南方周末记者 王小乔 实习生 周楚 赵一丹

　　13个城市限购令一出，让人们恍惚间又回到了短缺时代。购房者狂热地抢搭政策末班车，或是带着钱四处流窜。通胀的压力，使得楼市投资虽被政策暂时抑制，但投资行为并不会因此停止。

　　(CFP/图)

　　到处都在排队

　　10月17日上午，湖南长沙的“凯富漫城”在一酒店开盘。交了一万元定金的客户之前得到的价格是3300—3500元/平方米，但他们在彻夜排队后却发现，实际房价比原来的上限还高了100元左右；而且只进了十几个人，房子就少了一百多套。集体愤怒瞬间被点燃，两个售楼处被砸。

　　此时距离新一轮楼市调控政策出台仅两周，从京沪广深到福州、三亚、温州，中国已有13个城市出台了“限购令”，它们最大的共同点是房价过万。但发生砸售楼处事件的长沙还远未达此标准。

　　在积极“站队”出台地方版调控细则的一线或高房价城市里，购房者最近也免不了要去排队，只不过从“售楼处”转战到了“房管局”。

　　进一步限制购房需求，是2010年楼市调控第二波的最核心思想。9月29日晚七点，通过新闻联播，人们知道新的调控政策又来了，其中第一条就是要求房价过高地区“限制居民购房套数”。

　　深圳市反应最快，第二天就出台了地方细则，而且更激进地限制了存量房套数。截止到10月19日，11个城市纷纷跟进；多数紧跟中央，限制新增的购房套数，少数如南京和福州，学习了深圳榜样，干脆从存量入手限制。

　　一户两套、或者顶多再让你买一套，恍然间重回“粮票”时代。在年长一些的人的记忆中，“粮票”伴随的就是短缺和排队。果不其然，经济学的常识，再一次反映在本轮楼市调控上，在一些城市的地方版“限购令”出台前后，反而形成了一小波成交高峰。

　　由于深圳“限购令”出台，凡“十一”之前未过户的，银行均要求购房者补交房地产查档证明。深圳购房者10月11日在档案大厦门口排起了1000多人的长队。当天的350个号发完之后，因为没及时给后面的近千号人一个交待，场面一度失控。

　　10月12日，南京版“限购令”出台后，各区房管所天天爆棚，地方小一点的，队伍排到了大街上。因为南京给了一个政策缓冲区，允许十一前签约、10月20日前备案者，享受原有的契税优惠。于是，认购了一手房的，抓紧签约；签了二手房的，改改时间去过户。

　　混乱的数据信号

　　当你拿到这份报纸时，新政正好发布三周，各地建委、中介公司、研究机构也至少汇总了两周半的数据，这时通常是对新政有所消化、效果初现的时机。但各地的楼市成交数据却出现了三种版本的走势——先扬后抑、先抑后扬、平稳上升甚至暴涨。

　　反应最快、政策最严的深圳，十一期间的成交竟然比前一周翻了近2番。反而是早已执行“限购”政策五个月的北京，下降了一半左右。上海是十一后公布的地方版，1号到3号房管局网站休息没数据，4号到10号的成交比十一前多了五成。

　　“十一”长假后，数据又掉了个头，北京的日成交量从十几套逐渐回升到了几百套，深圳则从百位数滑到了十位数。上海则相对平稳地继续上行，成交量达到49周以来的最高。

　　房地产交易管理网的数据“时滞”问题，摆上了台面。从认购、到网签、再到正式备案，每一步都有时间差。因为采集数据的节点和流程不同，从真实成交到变成数字，各地都有个时滞，少则一天，多则一周甚至一月。

　　深圳的新房成交量至少迟一周才真实反映出来，二手房时滞的弹性空间更大，深圳一家中介机构世华地产研究部总监肖小平告诉南方周末记者，“十一期间的销售不算好，但是十一后才反映出来。”

　　“不要看十一的数据，要看也只能跟去年对比。”思源地产总经理陶红兵指出，“十一历来不是销售旺季，而且认购远远多于签约，尤其是北京。”所以北京十一后的成交猛涨，是积累了之前两周的认购。思源是一家全国性大型销售代理机构。

　　“限购”引发的“抢购”风潮，又给本已混乱的数据添了乱。

　　10月8日上海版细则出台当天，上海的日成交量突破了千套大关。上海一家销售代理公司副总告诉南方周末记者，“第二天房管局公开解释了政策，又给各家开发商打电话强调执行力度，9号和10号的成交数据才下来了一些。”

　　南京各区房管局连日爆棚，成交量就可想而知了。十一前五天，每天成交两三百套，算是南京楼市正常偏好的水平；出台政策的前一天，竟然成交了936套，之后也一直维持着三四百套。“我相信这是限购令生效的效应，10月21日之后成交量一定会大幅度下滑。”江苏新城置业销售总监张立刚告诉记者。无解的调控

