二手房市场陷入观望，成交低迷

　　唐文祺

　　上海地方楼市细则出台之后第三天，位于上海闵行区的豪宅项目星河湾在一推再推之后，昨日终于开盘。选择同一天上市的，还有位于新江湾城的仁恒怡庭。

　　从销售效果来看，豪宅客户仍是“一掷千金”，初降的政策冷空气并未对他们造成困扰。而在低端的二手房市场，新政影响可谓立竿见影，观望情绪却开始弥漫。

　　豪宅市场依然火爆

　　虽未如传言中一气儿推出600多套供应量，上海星河湾花园一期还是获得了245套的预售许可。这一“热身”许久的著名豪宅项目，除了正式推盘上市之外，还亮出了悬念已久的销售价格：均价5万元/平方米。这一价格与去年8月开盘的浦东星河湾项目相比，并未相差多少。

　　当《第一财经日报》记者赶到售楼现场时，发现人气并不如早先浦东项目开盘时那么热烈。

　　在二楼大厅的楼梯口位置，各个贷款服务机构的服务台一字排开，为客户提供咨询服务。一对来自于浙江的夫妇正在向银行询问上海二套房贷政策执行现状，他们想以女儿的名义在此购置一套住房。

　　不过，更多的购房者还是采取了一次性付款的方式。截至发稿时，记者在上海官方网站“网上房地产”查询得知，245套住宅中，148套显示为“已付定金”，2套显示“已签”，尚有95套为“可售”状态。而另据内部人士透露，除去部分复式房源尚未觅得买家之外，上海星河湾花园在昨日预订实际已逾200套，其中大半采取一次性付款方式。

　　位于上海北部新江湾城板块的另一豪宅项目仁恒怡庭同样毫不逊色。由于吸引了众多客户，这个新加坡仁恒地产名下的项目，选择在开盘之前两天摇号且收取30万元意向金。

　　记者在上午赶至仁恒怡庭时，售楼处由于拥挤了两三百人显得分外热闹。据了解，仁恒怡庭平层公寓均价55000~56000元/平方米，叠加产品均价75000元/平方米。截至昨日下午5点，推出的167套住宅已成交130套，认购率近八成。

　　调控误伤刚需？

　　但在二手房市场，却是另一番光景。

　　据21世纪不动产上海锐丰岭南分行经理孙朋介绍，上海楼市细则出台之后，闸北区彭浦板块的刚性需求买家部分，已有近五成转为观望。“10月7日‘沪12条’落地之后，他们认为房价存在回落可能，议价空间或将有扩大之势，所以这种观望情绪进一步加重。”孙朋表示。

　　21世纪不动产上海区域市场中心最新抽样调查显示，虹口凉城、杨浦黄兴、宝山共康泗塘、长宁新华路等各个板块之中，有20%～60%的刚性需求买家出于同样因素考虑，在近期转为观望。

　　上海中原副总经理陈宇珏认为，在上海楼市细则出台之后，10月份的二手房交易量将会下降，不过成交均价短期不会有大的波动。

　　“在上海楼市细则出台的情况下，豪宅项目仍然广受追捧，还是得从宏观背景来理解这一现象。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，“通货膨胀预期的不断升温，是促成这些购房者加紧入市的主要影响因素。”他认为，这些豪宅客户群体有很强的资金实力，一次性付款的方式能够有效规避差别化信贷政策的制约。“反而是那些刚性需求的购房者，更容易受到宏观调控政策影响。因为希冀看到房价进一步下跌，从而暂缓购房。”