<作者>=记者 方华

　　“之所以将‘自用性不动产’单独列出来，意味着保险公司必须拿出资本金用于该不动产类别的投资，并严格确保出于自用的目的，不能够出租。”至于保险资金可投资的“办公不动产”，对比“自用性不动产”，则意味着该办公楼宇可供出租之用。“不得提供无担保债的规定，是严格禁止保险公司利用这一杠杆的放大作用，这就表明，保险资金投资不动产，是安全性居首，投资性在其次。”

　　“在我们看来，商业住宅的排除在外，以及不能控股房产企业的明文禁令，完全出于不动产投资以安全性为首的考虑。”某保险资产管理公司相关部门负责人对记者称，虽然保险资金不动产投资已经正式步入操作阶段，这有助于改善保险企业的长期投资收益，但仍然是安全性居首，投资性和收益性则在其次。

　　从二级市场的地产股买卖、信托资金间接投资不动产项目，到保险法的政策“解禁”，以及《保险资金运用管理暂行办法》明确的10%不动产投资上限，保险资金在今年9月正式进入了不动产投资的实质性操作阶段。

　　直接开发“封闸”

　　近日公布的《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金以债权、股权、物权方式投资的不动产类别，仅限于商业不动产、办公不动产、自用性不动产，以及和保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产，严格限制保险资金“变相”以商业房地产的方式开发和销售住宅。

　　“之所以将‘自用性不动产’单独列出来，意味着保险公司必须拿出资本金用于该不动产类别的投资，并严格确保出于自用的目的，不能够出租。”前述保险资产管理公司相关负责人称。

　　他进一步解释称，至于保险资金可投资的“办公不动产”，对比“自用性不动产”，则意味着该办公楼宇可供出租之用，在此之前，保险公司可以将自用办公楼宇一定比例的面积用以出租。

　　根据暂行办法，保险资金以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。

　　“这表明，即使是用以出租的‘办公不动产’，也有了明确的限售年限，这么规定的目的，是为了规避保险公司的短期炒作和投机行为，以确保该不动产项目在一定年限内不能够上市交易。”前述负责人称。

　　正如此前披露的“三不”原则，暂行办法明确规定：保险公司投资不动产，不得提供无担保债，不得开发或销售商业住宅，不得直接从事房地产开发，不得设立房产开发公司，不得投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或是控股房产企业。

　　“如果保险公司控股一家房产企业，意味着保险资金投资不动产没有了边界，这一道禁令，无疑是将保险资金直接开发房产的闸门给拴住了。”前述负责人称，此次监管部门明令禁止保险资金投资“商业不动产”中的商业住宅，目的就是为了确保不动产投资的用途，是要持有不动产，而非经营和开发不动产，譬如商业住宅这一经营性、开发性的不动产类别。

　　收益在其次

　　“不得提供无担保债的规定，是严格禁止保险公司利用这一杠杆的放大作用，这就表明，保险资金投资不动产，是安全性居首，投资性在其次。”前述保险资产管理公司相关负责人对记者称，一系列禁令的出台，使得保险资金投资不动产的空间，仅限于那些相对低风险、能获得长期稳定收益的不动产项目。

　　业内普遍认为，商业性住宅的排除在外，确保了保险资金在介入这一领域时，能够在很大程度上规避当前全国楼市调控背景下的政策风险，但面向商业住宅的楼市调控政策，会否波及整体的不动产投资领域，尚不明朗。

　　根据申银万国的研究报告，事实上，不论是美国还是欧洲国家，保险公司对不动产的投资，都没有达到政府监管部门规定的上限，且美英日等发达国家保险公司的不动产投资比例，呈现出明显的下降趋势，主要原因是不动产投资的周期较长，投资额巨大，不动产投资与其他投资渠道相比，收益较低；其次，保险业与不动产的产业性质差距较大，与地产经营之间存在较大的跨行业管理难度，因而风险较大。

　　“保险公司不动产的投资收益也逊于普通股，有时综合收益率甚至比政府债券、保单抵押贷款还要低，从中、长期投资收益的角度看，普通股的投资收益率较高而稳定，更关键的是，与投资不动产相比，保险公司对同是金融业内的证券投资比较熟悉，更容易控制风险，资本运用成本也更为低廉。”申万报告如是称。

　　“即使是优质办公楼宇和商铺的出租使用，也不可能获得很高的收益，更何况目前这类项目的交易并不活跃，当然，其收益性仍然要好于债券的收益。”某寿险公司投资部负责人称。

　　“从短期来看，保险公司真正投资于不动产和非上市企业股权，并从中取得回报，在2010年业绩甚至2011年业绩中，都将难以体现。”华泰联合证券分析师李聪如是认为。

　　另据申银万国研究报告，根据暂行办法中对各类资产投资比例上限的规定，假设政府债、公司债、权益类、不动产、非上市公司股权和银行存款的投资比例分别为20%、30%、20%、10%、5%和5%，上述各类资产的投资收益率分别为3.5%、5.5%、8.0%、7.0%、10.0%和3.0%，加权平均计算得出长期投资收益率为5.6%，已经属于乐观假设，且目前保险公司精算报告中长期投资率假设为5.5%，已经考虑到了渠道放开的影响。因此，渠道的放开，无论对于长短期投资收益率，还是对于内含价值和新业务价值，影响都“非常有限”。

　　“产业链”仍有憧憬

　　“短期内对利润和股价影响有限，但长期利好行业的发展。”申银万国报告称，不动产投资渠道的放开，将优化保险资金的资产负债久期匹配，平滑其收益率的波动，降低保险公司的投资和运营风险。

　　多位分析人士一致认为，从行业的相关性来看，允许保险资金投资与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产，意味着保险业能够规避跨行业的经营管理难度，通过打造类似于养老院、医疗机构、汽车城等延伸保险服务的产业链,能够将风险降低在可控的范围之内，最终将利润赚在自己的手里。

　　今年3月26日正式揭牌的“泰康之家投资有限公司”，是保险业第一个获官方批准的养老社区投资实体，注册资本金达22亿元，为泰康旗下除泰康资产、泰康养老之外第三家由泰康人寿全资控股的子公司，首期投入40亿元用于北京郊区的现代化养老社区建设。

　　“到2050年，中国老龄人口将超过4亿，为青少年人口的近两倍，占总人口比例将达到31%，进入小康乃至富裕生活的老年人群规模，将远远超过青少年市场，这一现实催生了这种崭新的商业模式。”泰康人寿董事长兼CEO陈东升介绍称，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等，将寿险产业链拉长20年至30年，如果养老社区的客户入住率相对稳定，基本在90%以上，入住期限大多数在8至10年，相当于一次性销售了10年期的期交保险。

　　与调控背景下的商业性地产相比，保险业打造与自身业务相关联的“产业链”，由于不动产投资渠道的放开，便拥有了足以实现的可能性，这一“产业链”独具的成长性，赋予了这一投资渠道独一无二的成长空间。