特约评论员刘晓忠

　　近日，随着以差别化信贷政策和多城市限购限贷等政策的相继落地，楼市再显量跌价滞的回调局面。然而，这种“精准制导”式的遏制投机、投资性需求的楼市调控，如今却正在激活各种架空式的对冲行为。

　　目前上海楼市派生出一种名为接力贷的旨在规避限购限贷令的按揭贷款方式，这种接力贷实际上是以没有按揭贷款的老年人为名义借款人，并在合同中指定其子女或非子女作为所购房唯一连带还款人。由于名义贷款人并没有按揭贷款记录，因此在一定程度上规避了限购限贷令的贷款限制。

　　毋庸置疑，限购令影响到了改善性购房者的权利，而且，目前还没有证据显示限购令会增加自居需求但财力不够的购房者能力。当前妨碍诸多自居型需求者住房消费的是经济不自由，即很多自居型消费者的收入增速和购买力无法消化当前高企的房价水平。而近年多轮楼市调控的成效显示，过度倚重行政性干预手段很难有效达到遏制房价过快上涨的目标。显然，限购限贷本身无法使房价回落，不仅未能改善自居型需求者的自居消费境况，而且由于甄别投资投机需求和改善型需求的成本过高而在实施中难以区别对待。

　　与此同时，当前接力贷等现象反映，行政调控手段很容易刺激市场冒险行为，从而既增加市场交易成本和加剧市场风险烈度，又很容易蜕变成管理层与投资者大玩按下葫芦浮起瓢的猫鼠游戏，使投资投机性房贷由公开变成隐秘，增加银行甄别难度和提高其风险管控成本。

　　这种行为首先会给银行带来贷款人虚置风险。一方面，接力贷的贷款人只是名义借款者，实际承担还款义务的是附带合同所确定的唯一连带还款人，而银行则很难有效监控实际还款人的财务和收入状况，从而导致风险管控盲点。另一方面，虽然银行在设定贷款合同时严格要求连带还款人的约定义务，如要求在该笔贷款本息偿还完毕前不得撤销抵押；但由于当前中国个人诚信体系不完善，个人信用贷款主要以一年期内的短期小额贷款为主，这意味着连带还款人所承担的连带义务是以其所承诺的抵押资产为限，而非无限追索权的连带义务。因此，一旦接力贷违约，银行将面临连带还款人所抵押的财产无法覆盖贷款本息的风险隐患。

　　无须讳言，限购限贷令无法从根本上遏制房价上涨压力，反而无形中刺激了更多的市场冒险行为。当前导致房价上涨的直接动因是泛滥的过剩流动性和日益扩大的储蓄负收益，致使大量货币涌入房市等资产市场，通过资金推动式价差交易提高房产投资收益率，并引发增量资金的助阵，制造房价持续上涨预期。

　　当前，央行宣布提高利率是合理之举，若市场能够产生加息周期预期，有利于稳定楼市。然而，由于五年期以上的贷款利率提高幅度低于五年期以下，客观上存在对房贷的刺激效应；但鉴于现行的存款管上限贷款管下限之利率管制政策，银行在贷款利率上浮上具有相对的市场自由上调空间，监管层可以通过适度提高房贷等的风险计提权重等手段引导银行对二套以上房贷实行上浮操作。

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