记者韩雪萌在传统楼市“金九银十”到来之际，传说中的调控新政终于出台。近日，国家有关部委分别出台措施，楼市调控力度逐日加码。9月29日，国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。业内普遍认为，这组“组合拳”是4月份“新国十条”政策的延续，主要体现两个特征：一是由国务院层面出台政策；二是采用多部委联手方式出台。此举充分说明当前房价回暖的迹象和民众恐慌的情绪已经引起国务院高层的重视，多部委调控措施以“组合拳”形式出台，表明了政府捍卫政策公信力的决心，更是对近期房价反弹迹象一次目的明确的反击。

　　信贷政策担当“急先锋”

　　从今年4月17日“新国十条”出台至今已近半年，全国各大城市的房价虽然告别了疯涨的局面，但半年以来，尽管房价涨幅有所遏制，但热点城市的房价却呈现出坚挺的一面。从价格环比来看，很多城市的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌。特别是8月份以来，一些城市的住房成交量突然大增，全国30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，北京、上海、广州等城市又出现了抢购楼盘的现象，民众对此出现了恐慌，对房价的走势陷入迷茫。这种情绪在“金九银十”的黄金时节表现得更为突出。

　　在9月29日打出的“组合拳”中，信贷政策担当了“急先锋”。当晚，央行和银监会联合发布的“完善差别化的住房信贷政策”中，首套住房贷款的首付比例被调整到30%及以上，这是一个硬性的指标，也是此次信贷政策实施中的突破之处。此前在“新国十条”中，首次购房如面积小于90平方米尚可申请20%的首付。

　　至于二套房贷，新政延续了“新国十条”的规定：首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，只是此次再度要求各商业银行“严格执行”。

　　对三套房，新政在“新国十条”既定的非常严厉的基础上，体现了更加严厉的导向：将各地视情况执行的暂停三套及以上住房贷款普及到全国，而且必须强化执行，对于非居民购房贷款也全面暂停，同时要求各地银行要对消费性贷款变住房信贷等情况严格审查，令行禁止。对于近期一些地方出现的以消费贷款名义暗自发放房贷的行为，此次新政也有所预警。

　　事实上，前段时间，北京、上海、深圳和杭州四地已暂停三套房贷。这次推向全国，彰显了高层对房价的一个鲜明态度。中国社科院经济学家易宪容认为，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款是作用比较大的。

　　有银行个贷部人士告诉记者，此次新政对三套房贷及异地购房的打击力度更加严厉。“以前对异地购房，如果属首套，比照第二套房贷政策执行。”但更多的人则认为，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上，因为不少银行在楼市热点地区事实上已经停止发放第三套房贷。

　　对于新政中将首付指标提高至30%的做法，除了被认为是进一步打击投机的措施之外，也被市场指摘为对刚性住房需求者、特别是对“夹心层”和新城市居民带来更重的购房负担。

　　银河证券高级经济学家苑德军对此表示，应该从两个方面分析：“表面上看，首付比例从20%到30%会对刚性需求者购房带来影响，但从另一方面看，房价在调控措施的作用下会回调，这会有助于刚性需求者购买成本的降低。如果房价下调幅度高于首付上调幅度，比如房价下调20%，而目前首付只是上调10%，购房者将会更容易买到房子。”苑德军说。

　　非首套房契税不再优惠

　　几乎和央行与银监会联手发出“差别化的住房信贷政策”的同时，财政部、国税总局和住建部也联合发布《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)。

　　《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。

　　《通知》强调，房契税减半必须符合“家庭唯一”的住房标准。按照这一标准，已经拥有住宅且只有一套的家庭，都可享受到这一待遇。

　　中原地产分析称，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%至5%的幅度比例。三部委联合调整一套住房房契税，目的性很强，就是继续遏制投机性购房，鼓励购买一户一套型，这是鼓励个人购买住房，挤压市场泡沫的一个积极信号。

　　不过，对于备受关注的房产税，新政只提出：“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”业内人士认为，房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。

　　苑德军向记者表示，继续挤压房地产市场的泡沫，除了尽快出台房产税之外，最有效的措施是征收高额交易所得税，打压投资需求。他认为，相比较暂停发放住房贷款而言，只有开征高额交易所得税的方法，才是楼市调控最有利的措施。“因为有钱人买房不需要贷款，而现在的房价老百姓是负担不起的”。

　　问责制要动真格

　　在9月29日出台的诸多巩固调控效果的措施中，排在第一的即是加大对地方政府落实中央政策力度的督察。多部委要求，各地要立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。此外，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　4月份的“新国十条”曾表示，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。住建部、监察部等部门要建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　但国土部有关负责人9月27日坦言，尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标的认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业的提法还有不理解情绪。

　　“一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央的调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望。”该负责人分析称。

　　苑德军对此评价称，问责制要动真格，不能停在口头上和文件里。

　　“目前一些地区土地市场乱象丛生，地产中介违规行为不断，开发商捂盘囤地之声此起彼伏。这与地方政府对中央既定政策执行不力，甚至消极抵抗有关。从4月份新政出台以来，没有一个地方领导因为房价被问责，这是一种极不正常的现象。要取得预期调控成果，必须解决地方政府和中央调控的一致性问题，增加地方政府落实中央调控措施的主动性。”苑德军分析说。

　　黄金周楼市将受影响

　　在中秋小长假各地房地产市场有所回暖、国庆长假将至的传统售楼“黄金”时期，出台这组房地产调控新政的“组合拳”，管理层的时机把握显得微妙而精准。同时，与“新国十条”相比，“组合拳”调控意图更加明确，打击力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。市场普遍认为，新政将给楼市带来立竿见影的效果，房地产市场将出现再度降温。

　　在很多开发商加紧销售出货的关键时间节点上，政策的突然出台无疑给开发商的销售造成直接压力。北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。

　　苑德军指出，随着各部委出台政策细节和地方政府加大力度，新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响，对控制房价的快速反弹苗头会有明显效果。

　　与以往所有的政策不同，此次各部委的表态，将“加大贯彻落实政策措施的力度”放在了首位。而这一系列政策措施，属于首次出台的新内容并不多，更多的在强调对现有政策的贯彻落实和坚决执行。

　　易宪容认为：“此次的政策谈不上‘二次调控’，因为这些仍然是‘新国十条’里的内容，只是进一步的细化和深化。其实，‘新国十条’里80%的内容都是没有落实的，这次是在继续落实。”易宪容说，政府调控楼市的初衷就是严厉打击房地产炒作行为。通过税收、金融等方面的政策措施来调控房地产，就能起到打击炒作的效果。

　　有银行人士表示，新政将使银行今年最后一个季度的房贷业务量继续下降，对房贷正在审批中、房贷已经审批但还未放款的客户来说，受新政影响较大。