“金九银十”，楼市回暖，“日光盘”频现，亚运城开售5000人排队，一天售出1000套房。楼市持续升温，开发商欢天喜地地数钱，置楼市调控于不顾。昨日，国土部网站正式发布《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，称将进一步加强房地产用地和建设的管理调控。地产新政又加码了！诸多业内人士认为，这一轮新的土地政策一旦严厉执行，肯定会对楼市泡沫形成打压之势。

　　“回顾一下自2004年以来的调控，现在哪些政策是有突破的？基本上都是以前政策的基础上稍微增减，其实现有政策已经十分充足，关键还是执行能否到位的问题。”世联地产首席分析师王海斌向南都记者表示，尽管史上最严厉的新政越来越严厉，但“地方政府财政收入倚重土地出让的现实不改变，执行政策难以贯彻中央意图，新政就只能是镜花水月”。

　　企业囤地超一年禁止再拿地

　　根据《通知》，两部委将力推保障房建设落实、严格土地出让管理，此外，通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。同时，《通知》中再次强调，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法、没有纠纷。

　　据悉，此前国土部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策。而昨日出台的《通知》正是基于近期调研的成果。

　　国土部相关人士向南都记者透露，国土部的调研其实一直都在进行。他向记者强调，未来政策会在适当的时候陆续出来，包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税以及之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广，并且政策的连续性也将继续体现。

　　针对目前的高地价和严重的囤地现象，国土部早已开始行动。8月10日公布了1457宗闲置土地黑名单，8月20日，曝光了2815宗闲置土地，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，约18.84万亩。短短的10天内，国土部相继曝光土地黑名单，中央调控决心之大毋庸置疑。

　　增加供给需防止新一轮土地闲置

　　尽管此次国土部、住建部联合发布加强用地的监管，同时延续“国十条”中“促供给”的调控逻辑，四季度各地政府势必会加大土地供应力度，以改变市场预期，舒缓楼市供需矛盾。但世联研究认为，增加土地供应量不一定能在短期对楼市产生实质性影响，因而借此在短期内调控房价是难以奏效的。

　　“增加土地供应量改变的是楼市未来供应量增加的预期。在目前楼市调控高压下，土地供应量突然放量，基于目前的制度框架，土地闲置规模扩大的可能性就更大。”世联地产认为，今年武汉土地市场十分火爆，截至8月底，一共出让土地114宗，面积达到600多万平方米，这一成交量已超过了其2009年全年的土地成交量，甚至是2008年成交量的5倍以上，其中仅7-8月就成交了53宗土地。如此高的成交量或许是新一轮土地闲置的开始。

　　这是因为，闲置土地更多是政府原因造成。近期全国进行一轮声势浩大的闲置用地清理行动，共查获1457宗闲置用地，有超过六成闲置用地是政府原因造成的，其中主要是规划更改的原因。目前中国的城市化率不到50%，城市化运动在各大城市被推至前所未有的高度，城市规划正在逐步更新，难保目前供应的土地不因政府未来规划的更改而闲置。

　　更为核心的原因是，中国房地产市场是一个特殊的市场，它的特殊性在于一级市场的垄断性、二级市场的极具投资性以及开发的长期性。受制于政府对土地供应的垄断，开发商为了保证可持续经营，必然会大量囤地，因此土地供应的增加极可能会导致开发商囤地数量的增加。

　　世联研究认为，国土部清理出来的1457宗闲置地中，闲置最多的年份发生在02-06年，而这些年也正是楼市房价持续上涨之时。“从短期来看，增加土地供应量并不能抑制房价，在中国目前的制度框架下，很难达成调控的目的，这些年土地供应量的增加并没有看到楼市价格的稳定或回落就是最好的证明。”

　　难改

　　房价看涨预期

　　据报道，自9月中旬开始，住建部和银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查，检查结果将在国庆长假后向国务院汇报。届时，决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署。

　　根据近日央行发布的三季度调查显示，居民房价上涨预期出现大幅上升，有36.6%的居民对未来房价持上涨预期。

　　“现在中国房地产市场处于胶着状态，我觉得房价不可能快速上涨，但也很难跌。”中国指数 研 究 院数据信息中心总经理葛海峰称，“因为现在还是以首次置业需求为主，投资性需求仍受到政策严控，但刚性需求比较足，只要你降价，需求马上就上来。”

　　不过亦有业内人士持不同的看法。莫尼塔地产行业分析师王沛认为，从10月开始，随着供给的快速增长，房价可能重新进入下行周期。和前几轮周期不同，未来几个季度内的价格下跌过程是源于供求关系的自然逆转，同时考虑到购房者和开发商的预期依然相对乐观，流动性总体水平依然在高位徘徊，同时开发商的资金紧张状况并不严重，如果政府最终没有出台更为严厉的调控手段，本轮周期中房价下行的幅度可能比较有限。

　　“最终房价下跌的过程可能出现在今年的11-12月。”在王沛看来，由于开发商有意地控制推盘节奏，的确可能在1-3个月的尺度内提前或者延迟供给增长的速度，当前有部分开发商选择了平滑或者减缓供给增长的速度，再加上10月本来是销售的相对旺季，因此我们预期最终销售量环比增长的速度不会显著地弱于供给增长的速度。因此，如果政府不会在9-10月再次掀起像今年4-5月那样“疾风骤雨”似的调控，房价在10月依然难以出现明显下跌。

　　南都记者 李乾韬