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限购令到底限制了谁

http://www.sina.com.cn  2010年10月18日 11:38  中国联合商报

  ■CUBN记者 宋博 北京报道

  9月30日,深圳;10月1日,厦门;10月7日,上海;10月8日,南京;10月11日,杭州。短短两周的时间里,各地的限购令纷纷出台,虽然广州市国土房管局表示,广州已就是否限购等研究完毕并形成方案,目前已报市政府审批,预计很快就有落地细则,但未必会在最近出台。但有业内专家分析,羊城版“限购令”很可能将于10月16日出炉。

  限购令究竟能否击退楼市的“热情”?这一道禁令,给房产商和买房者带来的究竟是机遇还是挑战?

  限购令

  限制的是房产商还是买房者

  限购令对楼市的影响毋庸置疑,但是其所起到的效果最后是落在房地产开发商身上,还是落到购房者身上,仍是未知数。

   资深地产人士蔡鸿岩分析认为,社科院刚公布的调查报告显示,我国城市居民拥有住房比例已高达87.8%。按此推算,京、沪、深等城市现有城市居民接近九成已无购买商品房资格,市场总体需求至少减半将是铁定的现实。对于布局单一市场的房企来说,此番新政将会使其遭受灭顶之灾。

  而另一方面,作为最严厉的调控措施,限定居民家庭购房套数则属于一刀切式的调控手段,将对市场产生较大影响。据广州中地行房产代理有限公司对广州购房者结构追踪监测显示,二次以上置业者在购房者中占据比例接近四成,一旦实行居民家庭一套房限购,接近四成购房者离场,将对市场成交造成较大影响。

  但同时,限购措施的作用取决于执行方式和执行力度的把握,地方执行不严容易令该措施效果打折。例如厦门、上海、宁波,所出有关限购细则中,起用“新购”的表述,这将暗示购房者无论已有多少房产,仍至少可再购买一套。而深圳规定,在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得再购买新房,则表示深圳本市户籍居民家庭如果只拥有一套住房,也可再新购一套。这样被留出来的“宽松地带”意味着,未来一段时间内,成交仍将保持或短时内出现抢购小高峰。

  限购令

  限住了什么

  限购令的出台是为了调控楼市,压制楼市现阶段不正常的过热现象,这样的出发点是好的,但是限购令又能够限多久呢?2010年4月30日,北京就出台了与限购令相同本质的措施。但是,由于受到各种因素的影响,并没有真正遏止到投资过火的现象,北京的楼市在低调了几个月之后,又再次回暖,这样的“成绩”实在让人对限购令无法产生信心。

  “短命鬼”是著名地产专家谢逸枫对限购令的定位。在接受《中国联合商报》采访时,他表示之所以这样认为的原因有三:一是具有浓厚的计划经济和市场经济现象的双层功能色彩,目标不明确,仅会恐吓楼市,或者威胁下开发商,要开发商不要太嚣张涨价;二是属于地方政府采取“行政强硬”手法干预市场行为,通过抑制短暂的市场购房需求,遏制炒房,达到供应增加的目的。从限购的期限看,都是临时性限购措施;三是“限购令”调控的本意究竟是什么?恐怕到现在,地方政府自己也不清楚。

  谢逸枫表示,通过四个城市的“限购令”对比分析和研究,内容其实都是“限购新房一套或两套”,而不是限制家庭拥有住房总套数,这样一来投资客还是可以新购房产。而若改为限制家庭拥有房屋总套数为2套或3套,那么即使是改善型需求,也需要先把原来的房子卖给无房户,达到真正遏制炒房的目的,否则并不能起到预期的效果。

  以深圳为例,2010年9月30日,尽管深圳已在第一时间出台了“限购令细则”,但接下来的数据却颇为尴尬:10月1日至4日,深圳一手房市场成交量高达近2000套;其中,1日、4日两天内,新房成交量均超过了600套大关,创下今年以来新房成交量的最高纪录。谢逸枫认为并不奇怪,此次新政,主要宗旨在于9月份成交带来的楼市回暖可能导致的价格随之增长,明显感觉到了未来房价上涨的压力。不过目前“限购令”的作用,也许只是高烧楼市的“止疼药”,还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

  限购令

  要“退烧”的不仅仅是楼市

  此外,谢逸枫提醒开发商,应该保持冷静和理智的头脑及市场判断力,多观察政策的走势和市场的反应及“限购令”的执行效果。另外,开发商还需调查购房者的心理变化和市场的需求等。开发商万万不可和政府对着干进行顶风作案,可以选择推迟新盘上市的时间,或者是延长产品登记时间或认购时间,避免出现政策之后的不良效果,尤其是高端楼盘最好延迟开盘。

  谢逸枫表示,“限购令”是以行政强力遏制了购房需求,其短期或对调整房市有所影响,但正因为调控行为的非市场化,政策的连续性就让人存疑。实际上,房价之疯涨,炒房固然是其中一个因素,但在土地供应、房产开发等链端可能存在的权钱交易等腐败行为则更不容忽视。唯有从多角度对房产市场进行调控,房价才能避免陷入越调越高的尴尬中。

  “限购令”彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心,其积极姿态当得到肯定。但“限购令”究竟能起到多少作用?其实,房产“限购令”并不能从根本上解决房价过高的问题,而且会引发其它不良的现象,尤其会误伤了真正的改善型买家。

  政策出台后,关键是操作环节如何落实,政府需要认真考虑堵住政策的“漏洞”。例如“限购令”的异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的规定,依然可以通过不同的手段解决。只要购房者向税务局要求补齐纳税证明,如不能提供“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”也可以办按揭购房,可以通过购买小额税单的方式“钻空子”。

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