韩雪萌

　　记者韩雪萌今年以来，为抑制过快上涨的房价，房地产市场调控力度加大。从年初“国十一条”的出台，到近期的“组合拳”以及目前以抑制通胀为目的的加息，都是为了挤出房地产市场的泡沫，让具有合理购房需求的居民能够买到房子。因为涉及民生和未来经济社会均衡发展，调控效果备受关注。在10月21日国务院新闻办举行的发布会上，国家统计局国民经济综合统计司副司长盛来运表示，今年房地产调控政策取得初步成效，投资性需求得到明显遏制。

　　根据本月15日国家统计局发布的《房地产市场运行报告》，房地产的价格在9月份确实出现了环比的上涨，上涨0.5%，但同比涨幅比8月份回落了0.2个百分点。一季度房地产价格，特别是部分一线城市房地产价格大幅上涨的势头得到了明显遏制。

　　为此，兴业银行资深经济学家鲁政委认为，由于房地产市场在8、9月份出现回暖，房地产价格在9月份出现环比上涨并非意外。他表示，“经济数据和预期差别不大，但是由于GDP数据持续位于高位，已经出现过热势头。另外，通货膨胀率逐步上行。为确保年初预定的M2的17%能够达标，未来我国宏观货币政策将会加大收缩的可能性，而地产行业的调控不会出现方向性的变化。”

　　从目前情况看，调控政策是否真如统计局所言，取得了初步成效呢？

　　首先，从房地产贷款方面看，一线城市房地产类贷款增速放缓。北京方面，根据央行营业管理部公布的前9个月北京市金融数据，房地产类贷款增长总体呈现放缓态势。从5月开始，北京市房地产类贷款增速连续5个月回落。数据显示，9月末，北京市金融机构(含外资)本外币各项贷款余额34585.1亿元，同比增长17.4%，比年初增加3533.7亿元。上海方面，继沪个人住房贷款8月首现负增长后，9月份上海新增个人房贷减少4.27亿元，延续萎缩态势。这是今年内上海个人住房贷款月度增量连续两个月出现负增长。

　　其次，开发商资金紧张。在连续的调控措施下，开发商资金紧张已经不是个别现象。记者获悉，近期银监会办公厅向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，要求上述金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。该通知直指四种套取贷款手段：一是通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定；二是通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定；三是通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；四是通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”。在银行信贷紧缩、股市融资困难重重的情况下，房地产上市公司也不得不通过信托公司融资。根据普益财富统计，8月以来发行的房地产集合信托募集资金规模共291.64亿元。这一发行量已经在快速逼近今年上半年350亿元的发行规模。

　　第三，与整体房贷增长趋缓相对照的是，保障房建设获得了广泛的信贷支持。据了解，目前拟定的全国保障房建设任务高达580万套，这是历年来任务最大的一年，同时也将开启保障房大规模建设的新起点。分析师预测，按照今年的开工节奏，预计全年保障房投资将达到6700亿元左右，占商品住宅投资的比重将达到30%左右。保障性投资超预期完成，将可以大幅度对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响。以上海为例，截至9月末，上海银行业经济适用房开发贷款余额为60.18亿元，比年初增长26.72亿元，增幅近80%，比整体房产开发贷款增幅高出60个百分点。上海方面呼吁银行业要积极支持经济适用房等保障性住房建设，并且表示今后将在信贷政策上“进一步明确银行继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。”

　　那么，是否可就此断定，房地场调控已经出现成效呢？据盛来运分析，从一些城市销售量下降的角度来看，出现下降的主要是投机性需求。而他的观点却未能完全得到专家的认同。

　　银河证券高级经济学家苑德军表示，今年以来的房地产调控有效果，但收效不大。房地产价格9月份同比涨幅比8月只回落了0.2个百分点，距离社会公众对房价的预期相差甚远。只有坚持政策的持续性，并且配合后续政策为保障，房价才有可能调控到合理的水平。

　　苑德军进而分析，调控房价必须要靠“组合拳”，不仅要通过信贷手段，还要通过税收手段，同时要加快保障房建设。物业税、房产税不能蜻蜓点水，要增加多套房持有者的成本，使其只能获得微利，才可能从根本上抑制房地产投机。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容也向记者表示，房地产调控目前看来有成效，但价格是真正的核心，只有价格下来，才能取得真正意义上的成效。

　　对此，盛来运则希望全面地来看待和评价房地产调控的效果，而不能单看房价的变化。“地产调控的最终目标就是抑制房地产的泡沫化，保证房地产平稳健康发展。”他说。