本轮房地产调控如果失败，房价将出现报复性反弹，政策将彻底失信于民，既得利益集团将进行一轮恶性反扑；大量资金再次流向房地产，通胀压力迅速上升；投资比例上升，经济结构将进一步失衡；“热钱”再度流入中国，最终，宏观政策将不得不“硬着陆”，中国经济将陷入长期低迷。

　　■学者论坛■董小君

　　中央政府需要在市场预期显出分歧的当下，趁热打铁，旗帜鲜明地表示“将房地产调控进行到底”的决心，彻底打消既得利益集团的“博弈”心态，将本轮房地产“百日维新”推向深入。

　　本轮房地产调控是一场“输不起的战争”

　　2009年，正当全球经济处于复苏之际，中国“各业皆地产”呈加速趋势，严重扰乱了宏观经济秩序，从而成为制约中国经济可持续发展的“系统性问题”。

　　本轮房地产调控意在防范系统性经济风险。历史数据显示，房价涨幅与通胀之间具有高度相关性。作为生活必需品，房地产价格变化应与CPI变化的方向基本一致，并在一定的区间内变动。如果该比值大大超过CPI的上涨幅度，则表明有更多的货币供应流入房地产部门，产生房地产泡沫的可能性越大。通常认为，房价与CPI的同步率在2以下属于正常，在2—4之间属于轻微泡沫，大于4则认为有严重泡沫。1997—2009年间，除个别年份外，我国商品房价格增长率显著快于CPI增长率。尤其是2009年度，在CPI为负增长的情况下，全国众多大中城市房价40%—50%的暴涨，房价与CPI增长出现了更加严重的背离，成为房地产市场泡沫膨胀的重要成因。

　　本轮房地产调控意在促进社会稳定。在中国，没有一个产业像房地产业那样迅速发展却又积累了如此大的“民怨”。联合国人居中心研究认为，一套住房的合理价格应为居民年收入的2—3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，会引发社会矛盾。根据测算，2009年度我国房价收入比已高达8.2倍，尤其是北京、深圳等一线城市房价收入比均突破了10∶1，北京核心区更是达到27∶1的高位，远高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。房地产是制造贫富悬殊最大的根源，也是社会矛盾最集中的领域。房地产调控政策的背后，聚集了强大的民意，如果处理不好，必然会从一个市场问题转成一个政治问题。

　　本轮房地产调控意在推动经济结构调整。当前依附于房地产产业链条的，大都是高投入、高耗能、高污染行业或产能严重过剩的产业，这些产业像巨大的“恶性肿瘤”，吸附大量资源和资金。如果能顺利铲除这个“肿瘤”，则能将更多资源倾斜到新兴产业，为推进结构升级准备好条件，也才能有更多资源用来改善民生。因此，从更深层的意义上讲，此次房地产市场调控的实施，是我国落实转变发展方式的重要举措，是经济结构调整进入新阶段的重要标志。

　　可见，本轮房地产调控意义重大。如果调控成功，必将带来房地产全行业以及中国经济的巨变：未来几年，中国房价将会出现实质性调整，房地产的中长期格局将出现历史性变化，坚守住宅地产将是绝大部分开发商的选择，中低价房和政策性住房将成为主流供给，保障房一直推动不利的尴尬或许能迎刃而解；政府将有更多的资金和资源支持新兴产业；也为一些一直难以启动的改革腾出更多空间；居民消费将在长期内得到较大提升，中国经济有望迎来新一轮中周期的繁荣稳定。

　　如果调控失败，如下情景将不可避免：房价经历短暂调整后，将出现报复性反弹，政策将彻底失信于民，既得利益集团也将利用“狼来了”的效应又进行一轮恶性反扑，一旦这一幕成为事实，政策补救的成本将大大提高；大量资金因再次流向房地产，将推动上游原材料价格加快上涨，通胀压力迅速上升；投资比例上升，经济结构将进一步失衡；“热钱”再度流入中国，人民币汇率改革成本和风险加大，甚至可能诱发系统性经济风险。最终，宏观政策将不得不“硬着陆”，中国经济将陷入长期低迷。

