作者：■陈雪根

　　“快速城镇化阶段，大量居民需要改善住房条件，以及人多地少的特殊国情，决定了我国的住房制度发展，不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路，应该以满足居民自住为主要目标。”住房和城乡建设部部长姜伟新日前如是说。

　　房子本来就是用来住的，但在泛资本化、投资渠道匮乏的时代，房地产不可避免地成为主要的投资品。投资房地产一夜暴富的神话进一步加剧了房地产的资本化，为了应对金融危机出台的经济刺激政策，使得国内流动性过多，人民币升值压力下的升值前景，又使得跨境资本纷纷流入中国，结果就是房价飞涨，通货膨胀加剧，以房地产为标志的资产价格进一步泡沫化。这样的前景结果如何已是不言自明，姜部长的话既是对房地产业经验教训的客观总结，也是房地产业必须改弦更张的预警信号。

　　经历了二次调控的房地产市场，不仅房价没有根本触动，交易量还出现反弹，业内外人士都已达成一个共识，房地产调控政策被市场消化的节奏越来越快，每次调控之后报复性反弹几乎成了常态。其中的原因有很多，例如，房地产越来越成为一个投资乃至投机市场是一个不可忽视的重要原因。大量的投资需求，在拉高房价的同时，也挤占了市场有效供给，如果不对此加以限制，调控就很难达到预期的目的。

　　因此，房地产调控要起效，第一，必须划清居住和投资的界限，第二，必须把房地产投资限定在一定的范围内，重建房地产市场制度成为必然的选择。

　　现在看来，重建房地产制度，要从两方面着力，一是重塑商品房供应结构，以满足不同层次的居住需求，二是去资本化。

　　在重塑商品房供应结构方面，经过这两年的调控，思路已经比较清晰，未来的住房供应体系将主要包括四大块，一是高档商品房，价高者得，二是带有限制性条件的普通商品房，符合条件者准入，三是保障性住房，对纳入社会保障的家庭应保尽保，四是公租房，以满足过渡性需求为主。

　　在去资本化方面，目前意识有了，但思路尚不够清晰。例如，如果房地产市场回归居住本质，超出自住部分的房子是否应该加以限制。换言之，限购到底是一个暂时性政策，还是房地产新制度的一个重要组成部分？建设部有关官员已经释放出信号，称这只是应付一时之需的权宜之计，但如果按照姜部长的思路，中国就不可能也不应该允许一部分人占有多套住房，另一部分人根本买不起住房或住不上房。同时，去资本化最重要的一个方面是去掉房地产投资的金融杠杆，让银行按揭等为居住者服务，而不是让投资客成为获利工具。目前实行的按揭贷款利率累进制，即首套房贷三成，二套房贷五成，三套房贷暂停也应该进一步细化，并加以制度化。在房地产企业融资方面，现在只是暂缓房企重组，并对部分土地闲置的企业实行暂时性限制尚显不够，应该设计出一个制度，彻底斩断房地产企业通过囤地等手段制造概念在资本市场圈钱的渠道，同时也要通过细化税率加强税收征管等手段限制企业多次炒卖项目以及个人多次炒卖住房的行为。利息也是房地产宏观调控的重要手段，也是去资本化的有效手段，现在实行的差别化利率，在区分自住和投资的基础上，不妨进一步提高投资性房贷的利率，更进一步，是否可以设立专业的银行，专门从事房地产信贷业务。总之，在房地产去资本化方面，还有很多事情可以做。

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