胡洁

　　10月14日，香港，物业被剔除出投资移民项目，正式生效。

　　随着近期内地各大城市的 “限购令”相继出台,香港这项另类“限购令”矛头直接指向近期纷纷来港的内地投资客。按照规定,政府暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除,以限制境外人士投资本地物业,并将投资金额上限由650万港元大幅提升到1000万港元。

　　近几年,香港房价涨幅较大,当前房价已接近1997年亚洲金融危机爆发前的水平。2009年飙升30%,今年再上涨15%。而对香港楼市起推动作用的，内地资金是重要的推手。

　　临近傍晚时分，敖生（生，即先生，香港人惯用称谓）刚刚带领客户看房回到位于北角的店铺。而在他供职的利嘉阁城市花园分行，“650万投资移民”的招牌仍醒目竖立在玻璃门内。就在不久前，时值国庆黄金周，他又接待了内地“老客户”，完成了这位内地投资者第三单“2000万元”的购房申请。

　　这位39岁的代理经理，从事房地产行业已有15年，开始做移民投资项目才是去年10月的事。不过，据他估算，这仅一年的光景，却已接触了近30位内地买家。

　　“对大多数买家而言，移民只是投资的一部分。他们的房产价值早已高高超出投资移民底线。”敖生与内地客户都保持着良好的关系。在他看来，几天之内即可办理好购房一整套事宜的内地房客，实在“爽快”，在房屋价格上也更是不含糊，基本上都是在2000万左右的豪宅。

　　“这半年以来，以前的买家又来购买第二套，甚至第三套房。”而他的这段卖房经历却印证了更多香港人的担忧。正如香港特首曾荫权在政改后首份施政报告中解释，虽然整体外来人口来港买楼的比例不高，但对港人的心理影响却很大。

　　面对节节攀升的房价和天价楼盘的售出，内地买家俨然已成香港社会最不受欢迎的来者。

　　“泡沫”再现？

　　就在同一天，香港特首曾荫权连同宣布其他系列楼市新措之后的14日，香港长实实业“如期”解封了位于传统豪宅区何文田“半山一号”的顶级复式大宅。这栋名为“空中董事屋”的3000尺大宅尺价高达3.2万港元，售价更是跃升1亿港元。“主要是为了迎合市场”，营业经理何家欣表示。此前两天，九龙塘义德道地皮以17900港元的尺价刷新了九龙区地价新纪录。

　　这正是香港近年来火爆房地产市场的一个侧影。受亚洲新兴市场特别是内地市场的有力支撑，香港经济迅速从2008年全球金融风暴中复苏。虽然曾以每平方尺7万港元傲视全球的“天汇”豪宅最终演变成闹剧，不过它却依然未能打击热钱流入香港楼市的热情。

　　自2009年以来，港府相继通过《财政预算案》打击楼市，重惩楼花和造假，推出“九招十二式”等等，诸多措施未能令市场转向。“是否存在‘泡沫’目前香港楼市仍然很难界定。”星展银行首席经济分析师梁兆基认为，与美元挂钩的货币政策让香港经济沉浸在全球低息环境中，但却有庞大的人民币市场依靠，因此未来将会有持续的资金流入。

　　“香港楼市现如今的情况是多种因素综合的结果。未能有独立的经济政策，更不可能自我解决楼市困局。”在梁兆基看来，特区政府的楼市调控始终只是治标不治本。根据美联物业14日发布的地产研究报告，香港楼价明年将维持平稳上升11%，成交量将挑战1997年高位——16万宗。

　　千万豪宅惹的“祸”

　　问题是，内地房产投资者是否在香港楼市困局中“助纣为虐”，抑或正是罪魁祸首呢？

　　在这项题为 “资本投资者入境计划检讨”的项目中，曾荫权显得措辞谨慎，起承转合安抚香港民众，却也照顾到内地投资者，并暂时性保留了房屋署3年后的检讨权——已注意到计划下投资于房地产的资金有上升的趋势，今年头九个月，有关资金占计划总投资额42%。虽然近年计划下的房地产投资只占市场总成交金额约1%，但考虑到市民大众的关注，因此从14日开始暂停房地产投资移民计划。

