本报记者 张 平 北京报道

　　 近期万科房山长阳项目二期每平方米微涨200元的消息引起了关注。

　　 实际上，二期的价格高于一期是业内的普遍做法。北京某项目销售总监就向记者表示：“聪明的开发商都会选择在一期开盘时低价入市，二期价格会涨一些，因为后期开盘的一般都是项目中位置和户型比较好的楼，因此涨价也在合理之中。”

　　“回暖”这个词太可怕

　　 事实上，当楼市“回暖”的判断见诸各大媒体报章时，开发商并不是很高兴。因为在他们看来，在8月13日和8月21日李克强副总理8天之内两提房地产调控的时候，出现了楼市回暖的现象无疑是引发第二轮调控的危险信号。

　　 记者在与多位业内人士接触的过程中发现，大多数房地产学者、专家都认为楼市已出现回暖的迹象。然而与这些房地产业内的学者专家不同的是，担负着下半年销售重任的房地产开发商、代理机构反而不认同楼市回暖这个判断，“低调”已经成为他们的共识。

　　 在全国多个城市都有项目的某开发集团副总裁就对记者说：“提‘回暖’这个词太可怕了。目前应当本着一看二慢三通过的原则，少说多看。”

　　 上述副总裁表示，虽然就目前自己的亲身感受来看，楼市事实上并没有回暖，自己企业楼盘的销售情况并未比前几个月出现明显的好转，但是媒体和不少专家所说的回暖却让房地产开发商感到有点害怕。他担心楼市已经回暖的话题经过媒体的频繁炒作和煽风点火，会引起国家的注意，从而引发新一轮的调控政策。

　　 持有这个观点的业内人士不在少数。不少代理新盘销售的代理机构从业人员就对记者表达了类似的看法。他们认为虽然8月以来，楼市的成交量确实有所回升，但是在他们看来这仅仅是有限的提升，并不像一些媒体所说的“回暖”。

　　第二轮调控恐惧症

　　 最近，关于温州炒房团卷土重来的消息又见诸报端，在人们看来投资眼光敏锐的炒房团的出手无疑是楼市回暖的一大佐证。但是记者在接触了一些位于长三江地区的开发商后，他们向记者表示，据观察目前温州炒房团并未出动。

　　 某杭州开发企业总裁向记者表示：“温州炒房团对于投资机会一直都保持着伺机而动的警觉性，但是目前还没有出手。在政策不明朗、房产税是否出台还不清楚的前提下，现在出手的大多是刚性需求。炒房团即使卷土重来，时间大概也会在11月份。因为第三季度的GDP增速预计比第二季度更低，因此在第四季度对房地产不会有实质性的打压政策。政策前景明朗了，炒房团才会出手。”

　　 世联地产董事长陈劲松在首届中国房地产业高峰论坛上接受记者采访时表示：“虽然国家关于房地产的调控政策仍然有很多，但是目前最重要的是严格执行好已有的政策。”

　　 陈劲松认为：“4月出台的新政已经足够严厉，但是实际上的执行情况一直差强人意。包括预售款制度、闲置土地调查都没有得到严格的执行。例如被收回的闲置土地至今寥寥无几，土地增值税的执行也不到位。因此我认为未来不需要出台更多的调控政策，只要将已有的政策严格执行，都可以起到再次收紧楼市的作用。”

　　 但是也有专家认为国家将会出台更严厉的房地产政策。中国指数研究院院长陈晟对记者说：“目前只是成交量有所反弹，如果价格也出现反弹的话，那么房产税可能就会成为下一轮调控的措施。”

　　控制温度很重要

　　 事实上，“回暖”一词并没有统一的定义，业内人士对此有着不同的理解。

　　 对于楼市来说，成交量与价格是两个重要因素，一部分业内人士认为成交量上升，价格上涨才能称得上回暖。另一部分业内人士则认为只要成交量回升就是回暖的表现。

　　 目前，8月30日到9月5日，北京市的新房成交量出现了新政以来的最大周成交量。据北京市房地产交易管理网统计数据分析，8月30日到9月5日，新房成交1979套，环比上涨了30.5%，成交面积也达到了新政以来的最大值，共成交225540平米。

