编者按：

　　自2003年开始的房地产调控，如今已经进入了第8个年头，调控、反弹、再调控，市场与政策仍在拉锯，房价犹如不倒翁，总能在政策驱动下短暂探底然后迅速回调，即便是被称为“史上最严厉”调控政策的“国十条”也没有打破这一规律。

　　9月29日，行政之手再次挥舞，“国十条”得以深化：地方政府“限购令”纷纷出台，被不少业内人士认为是调控政策弹药库中“核弹”的房产税呼之欲出，保障性住房建设的目标也越来越明确……政府调控楼市的急切感扑面而来。8年调控，这一次能否“毕其功于一役”？

　　本报记者 严友良 发自上海

　　楼市调控“没有最严，只有更严”。

　　9月29日，国务院多部委联合出台了新一轮楼市调控措施。这一被称之为“新国五条”的措施，内容包括提高首付门槛、禁止第三套房贷、行政限购、房产税改革与“一房一价”的房价备案制等。此外，“新国五条”再次强调了各地方政府的房价督导职责，明确提出“严格实行问责制”。

　　继4月份“史上最严”新政“国十条”出台之后，中央政府再次提升楼市调控级别，政策与市场的拉锯又迎来一个新的节点。

　　“点刹”之机

　　成交量的回升和房价依然坚挺的现状是促使国家国庆节前出手“二度”调整房地产政策的大背景。

　　今年4月17日，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求各地方政府采取措施控制房价。然而几个月下来，效果并不明显。据相关媒体提供的数据：京沪穗深这4个最受关注的一线城市，8月的房屋销售价格比4月分别下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。

　　这样的成绩，还是在政府直接插手房地产定价的情况下取得的。一些内部人士透露，北京、上海等地方政府为了确保月度房价统计数字的好看，纷纷直接插手定价环节。有人就指出，北京市建委对于一些拟高价入市的楼盘进行约谈，在发放预售证环节对房价进行限制。

　　著名的财经专家、经济评论员叶檀也告诉记者，“4月份出台的严厉措施，中央方面希望房价上涨不要过快甚至呈下行趋势。可是，8月、9月部分城市的房价出现了上涨的趋势，各地‘地王’频繁出现，难怪会引起了有关方面的严重不满。”

　　一组数据支持了叶檀的看法。据国家统计局统计，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。而9月份，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市全样本调查显示，当月全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70%，只有14个城市环比下跌。

　　“国家这个时候出台如此严厉的措施，在节点上显然也是有所考虑的。”上海九鼎房地产经纪有限公司的宋国成认为。

　　作为一名物业顾问，宋国成一直密切关注着楼市的变化。“今年2月到6月，上海的成交量一直处于较低的阶段，7月份出现反弹现象，而8、9月份则增幅明显。”他今年的业绩也随这一趋势波动。“6月份之前，经我的手卖出的二手房几乎没有，但6月份之后每个月至少有两三个单。”

　　“成交量明显回升，让政府赶在10月份这个传统房产销售旺季的节点前急踩刹车。否则，不少资金可能重新进入，到时候政府将更难控制。”宋国成表示。楼市“金九”的局面让政府背上调控再度沦为“空调”的舆论压力，迫使中央政府必须赶在“银十”出现之前有所作为。

　　不过国土部土地利用管理司司长廖永林的说法则要温和得多，“现在(距离‘国十条’实施)半年多了，对于操作中出现的问题，该明确的要明确，方向性的要肯定一下，同时对明年房地产市场的一些安排性的东西提出来了”。

　　调控加码

　　“无论是严格差别化的信贷政策，还是调整住房交易环节的税收政策；无论是新的土地政策出台，还是加强对房地产市场的管理，这些内容都是‘国十条’的基本内容。这次只不过是把‘国十条’的基本内容进一步细化与深化而已。”在接受时代周报记者采访时，中国社科院金融研究所研究员易宪容并不认为此次调控措施又是一次“新政”。但即便只是“国十条”的配套措施，业内人士还是感受到，楼市调控确实动了真格。

