本报记者 田新杰上海报道

　　上海楼市波澜不惊，9月回暖的余温尚未退去。

　　中国房产信息集团公布的最新数据显示，10月4日-10日上海全市商品住宅的成交量达42.57万平方米，环比上升41.9%。这已是上海楼市成交量持续第十周上升，并创下近49周以来的成交量新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

　　数据或有偶然因素，但在不少业内人士看来，至少也透露这样的信息：以眼下的调控政策，要完全实现调控目的，难度不小，更何况在具体的执行中还有更多未知数。

　　上海凯盛经略上海副总经理赵炜预计，新政出台仅一周，新政对楼市成交量的影响不会很快显现。新的税收政策可能会导致上海楼市交易量有30%-50%的萎缩，房价也会有5%-10%左右的下调。

　　观望难解高房价难题

　　节前的9月18日-30日，上海共有47个楼盘推出了120万平方米新房源，这些房源的签约量反映到网上房地产有一定滞后，是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　“10月以来虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源，但众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。”中房信分析师薛建雄指出，这给9月底上市的楼盘腾出了更多销售空间的同时，导致市场出现供应不足的紧张气氛。

　　上海方方地产咨询机构指出，上周上海全市个盘成交量均出现大幅度的回暖，成交1万平方米以上的个案达到了8个。据市场机构对上海30多个楼盘的抽样调查显示，新政对这些楼盘的定价策略没有造成太大的影响。其中8成以上的项目，维持了新政之前的销售策略；多数开发商表示，由于成交量大，价格也没什么变动，销售情况比预期更加理想。

　　上海中原副总经理陈宇珏告诉本报记者，该公司全市门店的反馈信息显示，目前中心区尚波澜不惊，不过上海外围区域异动明显。“外围区域的买家则观望气氛较浓，相当一部分客户认为政策将对楼市房价有打压作用，等价格降了再说。”

　　目前来看，眼下上海楼市的压力不仅来自成交放量，更在于仍高企的房价。

　　薛建雄坦言，由通胀和人民币升值带来的房价上涨预期，和去年房价暴涨后多数新开工项目大幅提升品质希望在今年卖高价，给本轮房价上涨带来了巨大的压力。

　　二度博弈

　　4月掀起的今年第一轮调控，在疯狂的市场惯性面前，似乎落于下风，而10月的“二次调控”以及各地密集出台细则，则在表明监管层调控决心的同时，也拉开了市场“二度博弈”的序幕。

　　不少业内人士都已经意识到，4月17日调控对楼市起最大作用的不是限贷，而是新政出台的一个多月里贷款政策不明朗，令多数银行在新政出台的一个多月里几乎停贷，是直接导致4月那轮房价上涨趋势降温从而转向降价的主要原因。而2005年那轮调控导致上海房价大跌是因为当时投机之风过剩，5.5%的营业税紧急刹住了投机之风才令房价由暴涨转为下跌。

　　薛建雄指出，从这两次经验来看，应对本轮由通胀和人民币升值带来的升值回报投资预期，需要更重的税收政策来调节房产投资回报，才能抑制住本轮房价上涨。

　　汉宇地产的研究报告指出，从近期市场各方的反应来看，很多业主对于政策已经产生抗体，依然看好后市，不着急销售。大量“连环套”的置换型业主对市场的风险承受力强，心态普遍比较平稳。“限购令”使部分业主担心卖房之后自己没有资格买房，所以惜卖。

　　尽管监管层调控的决心和力度进一步加强，但市场走势却依然扑朔迷离。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏的一份调查报告披露，从短期房价预期来看，39.68%的受访者认为房价走势持平；33.33%的受访者认为房价继续上涨，但幅度不超过10%。从中期预期来看，32.2%的受访者认为房价持续上涨、幅度不超过10%，27.12%的受访者认为房价会下跌、幅度不超过10%。

　　中国房地产指数系统分析师认为，“政策希望获取住房结构调整需要的时间窗，通过抑制需求形成缓冲期，迅速增加住房尤其是廉租房、公租房等保障房的供应，以达到楼市长期平稳发展的调控目标，这是当前调控的关键点所在。”