作者：■见习记者 石俊

　　楼市“双限令”亮剑

　　在强调行政问责的同时，“限购令”也开始在各地亮剑发力，与土地、金融信贷以及税费等调控手段形成组合拳，急速降温楼市抑制投资投机性需求。

　　继今年五一前后各地密集出台地方新政后，在中央的督促下，十一前后各地争相出台调控细则。从9月30日至10月12日，深圳、厦门、上海、福州等7个城市相继出炉的调控措施中，均包含有在北京已实施5个月之久的“限购令”。

　　在新一波楼市调控中，“限购”成为其中的关键词。

　　此番密集出台的楼市新政始自9月27日，而落实政策、加大问责成为重点强调的部分。在中央的督促下，地方版楼市调控细则渐次出炉，除了在信贷、税费政策等“规定动作”与中央保持一致外，程度不一的“限购令”成为地方“自选动作”的亮点。

　　“这意味着，行政调控开始走向前台，将起到急速降温楼市的作用。”全经联研究院副院长陈宝存对记者表示。

　　问责地方政府趋严

　　9月29日国庆前夕，在中央多个部委联合出台的五项楼市调控措施中，第一项就要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。“严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”

　　而在9月27日，国土部联合住建部正式公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中，国土部有关负责人在谈到调控效果时也表示，各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。

　　梳理今年的楼市调控路径不难发现，加大对地方政府的问责、落实相关政策均是屡屡强调的部分。

　　今年初国家出台“国十一条”，文中首次提出落实地方各级人民政府责任，要求由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。“中央政府首次明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，并对地方政府刺激房地产的土办法提出警告并要求清理，可见中央政府已经意识到整治房地产首先要规范的就是地方政府的利益。”有业内人士当时如是评价。

　　在4月17日出台的“新国十条”中，此项要求更进一步细化为“建立考核问责机制”。

　　而随着楼市调控的逐渐深入，中央高层也在不同场合强调楼市调控中地方政府的责任。

　　李克强副总理8月份在北京、江苏的两次调研中指出，实施保障性安居工程，地方政府是责任主体。而温家宝总理在9月份参加天津达沃斯论坛时也强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。

　　除了落实保障性安居工程外，如何抑制投资性购房需求以及完成供地任务也是地方政府落实政策的着力点。“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”陈宝存指出，“从现有的政策及效果来看，主要问题是没有得到很好的执行和落实。”

　　但在上述城市的“限购令”中，其中在限购对象、套数以及限购执行期限等规定上则表现不一。比如在限购对象和套数上，深圳、福州规定，户籍居民家庭限购2套住房，非户籍居民家庭限购1套住房，而上海、杭州、宁波三地则不分本地及外地户籍，一户家庭限购1套新房；在限购执行期限上，福州、厦门均规定从即日起至2010年12月31日为限，而其他城市则并未给出期限，只说明是“暂时实行”。

　　“因为每个城市的楼市情况不一样，所以在限购执行也会表现出不同。像广州这类一线城市，相比北京、上海的房价并不算太高，所以暂时还没有出台限购措施。”陈宝存说。但广州市房管局也表示，若房价异常或将限购，不排除采取限制家庭购房套数、一房一标价等措施，以保持市场平稳、健康发展。

　　与此同时，一些与一线城市接壤的周边区县也开始祭出“限外令”。在北京近郊一度因价格优势而楼市火爆的河北燕郊、香河、固安等地，近日就纷纷出台“限外”严厉政策，在贷款方面要求非本地户籍首套首付五成、利率八五折。

　　“只要是外地户籍，不管是首套还是二套，按揭贷款一律执行首付五成，利率上浮10%的政策，而且这样的贷款还只限于我们楼盘，其他的根本贷不到。”河北固安某处楼盘的置业顾问刘小姐告诉记者。而在燕郊某处此前热销的楼盘，置业顾问直接表示，外地户籍不能贷款，只能全款购房。

　　行政调控降温楼市

　　除了继续落实“新国十条”中有关信贷、税费政策外，加大地方政府问责、出台“限购令”等行政手段成为此番楼市调控的急先锋。

　　对于各地执行调控的各项措施和效果，住建部政策研究中心副主任秦虹曾指出，一方面，由于各地区对政策的落实不够平衡，很多地方没有出台细则，执行力度和程度差别较大，间接地成为投资者寻找新的投资空间的机会，投资性需求开始向二三线转移；另一方面，已出台细则的地方在落实增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距，在信贷政策上有的地方也采取迂回性对策，比如对购买第三套住房不贷款，但通过消费性贷款仍可以用于购房。

　　“在信贷调控已呈常态，新的调控手段如房产税暂不明确的情况下，‘限购令’这类行政措施开始走向前台，对于调控楼市能够起到立竿见影的效果，短期内的销售需求将被抑制。”陈宝存认为。

　　根据深圳房地产信息网的数据显示，10月8日至12日，深圳全市住宅成交355套，日均成交约70余套，相比于国庆期间363套的日均成交量下滑了80%。“深圳的网签数据大约滞后一周，目前成交量的大跌反映的正是调控新政对楼市的效果。”地产专家韩世同表示。

　　“但‘限购令’并不是长期的措施，只是暂时缓解购房需求，政府主要是想通过加大对保障房建设力度来增加供应，让购房需求转向保障房。”陈宝存分析指出。

　　住建部的最新数据显示，今年1—9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。

　　嘉信置地张经理表示，“限购令”对于降温楼市很有效果，但是关键在于怎么去监督和实施。“这包括如何去认定一个家庭所具有的房产数量，保证执行到位。”