　　“‘新国五条’措辞更为严厉。”9月30日，国土部土地利用管理司司长廖永林如此表示。此次新政第一条中“立即研究制定贯彻‘国十条’的实施细则”的表述，充分显示了有关方面的急切和坚决。

　　除了措辞之外，更凸显政府决心的是本次新政的一些措施更加明确，更具可操作性。

　　中国社科院金融重点实验室主任、中国经济评价中心主任刘煜辉向记者指出：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，这一新的规定直接堵住了一些旧的空子。”而在此前的“国十条”中，只强调部分房价上涨过快的城市实施该政策。结果，在“国十条”出台之后只有北京市明确宣布实施该政策，北京房价由此得到了部分控制，“但一些二、三线城市却容易被投机客盯上，这次将限制异地购房的政策推广到全国，将对遏制二、三线城市的房价上涨起到明显的效果”。

　　提高首付比例被不少人认为是此次新政的又一关键点。新政规定，对购买首套房的首付比例全国一律最低30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。

　　“新国五条”中一些新增加的内容，也彰显了政府调控楼市的决心。

　　叶檀指出，“新国五条”提出加快推进房地产税改试点工作，即向市场发出了明确信号：中央对房地产宏观调控的态度坚决，投机炒房者难以抱着侥幸的心理规避调控。

　　新规定还要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止其用于购买住房。另外，还首次提及银行对房地产贷款的要求，规定对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。分析人士指出，前者将有效地遏制利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房这一“打擦边球”现象，后者则试图“卡住住房投机炒作的命门，让整个市场的预期发生根本性改变”。

　　“尽管强烈的行政色彩会影响到政府的公信力，但‘新国五条’给市场传递的预期非常明确，即政府会采取高压的态势控制房价，抑制楼市中的投机色彩。”叶檀对记者肯定地说道。

　　预期变了？

　　更为严厉的新政很快触动了敏感楼市。

　　最近几天，宋国成很是担心接下来几个月他的业绩会惨不忍睹，“先前一些准备买房的人都说要缓一缓了”。“新国五条”推出之后，上海、深圳和厦门等地迅速出台一系列实施细则，由此带来的结果是这些重点城市住房市场成交量大幅萎缩。

　　对此，城乡建设部政策研究中心主任陈淮撰文指出：“本轮政策的主要目的在于改善公众的预期：一是表明中央政府的调控政策不含糊，决心是坚定的，让老百姓别慌，政策不会让房价过段时间又开始疯涨；二是表明中央政府重视保障性住房的完善，这一次，政府特别强调了公租房建设，具体的措施也正在完善当中。”

　　陈淮的观点有人并不完全认同。“短期内政府干预的威力明显，房价确实由上涨预期迅速转为下降预期了。” 刘煜辉在电话中告诉记者，“除了对地方政府调控楼市职责的强化外，我们应该看到‘新国五条’的实施环境与‘国十条’并没有大的不同，宏观货币政策没有改变，流动性的宽裕环境也仍在维持。在这种情况下，仅靠更为严厉的信贷措施和更高的购房门槛令房价步入下降通道，几率较小，即使成功，其周期也难以维持。”

　　在专家们看来，仅靠政府干预扼制房价，效果始终有限，即便政府出台了房产税改革。“如果地方政府以土地换钱的融资模式不能加以管理，楼市监管效率不能提高，房价在适当条件下反弹的可能性就始终存在。”对中国楼市的前景叶檀表示担心。

　　而事实上，土地财政的局面一直比较严重。一份数据显示，今年1-9月份，全国土地市场表现火爆，包括广州在内的30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。在具体城市中，上海土地出让收入最多，为1140.97亿元，同比增长64%。

　　另外，在全球化的今天，中国房市还存在另外一重危险。复旦大学管理学院副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰指出：“如今投资资金存在流动性过剩的问题，楼市并不缺钱。在本土投资者和开发商受银行信贷政策影响的同时，外来游资趁势进入中国楼市。一旦被外来资金占据高点，中国楼市形势将更加危险。”

　　复杂的环境中，楼市脆弱的下降预期随时可能重新“被逆转”。