龙飞

　　10月19日晚央行加息的重型炸弹让许多人都措手不及，风口浪尖上的地产商似乎更是雪上加霜。“开发商融资成本增加2%”潘石屹早早地公布了测评结果，但在许多开发商的口中，加息并非针对楼市，而2%的融资成本也影响有限。

　　事实果真如此吗？从今年4月以来，开发商的融资渠道已经越来越窄。一方面开发商不得不用高息募集信托产品；另一方面销售回款在开发商资金链中的作用也越来越大。加息不仅直接影响开发商融资成本，对于消费者的购房需求也有直接冲击。这是否是传说中的“最后一根稻草”？

　　调控叠加

　　“央行加息主要是防止通胀，至于对楼市当然也有影响。但是现在这种加息幅度不至于产生太大的冲击。”星河湾董事长黄文仔的看法与大部分开发商的观点基本一致。在记者采访中，大多数开发商均表示影响有限。任志强甚至在其博客上表示，加息同样无法平衡供求关系，房价仍会上升。

　　但资本市场的反应却比开发商强烈许多，央行宣布加息后的第二天，房地产板块普遍下跌，四大地产商“招保万金”的股价均大幅下挫。

　　投资者担心的是，从今年4月开始的各种调控措施，叠加加息之后的威力究竟会如何。其实就在央行宣布加息前几天，证监会10月15日发布通知称：“为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请”，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。有分析师认为，这是监管层在缩紧开发商的资金链，继续暂缓开发商的融资及再融资需求。

　　其实这已经不是什么新鲜事了，广发证券的房地产行业研究员沈爱卿认为，暂停房产上市公司并购重组一直存在，证监会15日的发文只是强调政策的进一步落实和到位。Wind资讯的统计显示，2010年以来共有27家房地产类上市公司拟通过资本市场进行再融资，涉及的资金高达600多亿元。除了主动取消以及未获股东大会通过的4家外，3家已获得证监会审核通过但尚未实施。最新的消息是，10月21日，香江控股(600162.SH)发布公告宣布其18亿元定向增发的计划暂时搁置。

　　有开发商明确向记者表示，无论有无通过审核，当前通过A股市场融资的可能性几乎没有。

　　其他的融资渠道也逐渐向开发商收紧，就在国庆假期前，银监会向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司下发了一份《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》。该通知明确指出房企规避监管的四种方式，要求金融系统“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”。

　　有业内人士表示，虽然开发商依旧有其他应对措施，但开发商获取开发贷的难度也是越来越大。

　　早前发表的《中国银行家调查报告(2010年)》(以下简称《报告》)显示，有88%的银行家认为，2010年房地产业风险最主要在于信贷政策收紧给房地产业的资金链带来的压力，一旦房地产开发贷款风险链条断裂，对上端的土地储备贷款、下游的住房按揭贷款都会产生影响。《报告》显示， 71%的银行家认为未来可能出现不良贷款额集中上升的情形。银行家的压力主要来自于贷款中房地产贷款及相关贷款风险。

　　重重压力下，现在银行考虑的已经不是维持房地产行业的狂热行情，而是如何转嫁风险。

　　信托融资、民间融资成本放大

　　“最近两周我们的大额信贷年利率也已经回到30%了，还可能会加。”李涛告诉《中国经营报》记者。李涛是东莞一家地下钱庄的控制人，该地下钱庄主要客户就是珠三角的房地产企业。李涛表示，今年五六月楼市调控初期，是地下钱庄利率飙升的第一个高峰。

　　当时大额贷款(即千万元以上的贷款)年利率一度达到35%。其后由于销售回暖，开发商的融资渠道增多，七八月该额度的民间贷款利率最低曾回调到20%左右。但到了9月底，“利率开始快速上涨”，李涛表示，加息只能是原因之一，更重要的是最近股市向好，民间借款炒股非常活跃。

　　“因为我们主要客户是地产商，所以我们调利率的速度并不快。”李涛告诉记者，但现在不提高利率也不行，“因为出资方的预期开始增加，不调高利率，我们也融不到资金。”

　　其实今年以来，民间资金、信托产品已经是开发商的主要融资渠道。不仅民间资金利率上涨，信托产品的成本也在提高。9月底，珠江控股遭到吉林信托拒绝后，转向借重庆信托发行地产信托产品，预期收益率高达13%，加之至少5%的费用，融资成本接近20%。

　　而这样高成本的信托产品仿佛成为开发商的救命稻草，非常受欢迎。根据普益财富统计，截至央行加息当天，8月以来发行的房地产集合信托募集资金规模共291.64亿元。这一发行量已经在快速逼近今年上半年350亿元发行规模。

　　而用益信托日前发布数据显示，10月8日～17日，17家信托公司发行28款产品，其中房地产信托集合产品计划13款，较节前一周增3款。而普益财富研究员陈朋真表示，8月以来发行的房地产信托产品平均预期年收益率为10.14%，该水平较前期又有一定幅度升高。从地产商“千军万马涌信托”的局面看，预期年收益率短期内会继续上涨。

　　可见加息虽然只增加2%的银行融资成本，但在地下钱庄、信托融资等开发商的重要渠道中，这种成本正成倍地放大。

　　开发商入不敷出

　　其实今年以来，开发商的资金链已经越来越依靠“预售账款”来维持。统计局公布的最新数据显示，今年前三季度房企资金来源为5万亿元左右，其中定金及预收款加上个人按揭贷款就达到了1.83万亿元，所占的比例已经超过36%。远远高于往年的四分之一左右。

　　而今年以来开发商的销售情况可谓相当喜人，尽管调控压身，9月全国的商品房销售面积也同比增长了16.6%，销售额更增长了35.2%。然而不少开发商的财务压力却堪比房地产由盛转衰的2007年。

　　10 月初中国指数研究院选取135家上市公司企业作为样本，对其财务风险和资金状况进行研究。结果显示，目前房地产企业的资本结构处于合理范围，且债务结构上渐趋中长期贷款，降低了企业的现金流风险。但房地产企业的资产负债率和净借贷比率均处于2007年以来的高点，资金压力与长期贷款同步增加。

　　以刚公布三季报的招商地产为例，招商地产销售毛利率为20.74%，同比下降3.56%；净利率为14.48%，同比下降5.17%；经营活动现金流量净额为-22.38亿元，同比下降143%，现金流已逐渐吃紧。

　　其实今年以来，招商地产的销售不可谓不喜人。前三季度整体而言，公司仍然实现营业收入95.85亿元，同比增长81.27%；净利润14.27亿元，同比增长48.49%。但为何现金流量依然为负值？

　　原因之一就是招商地产的大肆扩张，第三季度，招商共斥资15.77亿元在厦门及佛山拿地，新增土地面积达15万平方米。在这样的扩张规模下，有分析师表示，如果想要维持现金流量净额增加，招商地产必须完成150亿元的销售规模(这也是公司定下的目标)。在现在的市场环境下，这个目标难度不小。

　　招商地产并非孤例，世联地产的研究数据显示，2010年1～9月，全国房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。销售面积增速持续放缓将直接减少房地产销售环节中的定金、预收款及个人按揭贷款。“势必将加紧开发商资金的紧张”。

　　而开发商解决国内融资难题，最直接的方法不外乎加快利用外资的额度。但由于外商直接投资在房地产开发资金来源中所占比例尚不足1%，相对于整个行业来讲，受惠的开发商将寥寥无几。

    中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal