□专题撰文

　　 信息时报记者 田桂丹

　　昨日，广州市历史上最严厉楼市新政出台，从今天开始实施，不但限制了买房的数量，还设置了外地的家庭来穗买房的门槛。此外规定了未满18岁不能单独买房。限购令实施的范围为广州市十区，不包括增城和从化。广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波对新出台的新政进行权威解读。

　　限数量

　　不论原有房产只能新购一套

　　新政：户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。

　　解读：如市场上的预期，广州版“限购令”以新购作为划分界限，不追溯目前市民手上已有房产数。据黄文波介绍，今日起，户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。

　　限居住时间

　　非常住家庭不准在穗买房

　　新政：非常住的外地家庭不可以在广州市购买商品住房。外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。

　　解读：常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明。据了解，目前广州楼市上有不少购房者是做生意的买家，其中部分做生意买家可能会受到该项政策的影响。业界人士表示，部分做小生意的购房者，未必会完整地进行纳税，因此有可能提供不了常住证明。但限非常住家庭买房，更重要的还是在于限制外地人进入广州楼市投资炒房。

　　限贷款

　　 买第三套以上全部停贷

　　新政：第二套房贷首付不得低于五成，贷款利率不得低于基础利率的１.１倍；第三套及以上房贷全面停贷。住房公积金购买90平方米以下的首付两成，购房90平方米的首付三成。

　　解读：广州市住房公积金同步实行差别化的政策，对购买经济适用的住房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为两成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为三成，第二套房贷的首付比例不低于五成，第三套以及以上房贷全面停贷。

　　此前只要在公积金系统没有未还清的房贷，首付最低可按两成进行贷款。因此在“4·15新政”出台后，广州市不少购房者将商业贷款转为公积金贷款，据汇瀚按揭公司有关人士介绍，自9·27商业贷款全面停贷第三套以来，广州用公积金买第3套房的客户可以说是基本没有。事实上，利用公积金贷款购房二套房的比例也不是主要的，占最大的比例仍是首次置业者。

　　据了解，广州公积金中心和各商业银行都还将就此次广州细则分别进行细化操作文件制定。昨日广州公积金中心有关人士透露，待正式收到文件后将研究实施细则。

　　按揭购房“既认房又认贷”

　　新政：信贷方面，首次明确按揭购房“既认房又认贷”。

　　解读：过往，广州市民如果此前买过房但未用过银行贷款，重新购房时也可按照首套房的标准进行贷款。但今后，对于商业银行和住房公积金的第2、3套房贷的认定标准，将严格采取“既认贷又认房”的审查办法。市国土房管局已明确与各商业银行和住房公积金信息共享的房地产档案查询平台的工作措施，确保“既认贷又认房”的审查办法落到实处。

　　具体查询房产方式怎样？黄文波介绍，关于查询的方式不外乎三种形式：购房人自行到房地产部门，自行查询家庭成员拥有的住房情况；第二是购房人委托金融机构，就是商业银行和公积金中心代为查询，第三种就是购房人委托开发企业和中介企业替为查询。

　　禁止抵押房产用作三套房贷

　　新政：各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止消费性贷款用于购买住房。禁止各商业银行发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，各商业银行不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　解读：由于房价上涨较多，此前有部分购房者将原先按揭抵押的房产重新进行“转按揭”，即通过评估房产净值增值后追加贷款，以该部分多出的贷款重新进行购房炒房。在停贷三套房后，也有购房者通过将已全额买下的房产进行抵押，从而获得一次性购买第三套房的资金。此次广州落地新政堵住了这一“曲线”进行房贷的漏洞。

　　限年龄

　　未满18岁

　　不能单独买房

　　新政：未满18岁不能单独买房。

　　解读：黄文波表示，未成年人单独购买商品房是不合理的，只是一种超前的消费需求，这种需求不可能，这种超前消费得到抑制。这是对可能出现的年龄漏洞进行预防。

　　控税率

　　楼盘涨价过快

　　将密切关注

　　新政：执行差别化土地增值税收，对普通商品房按2%税率预征，非普通是3%，别墅是4%。定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清查。

　　解读：黄文波透露，将严格执行广州市地方税务局关于调整广州市增值税预征率的公告，实行差别化的土地增值税，对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征，对房价过高、涨价过快的楼盘，市地税局会同广州市国土房管局密切关注，进行清算和稽查。但广州市国土房管局市场处处长陈大旺表示，目前仍未就上涨多大幅度算过快上涨进行量化。

　　黄文波强调，广州将扩大住房保障力度。在解决2008年住房调查在册的77177户低收入家庭住房保障后，将住房保障范围从低收入住房困难家庭逐步扩大到中等偏下收入住房困难家庭。年底前，出台公共租赁住房政策。通过土地、信贷、税收等优惠政策，支持鼓励社会力量参与公共租赁住房建设，多渠道、多模式加大公共租赁住房供应，加快解决“夹心层”住房困难。

　　热点问答

　　“限购令”实施多久？

　　根据楼市情况决定

　　黄文波告诉记者，限购令采取的政策都是暂时试行的，具有临时性调控的情况。目前个别城市限购令有有效期，个别城市没有，广州市也未提出有效期。调整政策的必备条件是要看国家总的政策的调整，看国家根据整个经济运行的大局和房地产总体的态势，是否出台新的调控政策；其次就是具体房地产市场运行标准，每个城市的楼市运行都不是独立的，而是有关联的。

　　目前确实存在着流动性过剩的问题，如果一个城市不采取限购而其他城市进行限购，可能会引起热钱进入未限购的楼市，造成楼市成交量价的异动。出台限购令首先是以要遏制房价过快上涨的目的，如果调控措施出台后，房价如果继续有上涨的态势，广州不排除还会采取更为坚决的调控措施。

　　如果说房价调控平稳，就要观察分析房价的态势、房地产成交的态势等情况，包括住房消费的结构、购买人群等。

　　限购认定时间以何标准？

　　一手房按网签时间

　　二手房按递件时间

　　“限购令”以什么时间为界限呢？广州市国土房管局局长黄文波介绍，“限购令”中的商品房是包括了一手的商品房和二手的存量住房。交易时间认定，一手住房是按照网签的时间来认定，这是以阳光家缘网站里面房屋管理系统的网签的时间来做一个认定，二手住房是以房地产交易登记部门业务收件的时间来认定。

　　记者昨日从广州市国土房管局了解到，“限购令”今日起正式生效，昨日进行网签和二手房递件的仍可适用原先的政策，也就是说不计入新购房产范围。

　　办房产证手续有何变化？

　　今起要带齐户口本等证件

　　据广州市房地产交易登记中心有关人士介绍，今日起在广州市办理房产证的市民，要加带户口本等证明才可收件。本市户籍居民家庭（包括购房者及其配偶），只能在广州市新购一套商品住房，办理房地产转移登记时应提供：1.购房人户口簿，2.购房人结婚证或未婚证等其他婚姻情况证明（以上复印件，提供原件核对）；

　　非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套商品住房，但必须提供下述材料，未能提供下述材料的，限制购买商品住房，办理房地产转移登记时应提供：1.购房人户口簿，2.购房人结婚证或未婚证等其他婚姻情况证明（以上复印件，提供原件核对），3.购房人在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（原件）。

　　认房认贷如何贷款？

　　要家庭成员申报表

　　黄文波表示，购房人申请购房的时候必须要提供家庭成员的申报表，在一手房签订合同之前，开发企业要对购房者进行把关进行审核；二手房则由中介机构在交易之前，要求购房人对家庭成员表要进行如实的填报，也有义务对填报的情况进行审核。

　　随后，在交易中心办理相关手续的时候，交易监管中心就要对申报表上的有关情况进行审核，如果说不符合购房政策的购房人，交易中心在受理相关资料时就不予以受理。如果购房人瞒报了相关的信息要追究相关责任，就是说以开发企业或者是中介机构签订相关的合同，造成的损失就按照相关合同所约定的一些条款，双方通过民事纠纷的程序来做。

　　再收回16宗闲置土地

　　黄文波介绍，日前苏泽群常务副市长主持召开全市国土资源管理联席会议，审议并原则通过了进一步加强闲置土地管理的相关政策措施和20宗闲置土地处置方案。

　　联席会议对20宗闲置土地的处置方案进行了审议，决定收回闲置土地16宗，面积28.8公顷；通过按地块现行基准地价的20%缴纳履约保证金后，延长开发建设时间一年等方式处置闲置土地4宗，面积21.8公顷。至此，我市已累计收回闲置土地1405宗，面积26.7平方公里，累计收取土地闲置费1.49亿元。

　　根据联席会议审议原则通过的广州市闲置土地处置的配套政策，为进一步加大土地闲置成本，从利益源头上遏制土地闲置，今后属闲置土地首次处置并给予延长开发建设时间一年的，缴纳土地闲置费后，用地单位还须按现行的土地闲置费征收标准缴纳履约保证金（或提供银行出具的履约保函）；延期一年期满后仍未动工开发，如仍符合延期开发条件的，用地单位须按最新基准地价标准（公开出让地块成交价比最新基准地价高的按成交价）的20%缴纳履约保证金（或提供银行出具的履约保函）。与第一次延期的履约保证金相比，二次延期的履约保证金提高50%~60%。未按期动工的，履约保证金予以罚没，并纳入土地出让金管理。

　　政策背景

　　9月份广州网签

　　均价上涨11%

　　如此严厉的楼市“限购令”为何选在这时候出台，是出于什么样的楼市情况判断？

　　据黄文波介绍，在国家出台了“4·15”房地产调控后，5、6、7连续3个月，广州楼市成交量需求得到抑制，成交量出现了一定幅度的下降，房价略有下降，可称为“量减价滞”的态势。但进入8～9月份进入了广州市的传统销售的旺季，一手住宅成交量涨幅比较快，9月份网签达到80万，比8月份增长了69%；9月份网签上涨的价格环比8月份上升了11%。

　　从8～9月份来看，广州楼市交易量和交易价格都出现了一定幅度的上涨，但上涨的幅度跟过去的传统销售旺季相比应该说目前还是处于一个比较正常的阶段，并没有超出往年正常的成交增幅。

　　此外，从广州住房的消费结构看，广州市住房消费结构第一是以国内为主，是以境内为主，广州住房99%是来自于境内的购房；第二购房结构是以本市购房为主，也就是说本市的购房人群为主。基于以上情况，广州针对性地出台了调控措施。

　　各地“限购令”比较

　　上海

　　暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房 (含二手存量住房)。购买第三套及以上住房的停止发放住房贷款 (包括公积金)。房价超过项目所在区域上年度新房均价一倍的，土地增值税预征率为5%。

　　深圳

　　规定深圳本市户籍居民家庭限购2套住房。对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在深圳购房。

　　宁波

　　户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），只能新购1套住房；能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭只能新购1套住房。

　　杭州

　　不论户籍，每个家庭都只能在杭州新购买一套商品住房（含二手存量住房）；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。

　　南京

　　已有两套以上住房的家庭将暂时无法购房。南京“限购令”严厉程度出乎预料，与上海、杭州只能“新购一套住房”相比，南京打击炒房的力度更大。