房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，对商品房实施“专款专用”监管。

　　房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，对商品房实施“专款专用”监管。

　　《办法》将从12月1日起正式施行。其中明确，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

　　没专用账户不发预售许可证

　　商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。

　　根据《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　今后，每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行，如果是分期建设的，每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下，开发商可以自行选择监管的商业银行。

　　开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并签订预售资金的监管协议。“没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委不发放预售许可证。”北京房地产协会副秘书长陈志说。

　　在商品房预售时，购房人不再将购房款直接交给开发商，而是必须存入这个专用账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，都要存入这个专用账户中。”陈志说。

　　限价房经适房执行相同制度

　　“账户中的资金，开发商是不能随意提取的。”陈志介绍，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制该项目的用款计划，报住建委等部门审批。

　　另外，《办法》还规定，预售资金将严格按工程节点支取。即，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　“如果这个项目出现了问题，可能会影响到购房人利益的话，区县住建委会立即通知监管银行，暂停拨付专用账户中的资金，并启动应急措施，监督用这些资金完成这个项目的建设，把房子交到购房人手中。”陈志表示，涉及的问题包括：开发商存在违法违规行为导致工程停工;项目存在严重质量问题;项目未按期交付使用等。

　　此外，由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，因此《办法》中表示，限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

　　监管资金超千亿

　　据媒体报道，将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小搏大、分散风险的重要途径之一，而随着调控政策的不断来袭，这一做法已时日无多。

　　根据北京市统计局最新发布的统计数据，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元。

　　据此可明显看出，定金及预收款在北京房地产市场的全部开发资金中占比高达25.9%。而《办法》的出台则意味着，从12月1日起，每年超过千亿的预售资金，将不再由开发商自己随意使用。

　　与此同时，开发企业在商品房建设和预售过程中，其行为将受到严格的监管，如出现违规，将受到暂停拨款甚至暂停全部商品房项目预售的处罚。

　　《办法》规定，对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题时，相关部门会书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，主管部门将责令限期改正，并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。212>>

　　房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，对商品房实施“专款专用”监管。

　　房价下降可能增大

　　从开发商此前的种种言论来看，预售资金监管是他们最怕出台的调控政策之一。

　　北京中原地产张大伟表示，一般开发商，特别是一些中等规模的开发商会同时开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪，也将使很多拖延开发的房企得不偿失，不得不加快现有项目开发。对此，SOHO中国董事长潘石屹也认为，预售款是开发商主要运作资金之一，占比在50%甚至更多，因而影响是巨大的。

　　据京华时报报道，“12月1日实施前，北京有可能出现一个供应潮。”北京房地产业协会副秘书长陈志表示，按照北京的相关规定，申请预售的周期为10天左右，因此从昨天算起，到12月1日正式实施本《办法》，只有一个月左右的时间。因此，不排除开发企业“躲避”监管，而集中办理预售许可，那么就有可能出现一个小的供应潮。

　　另外，他分析说，预售资金被监管最大的好处就是能保证每一个开发项目完工。否则，有的开发商还未开发完一个项目就拿预售款开发另一个项目，一旦市场变冷，房屋销售停滞，两个项目都不能完工，就导致购房人得不到房产。即便能退回购房款，还是购房人受损失最大。

　　对于预售资金被监管的影响，陈志表示，《办法》规定必须达到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须积极卖房，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业很有可能调整价格，今年四季度北京房价下降的可能越来越大。（编辑：郭英鸽）2<<12