金地集团领航地产金融，山西炒房资金盯上房企股权

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　 房地产企业自行或联合金融机构成立地产基金，已渐渐成为一种新的风潮。

　　 金地、中国海外、华润、复地等房企都在涉探这一块，如若成形成功，将为自身融资提供一个新的解决渠道。

　　金地集团领航地产基金

　　 有观点称，2010年将会是地产基金的元年，事实上，确实不断有开发商公开表露对此的兴趣。最近的一次来自绿城中国总裁寿柏年，他表示，绿城目前正与多家金融机构在洽谈，拟成立人民币的房地产基金。

　　 谈起国内地产基金的先行代表，金地集团算得上不二之选。金地集团老大凌克一直坚持让金地走地产加金融的路线，并付诸行动在香港设立了中国第一家由开发商发起的房地产基金管理公司——稳盛投资（下简称稳盛）。

　　 稳盛除投资住宅开发项目外，也涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等。

　　 而最近离开金地不久、曾是金地“三驾马车”之一的赵汉忠，他同复星集团董事长郭广昌、易居中国董事局主席周忻发起了“星浩基金”，首期募资已到位资金30亿元。

　　 地产基金正在成为开发商争相参与的新宠，但同时，业界对以开发商主导的地产基金的运作也产生了广泛的质疑。

　　 普遍观点认为以开发商主导的地产基金存在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面的一系列问题，从而违背了公正、透明以及以投资人利益为考量的特性。

　　 外界这样的不信任度来自于基金设立主体的特殊性，如果地产公司自行设立地产基金为自身解决融资问题，也就有了前提诱使自己为了公司利益粉饰或者作假，以达到获得资金的目的。

　　 因此基金的质量受到了根本的怀疑，开发商做地产基金，该基金就附着于企业，从而失去了其独立性，而基金唯一的服务对象应是投资人，唯一目的就是为投资人创造最大的投资回报，失去独立性的基金可能最终会极大地伤害私募投资人的利益。

　　 此外，大多数想做地产基金的开发商是出自拓展资金来源的短期目的，因此资金流向肯定首要考虑的是为自身公司项目“解渴”，即使房企设立的地产基金资金不完全用于自身公司项目上，也会产生避免基金资金投向其他与本公司产生竞争的项目上的现象，从而作为拥有金融属性的基金，可能失去公平性的品质。

　　 对于这类质疑，设立地产基金的开发商代表金地回应表示，在业界有声望的房企本身就有自律态度，具有规范的公司管理结构和制度体系上的稳健，关联交易不是不能做，而是需要受到更多来自外部和内部的监督，对于基金投资于自己公司项目或是其他房企项目，不会主观做决定，而是会引入市场化的机制，最后，开发商做房地产基金具有专业眼光和判断的优势。

　　 然而稍有讽刺的是，目前，以融资为目的的开发商主导的地产基金，面临的一大难题还是资金募集。

　　炒房团变身地产基金

　　 值得注意的是，一方面，开发商焦头烂额四处寻钱、出冠冕堂皇的新招笼资，另一方面民间的资本大亨们也观察到了紧张的景气，并且在这样的氛围中，不同于开发商设立基金圈钱，民间资本设立地产基金更多的是为了投资目的。

　　 陈先生是上海一家投资管理公司的投资总监，据介绍，这家才成立不久的公司背景是山西财团。“我们公司的老板是一批山西矿主，这些人从前都是跑去北京投资王石、潘石屹的地产，但是几轮房地产风波过后，他们也看到了风险性，认识到自己只是去盲目地买开发商的房子，帮开发商去解套，风险则转嫁到了自己身上。于是他们就坐下来商量着自己搞一个地产基金。”陈先生告诉记者。

　　 “目前地产基金很少，因为像股票型基金，几千万元就可以玩起来，但是地产基金至少要几亿元。”陈先生说道，“现在银根紧缩，开发商想借到钱，如果不是国企或者很有知名度的公司，基本上得不到银行贷款，这时候我们公司就为他们解决资金上的压力。开发商最后还出资金当然是最好，不出的话我们会把看中的优质项目给收购下来。”

　　 对于开发商求助地产基金时采用的抵押方式，陈先生主要介绍了三种：第一种就是上市公司的股票抵押，但是股票价格是随市场波动的，因此实际上是一种有价值的股权抵押；第二种是实物抵押，包括土地、厂房设备等；第三种就是纯的股权抵押，“但是这种不太靠谱，因为做公司调查的费用很高，并且其中隐形债务等都没法确定。”

　　 对于民间地产基金发贷不同于银行和信托公司发贷的方面，陈先生向记者解释道，“银行目前由政策在打压，而信托公司是需要拿项目去圈资金，我们则是依靠自有资金，但是假使我们只有2亿元的自有资金，那么一个10亿元的项目我们就做不了，信托公司则可以，一般信托公司可以圈到三到四倍的资金。另一方面，信托公司是想每年得到固定回报，而我们则是看重投资的这个项目几年后结束，届时的回报共有多少。”

　　地产基金盯上“不良资产”收购

　　 “当然，我们自己也做投资。”陈先生列举了几点，其中引起记者注意的是“收购不良资产”。

　　 “收购不良资产相对而言是保值的，因为不良资产低于市场价，一般我们收购两种资产，一是低于市场价的东西，还有就是市场前景好的，比如大虹桥那里的项目。”

　　 “那这不是和高盛或者大摩的房地产基金很相似？像高盛的子公司白厅基金就是在全球进行不良资产的收购和房地产业务。”对于记者的疑问，陈先生表示了赞同。

　　 他表示，“其实我们的操作模式和高盛、大摩差不多。他们是国外财团作为资金跟进，我们是民间财团。但是海外基金有一点不同于我们，我们是人民币和人民币，他们则是人民币和美元的交易，也就是说，如果大摩或高盛拿着美元来中国兑成人民币投资地产项目，项目几年后出售，首先项目的物业升值让他们赚得了一块，第二，由于人民币的升值，美国的基金又多赚了一块，那么他们之后再给基金的投资者一定回报率时，相对而言该回报率就要高出我们。”

　　 据了解，陈先生所在的专注服务于房地产行业的投资管理公司主要的投资、资本管理服务项目包括直接投资，即认股资产专案公司，享受分红或采用溢价出售股权等方式退出；间接投资，即购买公司发起设立的信托计划，获得信托计划投资收益；投资基金，即投资于公司发起设立的房地产资产管理投资基金；单一客户资产管理，即将投资委托给公司进行特定专案和特定客户的资产管理。