□经济视点报记者 王 璐

　　 郑州市早在去年就开始酝酿的公共租赁房管理办法，直至今年 9月1日《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》（以下简称《办法》）的实施，才有了实质性进展。《办法》规定，原则上租金不能超过市场价租金水平的70%。

　　 “随着办法出台，至此，郑州市包括经济适用房、廉租住房和公共租赁住房在内的住房保障体系架构已基本形成。”郑州市房管局副局长贺明理说。

　　 “搭上”商品房

　　 依据《办法》，郑东新区、高新技术开发区以及航空港区，这三个来郑务工人员相对集中的区域，将成为郑州市首批公共租赁房试点。今年年底前，至少将有10万平方米的公共租赁房建设项目将在这三个区域开始生长。

　　 对于此前一直困扰公租房推行的资金、房源筹集等问题，《办法》也做了一些大胆的尝试和创新，除了政府以外，企业以及开发商以后也将成为公共租赁房的建设单位，并且商品房项目里配建公共租赁房有可能会成为普遍现象。

　　 为了解决公共租赁房房源筹集的问题，这次郑州市房管局可谓下了狠招，文件中规定以后郑州市所有商品房项目都要配建一定比例的公共租赁房。

　　 以往，政府曾勾画借助开发商和企业的力量来共同推进公共租赁房的建设。但是开发商作为盈利单位，赚钱是其首要目的。对于建设公共租赁房的积极性并不高。为此，政府一直通过给予一些优惠条件，鼓励和引导开发商以及企业。

　　 而这次，有了硬性规定：商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配建公共租赁住房的，应将配建面积、套型结构、装修标准等内容作为土地出让的前置条件或在《土地划拨决定书》中予以明确。 贺明理告诉记者：“原则上是要求以后郑州市再开建的商品房项目中都要配建一定比例的公共租赁房，但是也要考虑布局，因为商品房项目相对来说区位等各方面条件都比较理想，房租也会高一点。”

　　 而对于这个比例具体是多少，房管局并没有给出明确答案。只称，“会根据调查来确定，究竟哪里需求量大、需求量来决定这个配建比例。”

　　 河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为，“这样的配建模式有利于使公共租赁房均匀分布，并且，借助这个渠道，可以使后续工作持续推进”。

　　 然而，是不是所有的商品房项目都需要配建公共租赁房？她认为并不尽然。“一些比较偏远的商品房项目，离市区很远并且周围也没有工厂的项目，生活工作各方面都不便利。即使配建了公共租赁房也不一定有人过去住。”

　　 租金比市场价便宜三成

　　 据郑州市房管局副局长贺明理介绍：“同以往推出的经济适用房、廉租房等保障性住房不同，公共租赁房打破了户籍限制，凡是在郑务工人员且月工资低于1500元的，都将有机会成为公共租赁房的受惠对象。”

　　 “有政府建设的公共租赁房，房租将是市场租金的一半，而开发商和企业建设的公共租赁房，房租可以适当提高，但是不能高于市场租金的百分之七十。”郑州市房管局市场运行处处长冯荣智说。

　　 据他介绍，郑州市小户型目前平均市场租金大概每平方米二十多元，在不同的区域这个数字差别也很明显。公租房的租金大概每平方米十几元。

　　 “由于公共租赁房在劳动密集的产业集聚区以及市中心边远地区比较多，所以这个价格实际会再低一些。由于公共租赁房面积在40到60平方米之间，因此租一套公共租赁房最多六七百元也就够了”。冯荣智分析。

　　 而对于市场平均租金认定标准，冯荣智介绍“市场租金每年统计一次，以同区域、配套设施差不多的小户型平均房租为标准。”

　　 “这对于低收入人群来说，的确是一件大好事，尤其是对于长期在产业集聚区的外来务工人员来说，会大大的节省住宿成本。”刘社说。

　　 “然而，对于配建在商品房住宅项目里的公共租赁房来说，由于一些商品房区位、配套各方面都很好，像郑东新区一些商品房项目其周边的房租很高，有的能达到每平方米30多元，其实配建在小区里面的公共租赁房即使房租以百分之七十计算，每平方米大概也需要20元，每个月花在房租上面的花费也至少1000元左右，这对于月收入在1500元以下的人群来说，还是比较吃力的。”刘社分析。

　　或许会催生新的中介机构

　　 开发商建设公共租赁房，不但可以减免一部分土地出让金，而且还能享受政府减免行政事业性收费和经营服务性收费等优惠政策，并且租赁期限满五年后，开发商和企业可以通过补缴相关减免费用后向符合公共租赁住房保障条件的家庭出售。

　　 对于开发商来说，这或许是一桩不错的“买卖”。

　　 据曾经在智恒房产等多家房地产开发公司做过销售经理的行业资深人士张春燕介绍，“如此优惠的条件，很多开发商都会乐意去做这件事情的，尤其是对小开发商来说。”

　　 据她介绍，“现在小开发商拿地很难，一些开发商因为拿不到土地，而没有项目可做，处境很尴尬。如果通过这样的一种形式，申请土地就会容易一些，即使商业利润会有缩水，但是对他们来说还是很划算的”。 而对于一些大开发商来说，这也是为他们“挣名”的好方法。

　　 然而，一个明显的问题也摆在了开发商面前，让他们无法回避。那就是对所建的公共租赁房如何管理。

　　 据张春燕介绍：“开发商作为一个盈利单位，在项目清盘后就已经拿到了其计划中的所有收益，也就从项目中退出了，对于他们来说，项目的周期越短，他们的收益越大，而配建的这部分公共租赁房会让开发商对项目的扫尾工作带来很多的麻烦。”

　　 根据《办法》十四条规定公共租赁住房属性“谁投资、谁所有”，投资者权益可以依法转让。

　　 “如果开发商配建的这部分公共租赁房政府不统一运营的话，那开发商只能将权利依法转让，或者委托一些中介机构来代其运营”。张春燕说。