空置率调查其实并非如想象般复杂，问题是缺乏这类反映市场健康状况的指标，以往的房地产调控政策又是如何决策，指向何方？

　　□ 本刊记者 王晶 于海荣 | 文

　　“尽

　　管对住房空置标准的认定有不同看法，也存在住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门的支持下，继续统计和发布房地产开发企业待售率，充分利用第六次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息，同时在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，评估方案。”

　　国家统计局局长马建堂9月初的公开表态，意味着中国调查房屋空置率有了转机。

　　就在不到一个月前，统计局综合司副司长、新闻发言人盛来运对媒体称，根据目前的房地产统计制度，国家统计局还不能计算出空置率指标。

　　其理由，一方面是空置率及空置面积这些概念如何确定，其次，要计算出准确的空置率很难，这也是国际上的一个难题。“要想真正摸清楚住房的面积、住房的结构，还得寄希望于住房普查。”

　　此前，国家统计局在网站公布了2005年以来全国商品房待售情况。该项统计显示，截至2010年6月，全国商品房待售面积为19182万平方米。

　　待售面积与空置面积显然并不是一回事。无论是公众还是媒体，均未满足于此。黑灯率、晒电表等自发式调查应运而生，统计部门的态度也随之而变。

　　国家统计局内部资深人士9月9日接受本刊记者专访时透露，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。国家统计局广州调查队工作人员告诉本刊记者，调查结果将在本月上报国家统计局。而北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴称，汇总结果“可能不会公布”。

　　住房空置率与开发销售面积、房价涨幅、房价收入比、房贷比例、土地闲置情况等指标一起，共同提供房地产市场是否健康的判断依据，并影响企业、中介及购房者的决策。在中国，更事关房地产市场调控的着力方向。

　　“空置”界定

　　早在1996年，中国就曾进行过房屋空置率调查，由国家统计局企业调查总队负责，以房地产开发企业商品房待售面积来衡量。

　　2006年9月，为刺激住房销售，并降低商品房空置面积，北京市建委就曾召集物业公司，开展存量住房空置和闲置情况调查，并对争议已久的房屋空置和闲置概念分别作出了明确界定。

　　上述统计局资深人士告诉本刊记者，最近几年因居民购房热情高涨，公众对房地产企业的待售率关注度大大降低，因此，统计部门不再发布相关数据。

　　国家统计局新闻发言人盛来运今年曾解释称，以往统计局公布的商品房空置面积实际上是待售面积，今后这一指标将改为待售面积。

　　作为对近来公众高度关注房屋空置率的回应，今年8月4日，国家统计局公布了2005年以来的房地产开发企业商品房待售情况，并明确提到：商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空置率，指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。

　　8月23日，北京市朝阳区统计局、调查队在一份该区房地产市场运行情况报告中，首次披露截至今年7月底全区住宅空置面积为133万平方米。这立即引起各界关注。但有研究人士指出，这一数据仍为商品房待售面积，朝阳区统计局未及时调整指标名称。

　　“用待售面积来衡量空置率，肯定不合理。”南开大学统计制度和统计方法研究中心研究人员接受本刊记者采访时表示，现在很多人买了房子并不居住，待售面积覆盖不到这一块。

　　住房和城乡建设部政策研究中心住宅研究处文林峰也认为，空置房应分开发商空置和消费者空置两部分。她将二者分别界定为具备竣工入住条件、但一年以上仍然未销售的住房，和消费者拥有的、一年以上无人居住的住宅。

　　国家统计局新闻发言人盛来运在解释目前不能算出空置率的原因时曾表示，空置率和空置面积的概念并不清楚。是这个房子没有人住叫空置，还是空置的时间，比如是半年以上叫空置，“这里不仅有一个状态，还有时间问题，很难给出一个标准”。

　　前述国家统计局资深人士告诉本刊记者，此前国家统计局以房地产开发商待售面积界定空置面积时，曾按空置时间长短进行分类，按照半年以下、半年到一年、一年到两年、两年以上等分别公布空置面积。

　　该人士同时表示，对空置房最合适的界定应该是在调查时点上，房屋没人使用即可视为空置。

　　这一定义与国际通行的界定方法基本一致。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对本刊记者表示，国际上对什么叫空置房本身没什么争议，美国、欧洲央行等对空置的定义都是以调查时点有没有人居住为标准，只是各国在总体口径上有些不同，比如对废弃房、房屋买卖出租之间的间隔是否包含在内并不一致。

　　美国统计署对空置住房的定义是，在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住。即使调查时候发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。