　　限制购房的始作俑者和蓝本，是北京。上一轮调控时，尽管4月16日出台的“国十条”没有明确提出限购，北京还是在当月末出台了每户家庭只能再多买一套住房的政策。

　　不过，过去的五个月里，全国楼市的成交量走出了一条“头两个月大减、中间两个月缓慢回升、最后一个月大幅飙升”的路线图，北京楼市倒并没有因为在当时独树一帜的“限购”政策而表现得更为惨淡。这一轮波及全国一线城市的限购限房潮，能否走出不一样的结局，目前还很难下定论。

　　但显然，限购这种行政而非市场的调控手段，让奉行市场经济的人士很无语。一向热爱发言的任志强起初甚至不愿意再多说什么，两周后才言辞激烈地作出批评。

　　或许是一向要跟任志强唱反调，或许是一向不对政府政策持批评态度，潘石屹在评价新政时指出，除了限购之外，差别化信贷和增加供应，都是好政策。

　　不过，至少到目前，土地供应计划的成果很是惨淡。9月初北京才完成了四分之一，深圳是三分之一，广州少到只有18%。另一个重要供应因素——保障房，目前只竣工了30%，部分省市的开工量甚至还不到一半。

　　新政之下，北京宣布四季度要推出50宗地，总面积超过之前三个季度的总和；南京、上海、广州、深圳10月份也都在纷纷推地。只是，增加土地供应对楼价的影响，跟限购和紧缩信贷一样，很大程度上都要取决于地方政府和银行对调控政策的实际执行效果。

　　还有更经济有效的调控手段吗？此轮新政出台前，社科院金融研究所尹中立就提到“通常提高利率是最好的使楼市降温的措施，但西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施”。在此背景下，中国的房地产调控的难度就可想而知了”。

　　10月19日晚，央行还是祭出了超出业界预期的加息手段——0 .25个百分点。幅度不大，心理预期影响更大。

　　不会涨，但会降吗

　　销量二次探底——无论是悲观主义者还是乐观派，基本都认为今年会第二次出现成交量的下降，“各地纷纷限购限房，必然会影响未来一两个月的成交量。”思源地产总经理陶红兵表示。

　　悲观一些的，如国泰君安的房地产分析师孙建平则认为，销量下降，加上年底开发商的各项结款压力而加快推盘，可能会出现“销量二次探底、房价下降”。

　　但是，除了谢国忠、牛刀等坚定唱空派，没人认为影响会长期存在。国泰君安所说的“房价下降”后面，跟着“销量再次上涨”一词。在接受采访时，孙建平又强调应该等等看10月的整体数据，才好下肯定的判断，“而且房产税这个调控武器还在悬着”。

　　数据信号混乱、政策前景不明，消费者的实际反应成了开发商圈内的最热门话题。

　　万科在深圳龙岗的“金色半山”，9月的节假日期间来访有160-200批，十一期间则下降到仅100批左右。万科董秘谭华杰在回答东海证券调研时说，十一的火爆数据是假象，来访量普遍下降了四成左右。

　　一家全国性地产上市公司的研究部为了切实了解新政的影响，特意向遍布全国的分公司收集一个数据——因为新政的影响、已经认购但最终放弃的套数。汇总过来的结果是，5亿元。这大概相当于他们月均销量的20%。

　　还有很多类似的案例，你可以把它们解读为新政威武。但相反的信号同样存在。

　　上海的确有一些楼盘开始成交惨淡，比如虹桥一号，推出了70套，只卖了16套。但全国知名的豪宅品牌“星河湾”，推了276套，卖了180套。“对于豪宅来说，这是非常好的业绩。”上海一家销售代理机构的研究总监表示。

　　广州碧桂园的一位房主李璟，十一当天上午在家里接待了十几个看房人，下午就签了约，房子卖给了其中一个没讲价的客户，中介说她的房子是碧桂园近期卖价最高的。“钱放着就毛了。”来看房的每一个人都知道新政，但也同时都知道通货膨胀。“毛”，南方话的意思是“不值钱了”。

　　目前唯一可以确定的是，成交量继续飙升进而带动房价真正回暖的可能性降到了最低。

　　毫无疑问，今年是调控政策最为频繁和严厉的一年。不过，无论是房子还是土地，都没有重回2008年的惨淡时光。

　　万科集团第三季度的销量超过去年一年，保利前九个月的签约金额比去年增长了28.02%。今年前三季度，30个城市的卖地收入接近9000亿元，同比增长近七成。其中，翻番的城市就有14个，长沙、福州竟然达到411%、329%。

　　限购令发布之后，的确限制了一些资金入市，但未能阻止它们流向别处。有两套房的深圳人不能买深圳的房子，就跑去买香港的、周边广东惠州的房子。据《南方都市报》报道，十一之后惠州的深圳投资客从原来的三四成增加到了五成。股市自从限购令出台，一直有资金入市，推动大盘上涨，从8号至今一共涨了300多点。

　　通胀之下，钱用来做什么最好？很多人还是固执地认为，是楼市。开发商也依然保有着对土地的无限热情。十一之后，金地、保利、招商在土地市场均有斩获，其中金地拍得的上海浦东地块，高出了底价三倍。