　　随后，香港入境事务处发言人公布了截止日接获的移民申请，总共220宗申请，比平日多了至少3倍。而中原移民顾问有限公司总经理许大卫证实，其公司当天递交了100余宗申请。

　　据统计，2003年10月推出的资本投资者入境计划，7年来共批准8200名申请者及15500名受养人获准来港定居，并带来近580亿港元投资。

　　不过，“想来的总会来”，敖生对这项新策不以为意。在他的内地客户中，650万的投资移民钱从来都只是个约数，1200万以上的豪宅才是目标，而基本要求就是一手海景房。

　　敖生通常在内地客户的账簿上算到：一套2000万豪宅，首付三成，贷款650万，每月利息7000港币，租客为每月3.5万港币……他认为，内地近年收紧的楼市调控让内地买家更倾向于投资香港市场。“三成即便是四成的首付加上银行贷款，可以让资金充裕的内地人买两三套房。”

　　对此，中原地产研究部联席董事黄良升指出，已知2010年上半年登记一手及二手香港私人住宅买卖合约的内地个人买家，所占整体金额比例有10.8%，所占整体宗数比例有6.7%。所占金额及宗数比例是连续三个半年度上升，反映内地资金持续流入香港楼市。而由2008年下半年起，至今一年半，金额比例上升4.6个百分点，宗数比例上升2个百分点，数据显示流入的内地资金主要集中于豪宅市场。

　　内地资金在港沉浮记

　　香港资本投资者入境计划始自2003年。当年推出计划，缘于受到金融危机和SARS的冲击，港府希望可以通过计划引入外来资金，刺激楼市及金融市场。

　　现如今这个备受争议的资本入境计划，在当年却是挽救跌入谷底的香港楼价的救命稻草。2003年，周期性金融危机持续拉低香港经济，不期而遇的SARS更是雪上加霜，虽然同年6月开始施行的内地游客“自由行”一开始拉动旅游业复苏，但市民心理阴影仍未消除。

　　就在此时戏剧性一幕出现，刚刚进入8月，一家地产经纪虚报自由行旅客购买了5个北区二手单位，不想香港市民由此灌注信心，楼市从此走出低位。

　　不过，虽然内地个人投资者直到2003年才得以出现，往前推算，内地资金进入香港楼市和资本市场却可追溯到上世纪90年代。

　　如今，香港市场上最具投资价值的“红筹股”也正是来源于那个时期。上世纪90年代，受亚太经济整体影响，并在中英谈判顺利的趋势下，香港维持了5%的增长率。1993年，17家大陆企业在香港联交所上市，引来新一轮的股市投资热，即“红筹热潮”。据香港银行前首席经济顾问陈国基统计，其时在香港市场的中资企业资产高达200亿美元。

　　买楼只是个“顺序”问题

　　在剔除物业项目后，投资移民申请者需要将1000万港币投资于金融资产，包括股票、债券、存款证、后偿债项、基金等。不过对于这些资产，中原地产研究部联席董事黄良升认为，虽然并未有详细的数据佐证，但内地资金在香港资本市场上的整体投资应以物业投资为主。

　　“在香港市场上，因历经数次金融危机，对金融资产的信心早已消失殆尽。”他透露，根据该公司还未公布的研究数据显示，上半年来港购置物业的内地买家已出现了下滑趋势，预计下半年将会继续下降。究其个中缘由，黄良升认为来港购房者多在内地一线城市购有多套房产，受上半年系列调控影响，大部分资金“被套牢，一时难以脱身”。

　　对于此次投资移民的新措，他认为政府“在逻辑上只想寻找替罪羊”，这与上世纪90年代，加拿大温哥华或是美国出台的移民限制政策如出一辙。

　　而美联物业首席分析师刘嘉辉则认为，人民币升值将会是内地资金流入的主导因素。在两地各方面融合的大方向下，内地人士申请移民数量长远将不会减少，楼市也不会受此影响。

　　“预计内地居民将会通过投资其他金融产品获得投资移民资格后，再因需要购买房屋居住，”刘嘉辉指出，“两地市场的投资价值难以比较，但解决住的问题，无可厚非。”

　　来源：经济观察网