　　对中国应该如何规定这些细节，文林峰表示，一个家庭或个人只能选择一处住处，其余住房要提供出租证明，否则视为空置。

　　废弃房、买卖出租之间的间隔等是否纳入空置房范围，陈杰认为，国家统计局可以先制定出标准，向专家、公众征求意见，根据中国的实际情况进行界定，而不是以此为借口，不进行空置率调查。

　　典型调查

　　厘清房屋空置概念并不像人们想象的那么复杂，面对的难点主要在存量住房的调查上。

　　国家统计局对全国8万多家房地产开发企业及经营单位已经建立定期报表制度，要获取基本数据并不难，而存量住房的使用情况，则必须通过入户调查方可获得。

　　目前正在五个试点城市进行的空置房调查，由国家统计局固定资产投资司制定方案，委托所在城市的调查队执行。

　　北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴公开对媒体表示，北京将选取十个左右小区进行调查，按地点分为繁华、中度繁华和相对偏远三类。调查共有六张调查表，涉及入户调查，物业调查，查水表、电表、燃气表等多种调查方式。

　　国家统计局广州调查队工作人员告诉本刊记者，此次调查结果将在本月上报国家统计局。

　　但这并不意味着这些城市的空置率调查结果马上即可公布，也意味着空置率调查即会在全国推开。于秀琴表示，由于此次调查只是一个典型调查，并非抽样调查，所得数据不具备作为推算全市总体情况的依据。

　　前述国家统计局资深人士对本刊记者表示，此次试点调查的主要目的是检验调查方法，即看调查表的内容设计、联合相关部门的调查方式是否合适，入户调查资料和相关部门资料之间是否衔接匹配。“如果汇总上来的入户调查数据审核发现与其他数据衔接不匹配的，还要打回到调查地区，重新入户调查和审核资料，需要较长的时间。”

　　如果调查方法能够确定下来，将可能扩大调查范围，制定出调查方案下发各省，成为常规性调查，但具体时间还要看试点城市的进展，周期可能比较长。该人士认为，考虑到存量住房具有刚性，通常变化不大，因此，调查不必每月进行，每年公布两次即可满足要求。

　　“从技术上说，调查空置率需要通过定期大样本的抽样调查。”复旦大学陈杰认为，依托开发商层层上报的报表汇总统计制度对此无效，依托街道社区汇总统计速度慢，且很容易失真，必须以所有已建成住宅而不是住户为对象，来建立定期的专业的大样本抽查。

　　他建议，在调查空置时，可通过房管部门、公安部门、物业及中介机构的数据进行核对整合，调查房子的出售、出租情况，进而得出空置房数据。

　　文林峰也表示，入户调查需要统计部门和房屋产权产籍管理部门、公安部门的户籍管理部门相结合。对房地产商的空置房，可以直接利用建设部门的管理系统。

　　由于涉及财产等敏感问题，入户调查可能存在数据低估的问题，由城调队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。前述南开大学研究人员表示，可以通过一定的统计方法避免这一情况，先对调查对象进行一般性调查，然后再对部分调查对象做深入调查，用一些办法让调查对象只能说真话。将两次数据的差别折成系数，应用到以后的调查中，“关键要找到真正负责任的样本。”

　　准确的房屋空置率数据的获取，可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。而1985年以后，中国已经25年未进行住房普查，正在进行的人口普查被视为全面了解中国住房情况的一个机会。

　　虽然全国人口普查办公室表示，这次人口普查只有10%的住户会填写包含住房情况在内的长表，但是，通过人口普查上门确定有没有人住是完全可能的。

　　前述国家统计局资深人士表示，中国不进行住房普查是一个很大的缺陷。根据联合国推荐的人口普查方案和住房普查方案，两项普查能结合的要尽量结合，不能结合的要分开来做。

　　他认为，结合这次人口普查，把主要的房屋指标弄清楚非常有必要，只需在入户普查时增加几个住房方面的指标即可，但这将为下一步的国家房地产调控提供支持。

　　概念的界定及调查方式选用，都显示住房空置率并非一个难解之谜，而调查结果及调查方式的公开度仍让外界疑惑。如果封锁于统计部门小圈圈之内，缺乏公众的参与、评判、修正，则难免落入“房价上涨1.5%”那样的遭遇。

　　正是由于缺乏房屋空置率这类重要参数，以往中国的房地产市场并无清晰的目标，调控几起几落：经济情势紧急时，将房地产拉作护卫GDP的操手；有过热征兆时，便将它作为主要打压对象。房地产政策如揉面般来来回回，引得内外人士及消费者只有猜想。如此人们不禁要问，调控政策又是如何决策，所指何方？