49个，环比9月份的28个暴增75%，环比8月涨幅更高达123%。

　　搜房网数据监控中心分析师表示，楼市新政一月间，上海住宅成交量出现了一波明显的回落，在以限购限贷为主基调的新一轮调控打压下，楼市回暖的步伐在10月减速。“金九银十”传统季节的供应量尽管相比前三个月有所增长，但是与2009年的巨幅放量相比还是相差甚远，据搜房网数据监控中心统计，9、10月上海住宅开盘量总计111个，同比2009年的147个减少36个，减幅两成以上。

　　来自搜房网数据监控中心数据还显示，楼市新政一个月，10余个内环内高端项目延迟开盘，如浦江湾1号、长宁88金廷、远中风华园等，均将开盘时间延迟至11或12月。

　　搜房网数据监控中心分析师认为，之所以出现这种现象，一是经过四月新政对投资需求的强效抑制，5月跌至谷底的豪宅市场现今仍处于缓慢上升期，开发商唯有找准开盘时机才能抢占为数不多的市场份额；二是由于10月二次调控再次打压，成交量一再下滑，一批本寄望借助“金九银十”促进销售的高端项目开盘计划只得再次告吹；再者，10月份豪宅市场上演的“退房潮”也让开发商在开盘时间的选择上变的越发谨慎。

　　量跌价升

　　1个月内成交量跌1/4上周成交均价涨了3%

　　新政一个月，上海楼市出现了量跌价升的情况。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，在这一个月间，上海商品住宅的成交量已从40.9万平方米，下跌至31.9万平方米。而上周全市商品住宅成交均价却达到了23086元/平方米，环比前一周上涨3%，连续第五周维持在2万元以上，这也是近一个月内全市均价第二次突破2.3万元大关，虽然这与部分高端项目的集中成交相关，但是不难看出，购房者所希望的房价下跌还未到来。

　　“房价还不降，那就再等等吧。”在这一个月内，无论是一手市场，还是二手市场，在记者采访中，很多购房者都表达了同样的意思。新政一月，上海二手房市场交易量下降明显。据21世纪不动产的统计数据显示10月沪上各主要板块交易套数较9月同期普降2-3成，预计10月全市二手房总成交套数约在1.35万套。 21世纪不动产上海锐丰七宝板块区域经理李方圆就向记者表示，新政出台后，他所管辖下分行的带看量不管是平日还是周末都有10-30个百分点的下滑，这一影响主要是由新政及上海细则里面对银行贷款标准所做出的新规定引起，使得买卖双方再一次陷入僵持状态。

　　“尤其是限购令的出台，让投资客很难再有发挥余地，但是也这让改善型客户为难了。”中房信分析师薛建雄向记者说道。他指出，对改善型需求来说，由于信贷政策持续收紧，加上此次限购令的执行，各购房者十分珍惜仅有的一次购房机会，这在一定程度上加深了观望的周期。

　　对于房价，薛建雄却认为近期很难有下滑的支撑。他表示，10月前24天全市已成交商品住宅110万平方米，而受到市场回暖带动的豪宅成交也在10月集中体现，因此平均房价也可远超9月水平。可见，如果没有新政的调控，10月楼市将更加疯狂。但是，房价不会因为此轮调控而快速下滑。他举例称，4月17日新政一出，第二周的商品成交量就下滑为之前的一半，之后每周成交量持续减少。而“9·29”新政策出台后，虽然周成交量也在逐步下滑，但是幅度却不大。从目前的调控效果来看，10月下半月的成交量仍在高位，就算11月的成交量会大幅下滑，但仍将会远高于5-7月的四五十万平方米水平。既然市场成交没有大幅下滑，开发商在这一个月内大幅降价推动销售情况就很难出现。