行政性手段调控房价，只能是过渡性的。调控的重点，最终仍需解决供求不平衡的矛盾

　　【背景】“十一”黄金周期间，北京、上海、深圳、厦门等城市出台了房地产调控的实施细则。对此，市场人士认为，如新的调控政策能不打折扣地实施，对房地产市场会有显著影响，刚刚抬头的房价或被有效抑制。

　　9月29日，多部委集中出台楼市调控的后续政策。此番调控的重心依然是“压制需求”主要包括：限购多套商品房、提高第一套房首付比例，实行差别化的信贷、契税与所得税优惠政策。

　　此前被称为“史上最严厉调控”的“国十条”，一度被认为能有效抑制高房价。但是，该政策出台后，商品房成交量仅仅有了两个月的低迷，进入8月，成交量反而明显反弹。而调控的重点—房价—并没有实质性下降，甚至有反弹之虞。

　　于是，就有了9月底中央政府的进一步调控。那么，此次北京、上海、深圳、厦门等城市的房地产调控措施，能否有效抑制虚高的房价？房产限购令、提高首付比例，差别化信贷和税收政策，对房地产市场到底有何影响？

　　浙商证券房地产分析师戴方认为，“限购令”等行政性手段，并非市场化的调控，只能是过渡性的；而开征房产税，更需要谨慎为之。房地产调控的重点，最终必须回到解决供求不平衡这一根本矛盾上来。

　　戴方指出，当前的调控政策以“压制需求”为导向，普通商品房需求者受影响最大。而政府主导的保障性住房，仅仅面向特定的群体，正常的购房者被排除之外。这就使商品房供需矛盾非但不能缓解，反而有日益加深之势。

　　市场观望情绪将再次出现。限购政策的出台，将减少商品房成交量，进而减少开发商的销售回款；商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资收紧的背景下，房地产行业资金链日渐趋紧。

　　在他看来，尽管当前房地产企业现金相对充裕，能够支撑相对长的时间，但在不正常的市场环境中，资金链考验仍将存在。资金链趋紧，的确能迫使开发商加紧推盘、降低房价，以求快速回笼资金。

　　但是，戴方同时指出，资金链的压力也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工，以减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给减少。因此，资金链趋紧是把“双刃剑”，未来房地产市场供应将出现更多不确定性。

　　在谈到房产税政策时，戴方强调，房产税“承受了不可承受之重”。在房价调控未能奏效的背景下，房产税被视为最后的“核武器”。但众望所归的房产税，是否真的能将房价调下来，“依然存在很大的不确定性”。

　　首先，房产税作为一项普通的税收，其基本职能是调控收入分配，在衍生职能上才涉及商品房供求的调控，调控房价并非是房产税的优势所在。其次，在当前的市场环境中，房产税的政策重点究竟是抑制购房需求还是“挤泡沫”，后果大不一样。

　　征收房产税，重点究竟是旨在让拥有多套房的购房者将多余房子抛出，还是让没有买房的人形成“房子买得起未必养的起”理念，抑制购房需求？如果房产税税负过低，多套房拥有者“抛房”效应难以出现。而过高的房产税，可能导致城市中低收入者“破产”，成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

　　戴方指出，房产税涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式、税率、税率方式、评估价格等参数，如各种参数设置不科学，不仅不能有效调控房价，而且还会造成房地产行业乃至宏观经济的“硬着陆”，或房价的再次暴涨，房地产市场将更为扭曲。■

　　(财新记者 刘志洁 采写)