作者：记者 高鹏 见习记者 高世阳

　　政策收紧带来了什么

　　地产新政实施后，天津又陆续出台的一系列相关监管措施，这对房地产行业的有怎样的影响？

　　带着诸多疑问，记者专访了全国房地产商会联盟副主席、天津房地产商会会长、永泰红集集团董事长李德福。李德福说，地产新政对于房地产行业发展来讲，总体还是非常有益于房地产业的健康、可持续发展的，这个毫无疑问，从房价、房屋总量、房屋结构、房地产金融的一些数据来看均有利于房地产健康发展。

　　实际上，天津市地方政府在房地产监管上比较超前。举个例子，天津市政府对开发商回笼资金的再投放有很严格的监管措施，虽然南方东部沿海政府也曾出台过类似措施，但我以为天津在具体实施时做得更为到位。当然，这些措施还需要一个市场磨合的过程。天津目前是对所有地产企业全线监管，主要有几个作用，他保障了天津房地产建设没有烂尾楼出现，保障了消费者权益，化解了很多因为房地产开发建设不规范或某些地产商资金运作方面的种种不规范引起的经济事件，但是，从另一方面也对开发商资金调动造成一些阻碍。

　　那么，地产企业如何解决上述原因造成资金上的困境呢？这对地产业发展又意味着什么？

　　李德福说，天津房地产商会为此就上述对地产企业造成资金调动困难的情况对天津市政府做了汇报。另外，为解决这一资金局限，我们一些企业联手发展，比如天津津南区70.5亿元的商住项目，就是被这种大的企业联合拿下。同样从另一方面来讲，这也是一次对地产行业的洗牌，小的地产企业由于自身的薄弱难以联手，最终无地可拿、无房可买而被淘汰，中型地产企业会得到提升，最终形成一种新的房地产结构。可以说，由房地产行业从紧的政策催生而出的企业联手拿地模式，将成为一种趋势，而这种趋势也推动了房地产业新一轮的洗牌，这将逐步改变目前地产市场格局，使小型地产企业从此彻底消失。

　　“空城”有还是没有“房价”降还是不降

　　前段时间有媒体曝出一些城市关于“空城”的消息，其中也不乏天津的楼盘，李德福说他看过相类似的报道，说中国空置房有6540万套。本身这个数据就不值一驳，6540万套是什么概念？而中国近些年来一共才建设了多少套住宅？他认为一些媒体往往给公众一些错误的理解。比如，某电视台播放了一段到天津的采访，其中说红领领世郡是“空城”，用了十几分钟的篇幅，而事实上红领领世郡不仅销售良好，而且入住率也超过了90%，不能说一天关着灯就等于房子没人住，这样的报道很不负责任。

　　国家事实宏观调控之后，我的红领领世郡的房子仅剩下60余套，多是别墅，普通住宅几乎是无房可买，由此可见，所谓 “空城”并不存在，市场强大的需求也不可能出现所谓的“空城”。

　　一段时间以来，随着地产新政事实，天津商品房销售呈现低迷，由于观望情绪，一些楼盘价格开始松动，个别楼盘也打出诸如“买一层送一层”等优惠措施。就此情景，房价的走向将如何呢？

　　李德福介绍说，目前房地产市场正处于一个整合期，过了这个整合期，市场会趋于平稳。中国的房地产市场有个特色，即“垄断”，房子由开发商垄断；土地由国家垄断。我们可以看到，房价急速上升的区间，恰恰是土地实施招拍挂之后，同时，国家制定的政策、宏观调控的松紧对房价的影响也是很大的。

　　可以总结一个规律，从紧的宏观调控下，房价偏低，稍一放松，房价就会反弹。但我也要给消费者，还有我们的地产商提个醒，以目前的政策态势来看，国家已经将房地产作为国民经济支柱的政策取消，所以不可能出现报复性反弹。

　　目前，整合期的房地产市场，在调控下，房价处于低谷阶段，往后还有没有低谷不好说，但李德福认为整合后的地产市场将会得到又一层次性发展，所以不会再出现更低谷。

　　谁来解决百姓住房前不久，天津市工商联副会长、天津福光投资集团有限公司董事长张雪岩曾向天津市领导提议说，“商品房不应是解决老百姓住房问题的主流，要求政府建设更多的福利性住房来解决百姓安居问题，调整福利性住房和商品房比例。”针对这一观点，李德福认为，成熟的房地产市场，保障性住房应占70%-80%，由政府出钱建设，其余为商品房。1998年的时候提过一次，但2000年以后的一个政策，将80%-90%的住宅变为商品房，也导致今天房地产市场的窘况。当然，现在国家也在调整这个比例，加大保障性住房建设，扩大受益人群。

　　李德福认为，合理的住宅比例最好能达到80%的保障性住房。大多数房屋需求者根本没有能力购房，或者是竭尽全家之力去买房，比如那些刚毕业的大学生，那些工作没有几年的准婚族，他们需要更多的社会性保障，使得居者有其屋。此外，要放开另外20%的商品房政策，让那部分商品房的价格随着市场去调控，国家可以收取诸如“豪华税”之类的税费加以控制。

　　至于什么时候能够实现这种比例，相信如果我们国家想要达成这个目标就会很快，3年左右足可以实现。