　　完善和调整房地产政策的几点对策建议

　　在政策上，我们认为“抑制泡沫”和“居者有其屋”应是我国房地产调控政策的两大基本目标。为此，我们建议从以下几个方面完善和调整我国房地产政策。

　　第一，近期政策选择：做好“三个引导”工作，助推房地产企业实现战略性转型。

　　本轮房地产调控的重点是控制部分城市房地产价格过快上涨，绝不是为了打压房地产投资。只要政策引导得当，将能完全冲销房地产市场调控的负面影响，对GDP增长产生正向拉动作用。针对目前房地产投资出现“市场细分”的良好态势，决策层要做好“三个引导”工作，顺势助推房地产企业实现战略性转型。

　　一是继续引导住宅房企向“保障地产”转型。据住宅开发企业分析，虽然政策规定的保障房利润只有3%—5%，不到商品房的1／10，但建保障房的收益几乎毫无政策风险，也是目前资金回笼的快速办法。这是一个值得关注的新动向，决策层要明确鼓励房企参与地方的保障性住房建设，如果引导成功，未来数年间保障房建设规模必将呈持续扩大趋势。一旦资金实力雄厚的商业性房企参与大规模保障房建设，将可以解决政府主导的保障房建设资金严重短缺问题。

　　二是继续引导住宅房企向具有消费和服务性质的“商业地产”转型。作为政策调控的空白地带，商业地产与住宅地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。资料显示，就在住宅开发企业纷纷爆出未能完成预期销售业绩之际，商业地产企业却赚得盆丰钵满。国家统计局数据显示，截至6月份，住宅销售额增速迅速降至25%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增速却保持在91.5%和57.1%的水平。如果将现有调控政策持续一年以上，大中型开发企业将会无一例外地加强在商业地产或者其他行业的投资比重。这既是企业未来规避政策风险的天然选择，也是中国逐渐向消费型、服务型经济转型的必然结果。

　　三是继续引导住宅房企向具有“调结构”性质的“工业地产”转型。我国已开始实施结构调整战略，区域振兴和加快培育战略性新兴产业政策，必将带动更多的高科技园区、总部园区、文化创意产业园区等建设。但长期以来，工业地产一直未引起业界过多关注。值得注意的是，当前对住宅地产的调控已将一部分资金挤入工业地产领域。数据显示，今年6月份，在北京住宅土地市场出现零成交现象、住宅成交大幅下降的同时，工业用地成交57宗、成交用地面积近400公顷，同比分别增长了16.5%、163%。为此，政策要大力鼓励那些具备工业项目建设和产业园区运营优势的地产企业涉足工业地产。

　　第二，长期政策选择：保障性住房供给要实行“保低放高、实物建房为主”的模式。

　　为保证中低收入家庭的基本住房条件，我国应坚持政府和市场两条腿走路，采取“保低放高、实物建房”政策。具体而言：一是逐步提高保障性住房占比。对低收入者，以租住政府建设廉租住房和公共租赁房为主；对中等偏低收入家庭，购买政府投资建设经济适用房或限价房。争取用10年左右的时间，将保障性住房占比从目前的10%提高到40%。二是降低保障性住房价格。建议从以下三个途径降低保障性住房的房价：①将经济适用房的目标价格控制在家庭年收入的6倍以内；②廉租房的目标租金水平控制在市场租金的30%—40%左右；③将家庭可支配收入的25%作为低收入家庭“可支付性”的判断标准。

　　第三，在制度建设上，建立健全房地产风险宏观监测指标体系。

　　在房地产风险监控上，三大指标体系必不可少：

　　一是建立商品房和经济房价格网上评估体系。为了让购房者准确了解所购房屋的真正价值，防止房价虚高情况，政府要及时公布供求信息、限制最高空置率。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等。此乃墨西哥经验。

　　二是建立“租售缺口比”监控指标。即用房产抵押贷款率与租金收益率之间来表示“租售缺口比”，该缺口越大，说明房地产泡沫的成分也就可能越大。此乃香港经验。

　　三是建立“房地产业抵押贷款集中度”监测指标。该指标过高则意味着银行资金过度向房地产集中，导致房地产泡沫的可能性也就比较大。

　　(作者单位：国家行政学院经济学教研部)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。