叶国靖

　　在通胀和人民币升值预期等复杂因素的刺激之下，有着浦东星河湾“姊妹版”称号的闵行星河湾在二次调控“发酵”的弱市之中，保持着自己强劲的销售节奏。

　　截至10月24日晚上6点，上海官方“网上房地产”数据显示：位于闵行区的上海星河湾花园一期，10月10日开盘245套住宅，目前已经签约140次。

　　昨晚，星河湾地产控股有限公司华东区内部销售人士称，闵行星河湾开盘至今仅仅两周，已经签约140次。随着时间的推移，尚有大量的诚意买家在完成筹款等程序之后，步入网签阶段。此次前来认购的多为星河湾的长期追随者，他们并未就此止步。

　　该人士指出，在“沪12条”棒喝投资客的政策形势之下，对比上海其他在售的豪宅项目，闵行星河湾的去化速度依然令人羡慕。

　　据市场消息，闵行星河湾在开盘前的两个月时间里，已在该项目配套的顶级酒店内举办了数十场大型活动，为新项目蓄积了大批意向买家。

　　在政策利空不断出现、楼市整体压力增大的前提下，豪宅市场能否独善其身？易居(中国)分析师薛建雄提供给《第一财经日报》的数据显示：10月1日到17日，上海有80多个单价50000元/平方米以上的新盘在售，其中，有成交记录的新盘22个。即便在表面销售火爆的9月，也仅有28个新盘有成交记录。在这样的背景下，闵行星河湾的销售业绩是令人艳羡的。

　　薛建雄认为，接下来一段时间，虽然上海豪宅市场整体滞销的格局并不会发生实质性改变，但是，仍将存在少数实力买家逆流而进，恰当买入抗跌性强、保值性高，且有圈层优势的品质新盘。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受本报采访时表示，经过几轮的楼市调控，成熟的地产投资者已经熟悉了调控的基本规律以及稳定形成了对于上海楼市中长期看多的“炼金术”心态。闵行星河湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园、尚海湾豪庭等一手豪宅，翠湖天地等二手豪宅，越是顶尖项目，往往越具有免疫力。

　　无独有偶，美联物业上海研究部最新提出的观点是：“限购令一定会产生某种推高房价的效应——因为只能购一套，大家的理性选择，就是转向购最贵的那套。如果富人只能挑总价高的房子选择购买，顶级豪宅有可能因祸得福。”

　　闵行星河湾项目，或许会使得上海的豪宅由宜居向精品化演进。上述星河湾相关销售人士称：紧邻闵行星河湾，目前已经进入该高档别墅区的知名地产商包括和记黄埔地产(00013.HK)开发的别墅御涛园、绿城中国(3900.HK)的上海绿城玫瑰园和中房森林溪谷等项目。闵行星河湾的开盘，给上海西南腹地带来的不止是成千上万的高端买家，更重要的是带来了高端生活配套设施。在上海西南腹地，一个顶级豪宅区正在成型。

　　一组易居(中国)的市场数据称：上海绿城玫瑰园别墅的售价在1千万到1亿元之间。比如，今年4月开盘至今已售出57栋别墅的御涛园，在7月份就有一批广东买家以1.5亿元的代价一口气买下了7栋，而9月初更有一批河南投资客以2亿元的代价买下了9栋。

　　对于上海豪宅未来的可能走势，全球五大代理行之一第一太平戴维斯(Savills)中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬告诉本报记者，在上海一二手豪宅市场，境外华人他们不惧楼市调控，逆市而为的主要原因就是“汇改”。基于人民币的升值预期，境外客户正在打出一个“回马枪”，购买力正在释放能量。此类需求动机主要原因有二：首先，由于美元、欧元等主要货币对人民币的贬值，部分有实力的港商、台商或者境外人士迫切需要资产重新配置。同时，内地的通货膨胀预期导致货币现金的购买力日益降低。因此配置具有长期保值增值功能的人民币资产，尤其是高端住宅成为主流的资产重配策略。