徐健 唐文祺

　　“二次调控”之后上海首场土地拍卖昨天惊艳落幕——浦东新区航头中心镇A1储备地块(下称“航头地块”)在一轮激烈争夺后，被金地(集团)股份有限公司和天津稳富股权投资基金联合体以22.86亿元摘得，楼面地价至10500元/平方米，溢价率达到了惊人的328%。

　　种种迹象显示，楼市二次调控及沪上“限购令”出台后，上海楼市已一改国庆节前的高调回暖态势，到处弥漫观望情绪。但是从这场拍卖中，业界嗅到了新的火药味，“土地市场目前根本没有降温”，长期从事土地研究的易居分析师付琦指出。

　　超高溢价

　　根据上海市规划和土地资源网的资料，航头地块东至航鹤路，南至方窑路，西至规划路，北至航三路，此次出让面积为177900.3平方米，为商住地块，其中A1-01地块容积率不大于1.2，A1-02地块容积率不大于1.6，起始价为5.337亿元，折合楼面地价约2400元/平方米。

　　航头镇地处奉贤、闵行和被浦东新区收归的原南汇区交界处，是新一轮《上海城市总体规划》中明确重点建设的22个中心镇之一和上海商业“十一五”规划提出要发展的郊区4个交通网络型商贸中心之一。航头镇规划有轨道交通11号线通过，但站点距离中心镇较远；18号线规划终点站也设在航头，但属远期规划，近期还无法借力，区域居民往来中心区主要依托公共交通或私家车。沪南公路是该板块通往市区的主要道路，目前路况较为拥堵，从上海市中心人民广场驱车前往航头，约需1~2小时。

　　但是配套的缺失丝毫不减该区域地块的吸引力。航头地块昨天吸引到18家房企竞争，除万科、保利、招商、金地外，合生创展、绿城中国、中华企业、朗诗地产等亦虎视眈眈。刚刚履新的金地上海公司董事长兼总经理陈必安更是亲自到场督阵，显现了志在必得的心态。根据金地最终报出的22.86亿元总价折算，这一地块楼面地价达10500元/平方米，委实出乎业内人士意料。

　　不过，金地不是单枪匹马前来，而是与天津稳富投资基金组成联合体参与。有知情人士向记者透露，这一基金实际从属于金地集团名下，以这种方式参与，更有利于未来项目融资所用。“将项目置于基金之中，再实行项目募资。”该人士称。

　　近两年来航头区域鲜有宅地推出，可作对比的只有邻近的新场板块。今年初上海土地市场延续了2009年的火爆行情，2月10日上海万科曾以8.93亿元竞得新场C4地块，楼面地价为6000元/平方米，溢价率为233%。但4月份新“国十条”出台后，从7月份开始上海土地市场平均溢价率出现了明显回落。截至9月底，2010年纯住宅用地的平均溢价率为100%，商办类土地溢价率为10%。8、9月份这种溢价水平又开始滑落，被业内看好的上海黄浦江沿岸E18地块(9-3)，最终40%的溢价率也明显低于市场预期，市场在调控之下出现了一定的理性回归。但航头地块此次显然又点燃了开发商们的激情，上海中原研究咨询部经理龚敏表示，航头地块溢价328%在今年上海土地市场中已跻身高溢价拍卖土地前三位。

　　“物以稀为贵”？

　　中原地产提供的数据显示，当前航头镇的房地产开发以别墅为主，目前在售的楼盘有长泰东郊御园，该项目目前在售的联排总价为450万~600万元/套，面积在187~223平方米之间。南郊中华园联排别墅价格区间为450万~700万元/套，面积在220~260平方米之间。公寓目前没有新项目在售，只有金色航城预计在今年年底推出二期房源，但价格未定。在二手房市场中，该楼盘一期房源目前二手房售价为11000元/平方米左右，社区底商均价为12000元/平方米。地块周边较为成熟的商业项目有亿联全球家居建材中心，售价为16800元/平方米左右。

　　似乎，金地拿下这幅地块的价格重演了“面粉贵过面包”的情形。

　　不过，市场中不少分析人士认为，若能在后期产品操作中下点工夫，10500元/平方米的楼面地价也尚能接受。“楼面地价高是高了点，但总有得赚，我估计他们以后会做约2/3的联排别墅配部分高层。”一位在航头拥有项目的开发商代表如是说。

　　中原地产方面认为，目前航头已是上海东部中端别墅群集地，正处于从零星布点到整合提高的快速成长通道中。随着中高端消费客群的不断导入，区域价值也得到有效积淀并快速拉高。地块中有1万平方米为配套商业用地，其余全部是住宅用地。结合1.2~1.6的容积率，产品设计复合性极强，具有结合别墅、花园洋房、公寓等业态的空间，未来客群覆盖面较宽，市场前景看好，后期开发仍存在合理的利润空间，预计项目住宅物业开发后售价可在25000元/平方米以上。

　　事实上，这一价格预期，和拿地开发商的预期不谋而合。昨日拿地企业相关人士向记者透露，该项目未来应该会出现能够叫高价的类别墅产品，而其售价，“最少也能到25000元/平方米吧。”

　　中原地产分析师表示，当前交易以自住购房为主，市场弹性较小，通过政策短期吓阻需求却容易造成未来的量价反弹。另外，增加保障性住房的供应，在土地资源有限的基础上一定程度上也给了开发企业普通宅地供应量未来偏紧的预期。而这些，极有可能是开发商对仍敢在观望情绪如此浓郁的当下楼市高价夺地的最大动力。

　　长期从事土地研究的易居分析师付琦亦指出，目前在年计划供应住宅用地中保障房用地占70%的前提下，商品住宅用地指标本来就少，优质宅地相当稀缺。他透露，如今开发商拿地前都会按照将该地块打造成最好的产品来评估未来售价，然后再去倒推地价。“评估低了，就根本买不到地。由此可以看出土地市场目前根本没有降温，之前发布的新政也没发现有什么大的负面影响。”