晏耀斌

　　“7月督察，8月约谈，9月问责”，这是国土资源部在整顿闲置土地问题上给自己下达的任务。然而9月过半，囤地黑名单迟迟未见面世。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强接受《中国经营报》记者采访表示：清理闲置土地，牵一发而动全身。“不是国土部所能单独完成的任务。”

　　最让国土部门头疼的是，60%的闲置土地都戴着“政府原因”的帽子。记者通过梳理多年来清理整顿闲置土地政策发现，实际上早在1994年国土资源部就已经对闲置土地作出了明确的规定并有相关处理办法。

　　尤其是在2004年“8·31”大限之后，房价出现了井喷。相关部门试图清理整顿闲置土地以增加土地供应来缓解房价，均未取得预期效果。

　　闲置土地积重难返再次为这轮清理整顿闲置土地蒙上了一层阴影。

　　闲置已成顽疾

　　“有法不依和有令不止正是闲置土地积重难返的两个关键因素。”陈国强认为。

　　从法律层面上来，现行《土地管理法》以及《细则》和《城市房地产管理法》都明确规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

　　国务院分别于2004年、2005年、2006年、2008年下发《关于深化改革严格土地管理的决定》、“国八条”、《关于加强土地调控有关问题的通知》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》等文件，文件均强调：清理和回收限制用地。

　　尤其是在2008年国发〔2008〕3号文件中，据国土资源部介绍，在起草和修改过程中，曾先后征求了中央19个部门的意见，达成共识后才上报国务院。

　　自2006年以来，国土资源部又出台了一些政策，继续打击囤地捂盘，比如2006年，三部委联合出台《房地产交易秩序专项整治工作方案》，2007年升级为八部委联合进行市场整治。

　　2007年10月，国土资源部为防范开发商“囤地”专门出台四项措施：包括各地国土部门要实行“净地”出让；合理控制单宗土地出让规模，吸引更多的中小开发商参与竞争；规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；国土部门还将加大闲置土地的处置力度。

　　但由于造成土地闲置的原因往往比较复杂，部分涉及当初划拨出让时政府与企业之间相关约定，因此导致各地都有大量的存量土地仍然处于闲置状态。按照相关规定：两年不开发，政府收回土地。然而问题并非如此简单，背后的利益盘根错节。

　　不同部门各执一词

　　引发本轮清理闲置土地风暴的导火索，实际上来自于国土资源部与住建部之间的口水升级。

　　在住建部抛出“地价推高房价”论之后，去年6月23日，国土资源部公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，多数地价占房价比例在15%～30%之间，平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%。

　　有舆论认为，国土资源部是在用数据反驳住建部此前地价上涨因素是推动房价上涨六大主因之一的说法，使得地价与房价之争再起波澜。

　　随后，国土资源部立即着手全面整顿土地市场，并对土地市场进行政策性调整，其中一个指向就是“批而未用”的土地。

　　国土资源部的准备工作在今年楼市调控中派上了用场。国土资源部8月19日发布消息，截至2010年5月底，全国上报房地产违法违规用地达3070宗，其中2815宗为闲置用地，面积高达16.95万亩，占比超过九成。

　　随后，主张“土地供应不足造成房价过高”的指责开始噤声。相反，在4月17日调控“新国十条”出台后，住建部声称“必要时候公布高房价城市黑名单”，但这至今没有下文。

　　在国土资源部的做法赢得民间欢呼的同时，部分开发企业负责人私下和记者交流时表示：“这是把自己往火上烤的做法。”事实上，房地产业界有个共识：开发商很少有意囤地，只要有钱就绝对不会去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。

　　作为注解的，在国土部公布2815宗闲置用地中，有六成以上属于政府原因导致。让国土资源部头疼的还在于企业的背景。囤地名单显示，多家知名企业因旗下项目涉及土地闲置而“上榜”，其中包括中石油、中国网通、中国联通、中国烟草、中房集团、南方航空等央企大户，也有和记黄埔、信和集团等港资企业。

　　金融部门需要尽快介入

　　多年来楼市调控陷入愈调愈涨的怪圈，或多或少与一些部委“只吆喝不办事”的作风有关系，有令不止不仅仅存在于开发商和地方政府。

　　对开发商来说，土地不是软肋，资金才是命门。当国土部门在清理整顿闲置土地这个旋涡中苦苦挣扎时，金融部门的滞后已严重影响到了楼市调控的力度和效果。之前已有报道，国土资源部已将囤地“黑名单”移交银监会、证监会等金融部门，试图通过部委联动来限制开发企业贷款和上市融资。国土资源部在清理整顿闲置土地上的艰难可想而知。但是至今，相关部门是否采取有力措施不得而知。

　　两年前，央行和银监会在国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》后就下文规定：对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

　　4月17日楼市调控“新国十条”再次明确规定：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　金融部门是否严格按照上述规定执行，也需要来一次清查和整顿，不妨学习国土资源部，像公布囤地黑名单一样亮出贷款明细。

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