马可佳 张丹枫

　　“十一”长假过后，看了一圈房子的吴先生不得不再次推迟了自己的结婚和购房计划。“北京通州的新房价格现在已经超过2万元/平方米了，再加上首付比例的增加，确实买不起房了。”

　　根据北京市房地产交易管理网最新数据，自9月29日新政出台后，北京市新开盘的商品房项目签约率不到三成，比9月下降了近五成。除了签约率下降之外，新盘开盘的预售价也出现明显下降。据中原地产统计，最近半个月开盘的11个项目均价为18340元/平方米，与新政前商品房均价20396元/平方米相比下降了10.1%。

　　而在二手房市场，在成交数据尚未明显出现变化的时候，购房者的心态已悄然改变。《第一财经日报》联合北京链家地产、21世纪不动产、我爱我家对20余家门店300多位购房者进行了调研。结果显示，50%的受访者表示，新政影响了他们的购房计划，62%的购房者认为第三套房的停贷政策对其影响最大。

　　与上海的调查结果相仿的是，在北京，也有70%的受访者认为，新一轮调控政策将引发观望，但房价不会出现明显下跌。两大城市不同受访者对这一问题答案的趋同性已显示，老百姓对数年来的调控政策可能带来的效果已经产生“审美疲劳”。

　　成交依然旺盛

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，10月13日，北京存量房网上签约套数为809套，其中住宅签约套数为752套。而此前的相关数据，目前在该网站上已无法查询。

　　“实际上，‘十一’假期过后的工作日，北京二手住宅的成交量并没有因二次调控的影响而出现下降。”一位不愿透露姓名的中介机构分析师表示，10月8日至今，北京二手住宅的日均成交量基本维持在700~800套，并没有出现4月底的调控政策公布后二手市场日成交量飙升至超过1000套的政策“末班车”效应，但相比楼市回暖的“金九月”日均500套左右的成交量却出现了稳步的上升，“‘十一’过后的工作日日均超过700套的成交量是4月底宏观调控以来除政策‘末班车’效应之外的最高成交量”。

　　该分析师认为，出现这一现象的主要原因是，新的“国五条”对于二手房市场的打击并不那么精准。“例如契税缴纳税率的增加相比目前二手房交易中采用阴阳合同的避税方式来说，并不能增加购房者过多的负担，而且影响的只是二次购房者。”

　　链家地产首席分析师张月也表示，对于新政中首套房的首付比例提至三成，实际在二手房市场上，银行考虑到房龄和贷款人的还款能力等因素，一般首付都会比20%高，所以政策的限制范围很小。其次，对于首次购房的人来说，可以采取公积金贷款，或者采取折中办法，不会受到大的影响。

　　“因此，与上次调控相比，二次调控之后的二手房市场的反应并不像预想的那样强烈，房价和成交量均未有明显的下降，市场反应较为温和。而且也没有因房贷和税收政策的改变而引发退房潮。”张月如是说。

　　但不可否认的是，来自市场一线的二手房中介门店已经感到了来自于调控的压力。

　　“据我们门店反映，个别区域已经发生了业主低价抛房的情况。”21世纪不动产集团市场总监林蕾表示。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店柏林爱乐店的一位经纪人介绍，就在前两天，一个业主给一套101平方米南向房子的报价只有190万元，“这样的房子9月份的时候，基本都在200万元以上。”

　　链家地产副总裁林倩也发现了市场的这一变化。“长期以来北京市二手房的供求关系比大概是1：3，也就是说每新出一组房源，对应会有3组需求。一旦供求关系改变，就会引发对应的市场改变。”林倩告诉本报记者，“我们可以看到这一供需比在今年3月一次调控前达到1：5.5，这一时期，二手房源供不应求，也引发了价格的攀升，在一次调控以后，供需比回落到1：2.2，随后的几个月，随着销售旺季的到来缓慢攀升，在今年9月回涨到1：3.1。二次新政后，这一关系又再次跌落至1：2.7。”

　　买卖双方博弈将更加激烈

　　“在供需关系1：2.1的3月，我们可以看到二手房的成交量陷入一个冰点。”林倩认为，当前已经跌至1：2.7，支持二手房价格上涨的动力几乎不存在。楼市已经“止涨”，可以预测的是，北京二手房成交量从9月的17000套回落至12000套以下，那么年底前二手房房价出现再次下跌的可能性大增。

　　虽然业内人士认为未来房价有下行可能，但购房者在调查问卷中对此观点显得颇为保守，有超过90%的受访者都认为当前北京房价过高，但对于调控后的影响，只有70%的受访者认为价格不会出现明显下跌，25%的人认为房价会出现明显跌幅，还有5%的人认为房价还将继续上涨。

　　“大部分人都认为房价过高，但却还是有相当一部分人表示‘在房价下跌一定幅度之后，会考虑购房’。这一方面说明购房需求确实存在，另一方面也表明了目前购房者对未来房价依旧看跌。”林蕾认为，9月底的新政使市场再一次进入观望阶段，买卖双方博弈也更加激烈。

　　“二次调控是在上一次调控基础上进行的。”林倩表示，9月份一、二手房成交均创下4月新政后高峰，尤其是9月底新建商品住宅、二手房住宅均连续多日单日成交突破800套，几乎回到调控前成交峰值水平，而二次调控仿佛“化骨绵掌”，从表面看较温和，而实际给予地方执行上预留的空间非常大，将使第二波观望迅速形成，随着调控的深入，将进一步抑制置业者的购房冲动。

　　林蕾预计，到明年一季度末，北京二手房市场将呈现量快跌、价微降的态势。