　　 然而在房价方面却没有出现明显的上涨。上述某开发企业的副总裁就认为此时出现房价上涨的现象，就如同再次出现今年初“两会”刚强调稳定房地产的论调后，就出现了数个“地王”这种挑战中央政策的事情。显然，经过今年4月的楼市调控后，开发商都明白大涨之后是大跌的道理。

　　 链家地产副总裁林倩向记者表示：“下半年控制楼市的温度很重要，如果温度控制不好的话，就会演变成一场危机，成为压垮楼市的最后一根稻草。”

　　 上述某杭州开发企业总裁认为，政策也是根据形势随机应变的。如果楼市稳定发展的话，政策的手榴弹就会入库；相反如果楼市像变形金刚一样打不死，那么政策的原子弹可能会拿出来。

　　 因此，开发商都希望既不要大跌，也不要大涨，稳定发展最重要。他们认为，价格适当下降，成交量适当放大，这样的状况政府应该是可以接受的。

　　单周成交量创5个月新高刚需爆发沪楼市量价齐升

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 在9月2日出台“沪五条”之后，上海楼市成交量和价格仍然创下了新政以来的新高。

　　 数据显示，上海市上周（8月30日-9月5日）商品房成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨了39%。这是房产新政后20周内，上海房产交易量首次突破20万平米。

　　 在成交量大幅反弹的同时，成交价格也出现了上涨。截至9月5日，上海商品房价格已经连续三周上涨；8月30日-9月5日这一周，上海住宅成交均价高达22366元/平米，环比前周进一步上涨5%。

　　 嘉华集团市场部总经理谷文胜在接受记者采访时表示：“自4月房产新政实行以来，有一些刚性需求其实是在等待价格的下跌。但上海房价保持了平稳的态势，价格没有出现大幅下降，而这部分被压抑的需求在最近被释放了出来。开发商一定要抓住9、10月份的机会，加大销售力度。”

　　 不仅仅是普通商品房，豪宅的成交量也出现了反弹。据中原地产统计，上周（8月30日-9月5日）上海单价在3万元/平方米以上的豪宅成交了9400平方米，环比增加了87.11%，而豪宅占成交量的比重也从8月初的10%上升到目前的15%。

　　 对于商品房和豪宅交易量的反弹，第一太平戴维斯董事长刘德扬在接受记者采访时指出：“压抑了半年的需求最近释放了出来，现在是房子最好卖的时候，开发商应当加快销售。因为明年是否会出台新的政策，谁也不知道。如果明年出台新的调控措施，再次造成市场观望，开发商的销售又将陷入困境。”

　　 上海的开发商加大了推盘力度，但有不少开发商仍然怀着“试探”的心理，尤其是上海内环内的楼盘。

　　 位于内环内的嘉悦天地近期将推出两幢楼的房源。嘉悦天地的销售人员告诉记者：“近期推出的两幢楼的房源也是为了试探一下市场的反应。我们今年预计将推出900套房源。今年在内环内推出这么多房源也是有考虑的，因为明年是什么形势，真的说不好。”嘉悦天地工作人员向记者表示，9月到11月应该是一个销售的旺季，如果错失销售良机，明年的压力将相当大。

　　 “抓住9、10月份的机会”，在这一点上上海的开发商似乎都很认同。为了加快销售，一些开发商也表示愿意通过调整价格来换取销售量。

　　 上海万科相关人士表示，将根据9、10月份的市场情况采取相应的销售策略，不排除用更多打折、促销的方式来加大销售力度。

　　 中信泰富一位销售经理向记者表示，虽然9月份成交量有所“反弹”，但能持续多长时间是一个问题。“刚性需求对价格是最敏感的，把价格定得略低一点，才会在接下来几个月取得销售业绩。”这位经理说。

　　 谷文胜认为，价格在目前的环境下仍然起着比较重要的作用，但价格对开发商来说也是一个两难的选题。“定得太高，销售量可能会受到影响；但价格定得太低，销售量上去了，利润又降下来了。这就要看每一个开发商各自的情况了。”谷文胜说。